Faut il devenir propriétaire de son logement

Par Charles Dereeper, le 26/08/2010

Charles Dereeper

Le poste « notaire »

Si vous décidez d’opter pour l’achat, la première charge qui va vous tomber dessus est représentée par les frais de notaire, qu’il faudrait plutôt appeler, les « droits de mutation » ou plus concrètement encore (si vous permettez un petit commentaire personnel acide), une énième taxe destinée à financer l’énorme gouffre français que représente la gestion de notre Administration, écœurante dans sa masse, autant qu’inutile à de nombreux points de vue.

J’ai lu dans certaines déclarations de politiciens, que cette taxe avait été instaurée pour limiter la spéculation immobilière et ne pas reproduire le schéma des années 1980 (la bulle immobilière qui a explosé en 1990 avec la guerre du Golfe). En premier lieu, vous avez pu constater comme moi, avec le recul des années, oh ! combien a été efficace cet impôt masqué : +130% de hausse des prix immobiliers en dix ans…

Sincèrement, je pense que les freins des Porsche permettent vraiment de s’arrêter ; un ami m’en a fait une démonstration un jour ; c’est très impressionnant… En revanche, désolé, mais j’ai moins – voire pas du tout – confiance dans les solutions françaises de freinage de la spéculation immobilière par le biais des impôts… Ces taxes sont presque totalement inefficaces et ne font que figer le marché. En plus, paradoxalement, chacun doit monter son prix de 7% à la revente pour couvrir ses frais initiaux de notaire, ce qui permet d’obtenir le résultat inverse de l’objectif de la mesure…

Bref, notre liberté de mouvement est atteinte alors que la mobilité professionnelle est fondamentale dans l’économie moderne. Que dire d’autre, sinon que c’est profondément stupide ? Une fois de plus ?

Je milite donc pour une suppression des droits de mutation en dehors de la rémunération des notaires… Cela dit, mon militantisme se limite à ces quelques lignes…

Je vous garde le meilleur pour la fin : certains osent dire que ces frais rémunèrent ceux qui travaillent au service des hypothèques, au cadastre, aux enregistrements… des fonctionnaires rémunérés par nos impôts en premier lieu, qui nous vendent ensuite leurs services et leur travail… contre rémunération. En synthèse, histoire tout de même d’enfoncer le clou et de savoir de quoi il retourne, nous payons avec nos impôts variés des gens pour qu’ils travaillent pour la collectivité, qui nous expliquent que nous devons les repayer une deuxième fois quand ils s’occupent de notre dossier personnel, en l’occurrence de l’achat de notre maison : il n’est pas énorme ce système français, hein ?

Ceci étant dit, il est généralement admis que le passage chez le notaire-percepteur coûte environ 7%. Certains se plaisent à rappeler qu’il en coûte selon les cas, 6,57, ou 6,73%, ou… Il existe en effet un barème précis que je me suis procuré. J’ai retenu le chiffre moyen de 7%, car le barème varie de 6 à 8% pour un bien dans l’ancien et entre 2 et 4% pour un bien neuf (moins de 5 ans d’existence et première mutation). Attention, les coûts explosent pour les petites surfaces, type studio !

Le poste « agent immobilier »

Les commissions des agents immobiliers sont très variables d’une agence à une autre. Elles représentent néanmoins au minimum quelques milliers d’euros et sont donc considérées comme l’une des principales dépenses au moment de l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Sachez que le taux de commission français est extrêmement élevé. En comparaison, dans les pays Anglo-Saxons (USA et Angleterre en tête), les frais sont beaucoup plus faibles, souvent de l’ordre de 1,8% ou 1,9%, contre 2,5% jusqu’à 5 / 6%, et même 10% en France.

Conséquence de quoi, plus de 90% des transactions immobilières passent par un agent immobilier dans les pays Anglo-Saxons contre seulement 50% environ en France. Bizarre non… ?

Les frais des agences immobilières sont désormais intégrés au prix de vente des biens sur certains sites internet d’annonces immobilières. Je considérerais donc, à partir de ce paragraphe, le prix des maisons et appartements comme intégrant les frais de courtage.

Si vous achetez un bien sans passer par une agence, votre prix d’acquisition n’en sera que moins élevé et donc plus intéressant.

Si vous passez par intermédiaire d’un notaire, il est impératif de faire la différence entre les frais de négo, qui sont toujours affichés séparément, des frais classiques de notaire. Un prix d’achat chez un notaire doit être majoré des frais des négo pour correspondre à celui d’une acquisition par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Les dépenses propres au propriétaire

La taxe foncière ! En effet, si tout le monde paye la taxe d’habitation, locataire comme propriétaire, la taxe foncière ne s’applique, elle, qu’à ceux qui possèdent leurs logements !

