Comparaison entre l'immobilier et l'or

Par Leonard Sartoni, le 04/09/2009

Leonard Sartoni

Même si l’immobilier et l’or sont deux actifs qui évoluent de façon indépendante, on peut former le ratio Propriété/or, qui mesure le prix d’une maison en termes d’or, afin de déceler un éventuel supercycle :

Nous voyons que le supercycle que l’on obtient évolue en tandem avec celui de l’or, car le supercycle de l’or est beaucoup plus puissant que le supercycle de l’immobilier. Cela dit, ce graphique est très intéressant car il nous montre que la maison familiale américaine est généralement bon marché en termes d’or lorsqu’elle coûte moins de 100 onces d’or (environ 3kg).

Nous pouvons répéter l’exercice avec une maison familiale en Angleterre, et nous obtenons un cycle synchrone, mais d’amplitudes différentes. Vendre l’immobilier anglais pour acheter de l’or en 2005 aurait été digne de figurer comme transaction de la décennie, au même titre que celle de William Bonner en 2000, lorsqu’il recommandait de vendre les actions pour acheter de l’or

Ici aussi, on peut dire que la maison familiale anglaise est bon marché lorsqu’elle coûte moins de 100 onces d’or.

Je n’ai pas de graphique aussi complet pour le marché français, mais on peut s’attendre à un supercycle synchrone avec les deux précédents, du moins depuis les années 50. Ce qui nous intéresse particulièrement, c’est la valeur du creux de 1980 pour le marché français, qui pourrait nous donner une idée de la valeur que nous pourrions atteindre lors du prochain creux de 2013-2015 sur l’immobilier.

Le graphique suivant montre justement qu’en 1980, le prix d’un logement standard (moyenne des prix pour un logement) en France coûtait pratiquement le même prix qu’un logement standard en Angleterre. Nous pourrions donc arriver au même prix plancher en termes d’or pour la maison familiale en France, soit 100 onces d’or (ou environ 3kg d’or), vers la fin de la phase descendante du supercycle.

Nous sommes en présence d’une équation à trois inconnues : le prix de l’or, le prix de la maison en euros et le prix de la maison en onces d’or. En connaissant deux variables, on peut déterminer la troisième, par exemple le prix moyen de la maison familiale. En supposant qu’une maison nous coûte 100 onces d’or et que le prix de l’or reste au niveau actuel, nous avons :

Ou encore :

Au prix actuel de 660€ l’once d’or, notre maison familiale en France devrait atteindre un prix de (660 €/once) X (100 onces) = 66'000€, en 2013-2015, pour valoir 100 onces d’or, ce qui semble irréaliste ! En revanche, si on pense que le prix de la maison familiale ne peut pas baisser à moins de 200’000€ en 2013-2015, on devrait arriver à un prix de l’or de 2000€ l’once, en gardant toujours les 100 onces d’or comme objectif de prix, soit un potentiel de hausse de trois fois.

La période 2013-2015 sera tout à fait singulière, car elle pourrait voir converger le sommet du supercycle sur l’or et le creux du supercycle sur l’immobilier, ce qui n’est encore jamais arrivé depuis que l’or a été « exclu » du système monétaire en 1971 ! En 1980, le marché de l’immobilier établissait un sommet de cycle, conjointement au marché de l’or. Et pourtant, c’est à cette période de prix élevés pour l’immobilier que l’on pouvait acheter une maison familiale pour seulement 100 onces d’or ! Si cette fois le marché de l’immobilier se trouve en creux de cycle au moment où le marché de l’or se trouve en sommet de cycle, le prix en termes d’or pour une maison pourrait toucher un creux historique beaucoup plus bas que 100 onces.

En se basant sur l’historique de ces supercycles, le prix de l’or en termes d’euros aurait un potentiel d’appréciation de trois fois à l’horizon 2013-2015, en valeur corrigée de l’inflation, et le prix d’une maison familiale pourrait coûter à un certain moment moins de 3kg d’or.

Quant au marché immobilier américain, l’offre beaucoup plus grande de logements vacants risque de causer également un creux historique en termes d’or ces prochaines années (voir le graphique précédent).

Il ne serait pas étonnant de voir une maison familiale se vendre pour moins de 2kg d’or (64 onces) au plus fort de la baisse pour le marché immobilier (ou de la hausse pour l’or). Sachant que le prix moyen d’une maison familiale aux USA est actuellement de $170'000 (elle valait $250'000 au plus haut en 2005), il faudrait que le prix de l’or atteigne $2'643 pour que la maison américaine coûte 2kg d’or, tout en conservant son prix de $170'000. Etant donné que le prix du logement aux USA, en termes de revenu disponible pour les ménages, est revenu dans son tunnel de long terme, ce prix est de l’ordre du possible.

Si l’on considère que l’inflation des prix risque de repartir aux USA dans les années à venir, nous pourrions voir les prix de tous les biens repartir à la hausse, y compris ceux de l’immobilier, et cela pourrait porter le prix de l’or bien plus haut en termes de dollars. Toutefois, ce raisonnement porte à penser que l’appréciation du prix de l’or en termes de dollars constants (valeur corrigée de l’inflation) ne dépasserait vraisemblablement pas trois fois (à moins d’un effondrement historique du ratio Propriété/or aux USA). Toute appréciation supplémentaire se ferait en termes de monnaie dépréciée et non en terme de pouvoir d’achat.

