Un crédit peut-être alloué à un particulier ou à une entreprise par un organisme financier. Il consiste à avancer des fonds pour l'achat d'un bien (de consommation, immobilier, etc.).

L'emprunteur souscrit un prêt pour rembourser l'organisme financier qui pourra prendre des garanties (cautions, hypothèques, nantissement, etc.) pour se protéger d'une éventuelle défaillance de l'emprunteur.

La somme d'argent empruntée pourra être remboursée pour un coût et une durée variable et pourra être modulable.

Le remboursement du prêt peut s'effectuer en une seule fois, à la date d'échéance : il s'agit du crédit " in fine ".

Si le remboursement du prêt s'effectue en plusieurs fois, il s'agit d'un prêt amortissable.

Prêt Amortissable

La mensualité de remboursement du prêt inclut les intérêts et le capital.

La part des intérêts diminue avec le temps, en même temps que la part du capital augmente, pour une même mensualité (cas d'un prêt à taux fixe).

Crédit in Fine

La mensualité de remboursement du prêt inclut uniquement les intérêts.

La part des intérêts est constante dans le temps.

Le capital est remboursé à la fin du prêt. Les banquiers exigent, la plupart du temps, une garantie, qui se traduit souvent par le " nantissement " en faveur de la Banque d'une assurance vie ou d'un portefeuille.

L'emprunteur va,

- Soit y apporter une somme suffisante pour, qu'avec les intérêts générés, elle corresponde au montant du capital à rembourser.

- Soit apporter une somme au démarrage du prêt, qu'il complètera mensuellement par des versements pour que la somme et les intérêts générés par les deux correspondent au montant du capital à rembourser.

Le prêt in fine étant plus cher que le prêt amortissable, il n'a surtout d'intérêt que dans l'investissement immobilier locatif car il permet de neutraliser l'impôt généré par les loyers du locataire en s'y substituant.

Avantages du crédit in fine / prêt amortissable :

    - Le prêt peut être transformé en prêt amortissable sans aucune pénalité.

    - En cas de décès, l'assurance décès (exigée par les banques quelle que soit la formule de prêt) rembourse la totalité du capital, même si l'emprunteur a commencé à rembourser son capital.

    Dans le cadre d'un prêt immobilier :

    - Les intérêts étant constants, ils vont compenser les loyers sur toute la durée du prêt.

    - A l'issue du prêt, l'emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu'entre-temps, le bien s'est valorisé.

Inconvénients du crédit in fine / prêt amortissable :

    - Les banquiers exigent en général un apport minimum de 10 à 20% du capital sur le produit de nantissement.

    - Le coût du crédit est plus important.

Les Taux

Les taux peuvent être fixes ou variables.

Le taux fixe permet d'être sûr d'avoir le même taux pendant toute la durée du prêt mais si les taux baissent, l'emprunteur ne pourra pas en profiter. A contrario, si ils montent, l'emprunteur est sécurisé.

Le taux variable permet de profiter des baisses de taux pendant la durée du prêt. Pour éviter de subir notamment les hausses de taux, le taux peut être " capé " à la hausse et/ou à la baisse.

Plus le cap sera faible, moins le taux proposé sera intéressant.

Par exemple :

    - taux variable proposé de 3% (si le taux monte à 5%, l'emprunteur devra subir intégralement la hausse).

    - Taux variable de 3,3% capé +/- 1 (le taux monte à 5% mais l'emprunteur subira cette hausse jusqu'à 4,3%).