Le site des impôts justifie cette taxe de la manière suivante :

« Le budget des communes, intercommunalités, départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés. En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année. »

De vous à moi, vous aurez noté que vous payez une première fois au moment où vous achetez votre maison, puis une deuxième fois, chaque année, parce que vous l’avez acheté… On comprend mieux pourquoi tout le monde est content de voir les Français posséder leur logement principal… Il ne faut jamais prendre les politiciens pour des idiots. Regardez d’ailleurs la dépêche AFP suivante :

« Les revenus de la taxe foncière en hausse de plus de 70% en dix ans. La taxe foncière a rapporté 24 milliards d’euros en 2005, soit une hausse de 71,5% en dix ans, selon l’Observatoire des taxes foncières établi pour la première fois par l’Union nationale de la Propriété immobilière (UNPI) et rendu public mardi.

En 1995, les revenus de cette Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), payée par les propriétaires de biens immobiliers, avaient été de 13,9 milliards d’euros. Ils étaient 18,7 millions de contribuables à la payer en 1995 et un peu plus de 22 millions dix ans plus tard. Par contribuable, la facture moyenne est passée de 743 euros en 1995 à 1.090 euros en 2005, soit une hausse de près de 47%.”

Vous avez compris le truc ? Ce qui me fait rire, c’est un papier paru dans Libération écrit par Thomas Piketty qui est directeur d’études à l’EHESS et professeur à l’Ecole d’économie de Paris.

Polémiquons trois secondes avec lui, car je trouve que ce monsieur n’a rien compris au vice de l’Etat français. Je cite son papier dont le titre était le suivant : Propriétaires : l’absurde subvention…

« Parlons net : la réduction d’impôt sur les intérêts d’emprunt prévue par le gouvernement Fillon incarne le clientélisme politique et l’inefficacité économique. » Et encore : « Cela n’a économiquement guère de sens de déduire les intérêts d’emprunt payés par les propriétaires sans autoriser également la déduction des loyers payés par les locataires (sauf à taxer les loyers fictifs, c’est-à-dire les valeurs locatives des logements occupés par leur propriétaire, ce qui était le cas jusqu’aux années 60). Si l’on souhaite subventionner le logement, qu’importe que le paiement du service de logement prenne la forme d’intérêts ou de loyers. La mesure Sarkozy est donc non pas une subvention au logement, mais une subvention aux propriétaires en tant que tels, dont on voit mal la justification économique. Pourquoi la puissance publique devrait-elle dépenser ses maigres deniers pour favoriser ceux qui achètent leur voiture par rapport à ceux qui pratiquent la location ? » Ou enfin : Surtout, l’expérience passée montre que le rendement économique des aides fiscales au logement est extrêmement faible. Qu’il s’agisse des subventions à l’immobilier locatif, des allocations logement… ou de la déduction des intérêts d’emprunt (pratiquée en France jusqu’en 1997), toutes les évaluations disponibles indiquent que ces aides se transmettent presque intégralement en inflation immobilière, sans réel impact sur la construction et les conditions de logement.

Mes chers lecteurs, je doute que tout ce raisonnement représente le principal enjeu. Si vous êtes propriétaires ou si vous désirez le devenir, il est impératif que vous compreniez que votre instinct de possession est une source conséquente de revenus pour l’Etat français…

Rappelons ici que la dette de notre pays est de 1.200 milliards d’euros. Chaque année, le paiement des intérêts au service de la dette absorbe plus de 95% de l’ensemble des impôts sur le revenu… Je suspecte donc très fortement que l’Administration qui nous gouverne se moque éperdument de notre bien-être et de notre pouvoir d’achat. La crise du logement ? Pffff, arrêtons trois secondes le cinéma. Il existe des solutions nombreuses à ce problème. La vérité crue, c’est que l’Etat français a internationalisé ses emprunts qu’il doit maintenant rembourser. Son objectif numéro un est le même que le vôtre ou que celui des entreprises : faire rentrer de l’argent pour vivre. Pourquoi nier cette réalité ?

Or l’immobilier est un bon moyen d’y parvenir. Ce Thomas Piketty est en train de dénoncer avec fracas la politique de Nicolas Sarkozy et de François Fillon qui consiste à aider les propriétaires et pas les locataires… à votre avis, pourquoi une telle distinction ??? Hein ??? Cela ne vous gratte pas un peu les neurones cette coïncidence ? Ce choix des propriétaires est il si hasardeux et si innocent que cela ?