Cette étude comparative nous porte aussi à penser que l’appréciation du prix de l’or en termes d’euro, peut être aussi forte que l’appréciation du prix de l’or en termes de dollar, en valeurs corrigées de l’inflation.

La seconde partie de la phase descendante du cycle de Kondratieff risque de se montrer beaucoup plus difficile à vivre que la première, car, comme nous venons de le voir, le supercycle sur le marché immobilier était en phase ascendante, de 2000 à 2007, et avait atténué l’impact de la crise boursière 2001-2002. Malheureusement, le marché de l’immobilier vient de rejoindre les marchés boursiers dans leur phase descendante, et cette traversée du désert, main dans la main, risque de durer jusqu’en 2015. Tant que le peuple peut garder l’illusion de s’enrichir quelque part (au moins sur l’immobilier jusqu’en 2007), son moral en tant que consommateur reste au beau fixe, mais lorsqu’il réalise qu’il devient de plus en plus pauvre, à tout point de vue, et que son emploi est menacé, il coupe ses dépenses, et participe à l’accélération de la crise.

Evidemment, ces raisonnements s’appuient sur un historique qui ne se répétera pas forcément de façon identique, ainsi que sur la perception cyclique que j’ai des comportements humains sur les marchés financiers. Cela laisse une certaine marge d’erreur. Mais je reste confiant dans l’hypothèse qu’une fois qu’une tendance de long terme est amorcée, elle finit toujours par aller jusqu’à un point extrême, que ce soit une valeur très bon marché pour l’immobilier, très bon marché pour les actions et très chère pour l’or. Cela est déjà arrivé plusieurs fois dans le passé, et cela n’a aucune raison de ne pas se reproduire, étant donné la nature immuable de la psychologie humaine. Ayons la modestie de reconnaître que nous ne sommes ni pires ni meilleurs que les générations précédentes, et basons-nous sur l’observation que les cycles se répètent, immuablement.

La théorie des supercycles sous-entend, pour que son modèle prévisionnel fonctionne, que plusieurs variables évoluent dans des limites acceptables. Il faut en particulier que la psychologie des individus ne change pas (les individus pourraient devenir plus sages et raisonnables à l’avenir) et que la structure de la société (démocratie, capitalisme) soit préservée. Ce sont deux points qui ont peu de chance de changer, surtout le premier, mais il faut prendre garde à certaines autres variables qui pourraient rompre le cycle dans un sens ou dans l’autre.

Je pense au problème du pic pétrolier, au problème de l’accroissement démographique, et au problème du dérèglement climatique. Malheureusement, ces trois inconnues penchent dans le même sens : elles pourraient prolonger considérablement la présente phase descendante du cycle de Kondratieff.

Le cycle de Kondratieff débute à l’ère du capitalisme, mais si on prend encore plus de recul sur l’histoire humaine, l’ère du capitalisme n’est peut-être qu’un cycle à l’intérieur d’un plus grand. L’explosion démographique, et les pressions énormes sur les ressources et l’environnement qui vont en découler, vont mettre à rude épreuve le modèle capitaliste de notre société de consommation.

Sans pétrole bon marché, nous risquons de nous diriger vers une décroissance économique durant plusieurs générations. Les énergies renouvelables sont beaucoup plus coûteuses à produire que le pétrole, dépendent du pétrole pour être produites, et ne pourraient jamais le remplacer entièrement ! Il faudrait que l’homme puisse découvrir une nouvelle source d’énergie bon marché, comme la fusion thermonucléaire (l’énergie du soleil), mais les physiciens ne pensent pas pouvoir la domestiquer avant 50 ans au moins…

Sommes-nous des générations « produites » avec du pétrole bon marché ? Devons-nous notre nombre à cette énergie du soleil, mise en conserve sous l’écorce terrestre pendant des millions d’années, et gaspillée en quelques décennies? Lorsque l’on compare le graphique du haut avec le graphique du bas, on peut se légitimement se demander si le graphique du bas ne va pas ressembler à celui du haut…

L’or est le seul survivant à toutes les crises qu’ont traversé les sociétés humaines depuis des milliers d’années. Et les crises qui arrivent sur nous durant cette phase descendante du cycle pourraient surprendre, par leur brutalité, bien des personnes qui se sont mises dans la tête que notre société moderne n’a plus rien à faire avec l’histoire, sinon nous apporter davantage de luxe, de confort, et de richesses (vestiges psychologiques de la phase ascendante du cycle 1982-2000). Il n’est pas trop tard pour acheter un peu d’or, à titre d’assurance financière, car la purge du système est loin d’être terminée !

Mises en garde habituelles

Faites vos propres recherches. Je ne peux pas être tenu pour responsable de vos décisions d’investissement. Discutez avec votre conseiller en placement avant toute décision d’investissement.

Le livre de l'auteur

2008-2015 : pourquoi l'or va battre la performance des actions et des obligations

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