Pour moi en tous les cas, il me semble d’une évidence limpide qu’en amenant toujours plus de Français à posséder leur logement principal, l’Etat fait coup-double :

• 1 – il fait tourner la machine économique sans risque de délocalisation. En effet, l’industrie française de la construction et du bâtiment, l’une des plus pointues du monde d’ailleurs, ne peut pas délocaliser sa production dans les pays à bas revenus. Quand on construit, c’est obligatoirement sur place…

• 2 – il touche, en retour d’investissement, des impôts de plus en plus élevés au fur et à mesure que les prix de l’immobilier grimpent.

La dépêche AFP citée juste avant en est une preuve éclatante.

Désolé cher monsieur Thomas Piketty, mais je suis convaincu que les cinq milliards d’euros dépensés par le gouvernement rapporteront bien plus à moyen et long terme pour notre Administration qui a, il faut bien lui reconnaître ce talent (et j’en suis sincèrement admiratif), ce don de faire rentrer l’argent dans ses caisses en inventant sans cesse, avec beaucoup de créativité, de nombreux subterfuges un brin masqués pour y parvenir, sans provoquer la révolution, voire même (parfois ou souvent) en faisant adhérer ses généreux contributeurs que sont les Français !

Les dépenses propres aux appartements

J’ai une grand-mère qui habite à Vincennes, juste à l’est de Paris. J’ai toujours été écœuré de voir la quantité astronomique d’argent qui était engloutie en charges de copropriété dans son immeuble !

Les charges d’un locataire d’un appartement sont nettement inférieures en comparaison. Dès lors qu’il y a ascenseur, ravalement de façades, travaux divers, concierge, sécurité, entretien des parties communes… un propriétaire est appelé à payer assez lourd !

Les charges de copropriété dans le parc immobilier privé ont augmenté de 4,8% en 2005, s’élevant en moyenne à 19,8 € par m² et par an, soit leur plus haut niveau depuis 15 ans, selon l’Observatoire national de la Confédération nationale des administrateurs de biens. “Ce sont les immeubles construits en 1948 et avant, et qui n’ont pas de chauffage central, qui ont les charges les moins chères, à 11 euros.”

Les travaux d’aménagement

Eh oui, c’est une constante : quand on possède son logement, on y dépense de l’argent pour l’améliorer, ce que souvent, on se garde bien de faire lorsqu’on est simple locataire.

Allez, reconnaissez-le, le petit mur que vous avez abattu pour faire une seule grande pièce plus lumineuse, hein… ? Le barbecue que vous avez construit en dur dans votre jardin ! Et le budget plantes et arbustes que vous avez dépensé chez Truffaut ? Sans compter le… bla bla bla.

La vérité, là aussi, c’est qu’un propriétaire dépense beaucoup plus qu’un locataire dans son logement principal ! Pour son plaisir et son confort certes, n’empêche qu’il dépense ! Si vous croyez trois secondes que cela nous a échappé pour ce livre… c’est peine perdue.

Le crédit

Bénis soient ceux qui ont la chance d’être riches… Ah ! la cuillère en argent, même sans parler d’être né avec une cuillère en or massif dans la bouche. Non franchement, l’argent ne fait pas le bonheur, mais il permet tout de même de s’y consacrer avec plus d’assiduité… Tout est plus simple et si facile.

Pour la grande majorité d’entre nous, l’acquisition d’un logement passe néanmoins par la case crédit, en particulier, quand nous sommes autour de la trentaine et que nous sommes primo-acquérants (du moins, c’est la conclusion qui s’impose si on consulte les statistiques démographiques). Et là, autant le dire clairement, les banques savent s’y prendre pour gagner de l’argent. Elles nous attendent au tournant, les sales petites pestes noires…

Eh oui, il existe des frais par rapport au crédit bancaire pour l’immobilier. Votre prêteur a besoin de garanties : l’hypothèque par exemple, qui coûte (hé, hé, encore une…) une taxe de publicité foncière de 0,6% du montant de l’emprunt, des frais d’hypothèque (environ 2% du montant de l’emprunt) et des frais de main levée (environ 0,7% du montant de l’emprunt).

Hormis l’hypothèque, existe le système du Privilège de prêteur de deniers (le PPD), une sorte de garantie encore plus forte que l’hypothèque. Elle représente environ 1% du montant de l’emprunt, les frais de main levée étant de 0,7% comme pour l’hypothèque.

A côté de ces garanties, l’emprunteur doit également souscrire une assurance décès, invalidité et incapacité de travail, obligatoires, et, de manière facultative, une assurance perte d’emploi ou « chômage ».

Enfin, bien évidemment, l’emprunteur paye chaque mois des intérêts, juste rémunération du capital mis à disposition par la banque !

Voilà la liste totale des dépenses auxquelles vous vous exposez en devenant propriétaires, et par ricochet, la liste à laquelle vous échappez en tant que locataire.

Charles Dereeper
extrait du livre ACHETER OU LOUER

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