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Logements vacants et pénurie de logements

Par Vincent Benard

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Il y a en France plusieurs centaines de milliers de familles au logement très précaire : amis secourables, squats, caravanes de rebut dans des campings à l'année, voire même piles de pont creuses. Juste au dessus, plusieurs millions de personnes occupent des logements soit gravement vétustes, soit très surpeuplés, voire les deux. 
 
Toutes ces personnes sont insolvables aux conditions actuelles du marché immobilier "officiel" et doivent donc se rabattre sur les solutions "de fortune".

Une situation paradoxale

Pourtant, dans le même temps, environ 450 à 500 000 logements vacants (sur les 1,9 millions de logements vacants recensés) sont habitables sans travaux lourds, situés dans des zones ou existe une demande, mais ne sont pas loués.

Il y a donc à la fois une pénurie de logements à prix accessible et des propriétaires qui préfèrent garder une immobilisation improductive. Pourquoi ?

Une accumulation de handicaps sur le locatif

La première explication qui vient à l'esprit est que la chute des rendements locatifs bruts, divisés par deux pendant les années bulle, déplace les incitations de la location vers la vente, pour les propriétaires concernés. Oui, mais ceux qui laissent leur logement volontairement vacant ne vendent pas. Il y a donc autre chose.

La seconde justification est que la fiscalité dissuasive obère fortement ces mêmes rendements locatifs : un brut faible devient un net ridicule. Certes, mais pourquoi des propriétaires choisissent ils de ne pas louer, vu qu'une partie des impôts sur la pierre est payable même si le logement est vide, et que certaines villes ont instauré, suite à une loi de 2003, une taxe sur les logements vacants, "la taxe la plus fraudée de France" selon Bercy ?

Il y a donc un autre problème. Ce problème, c'est le "facteur de risque". Si un bailleur tombe sur un locataire mauvais payeur, et si celui ci est suffisamment habile pour user et abuser de toutes les voies de recours que la justice lui offre au titre de ses "difficultés sociales", alors il lui faudra 18 à 24 mois pour récupérer son bien, souvent en mauvais état, car les mauvais locataires sont rarement les plus respectueux de la propriété d'autrui.

Un risque réel de rentabilité négative

Si le bailleur rencontre un tel problème, son rendement sera négatif : son logement est invendable tant qu'il est mal occupé, il risque d'avoir à faire de gros travaux, sans compter la tension nerveuse qu'il faut supporter dans ce genre de situation.

Bien que ces "incidents de location" ne touchent encore qu'une "petite" partie du parc, 3%, la publicité autour des cas difficiles et le fait qu'un nombre croissant de propriétaires aient connu une difficulté de ce genre fait qu'environ 10% du parc locatif privé potentiel est volontairement stérilisé par ses propriétaires, qui préfèrent conserver leur logement comme une réserve de valeur transmissible à ses enfants ou vendable plus tard, si le besoin s'en fait sentir.

Solutions gouvernementales : dirigistes et vouées à l'échec

Face à ce gâchis, les solutions imaginées par les gouvernements successifs sont épouvantablement mauvaises : 
 
- Créer un droit au logement opposable : c'est une pure malfaisance démagogique
- Réquisitionner les logements vacants : autant décréter la fin de l'investissement locatif privé tout de suite. 

- Renforcer le contrôle des loyers : Ceux qui proposent cela sont des démagogues de la pire espèce, le contrôle des loyers est, avec les bombes incendiaires, le meilleur moyen de sinistrer une ville.

On pourrait encore citer le développement forcé du logement social, une garantie publique sur le risque locatif, etc... Toutes ces propositions dirigistes veulent traiter les symptômes du mal et sont vouées à l'échec. C'est la racine des problèmes qu'il faut traiter.

Que faire ?

Le marché du logement ne jouera pas efficacement son rôle tant que l'état le fragmentera en plusieurs sous marchés artificiellement séparés et mettra en chacun d'eux tant de barrières législatives et fiscales qu'aucun ne pourra fonctionner correctement.
Pour revenir à un marché du logement sain en 5 ans, il faut, dans cet ordre :

- Une loi de libération foncière, faisant chuter les prix en périphérie urbaine, et donc, par concurrence entre périphérie et centres urbains, obligeant les prix en centre ville à revenir à plus de raison. Par ricochet, les loyers devront également descendre, pour rester compétitifs avec l'achat.

- Permettre aux bailleurs de récupérer un logement en 60 jours maximum en cas de non paiement de loyers, même en hiver, comme au Canada. Ainsi, les propriétaires ne demanderont plus des dossiers, des cautions et des garanties longues comme le bras. En cas de souci financier, un ménage occupant un logement devenu trop cher pour lui n'aura pas de difficulté à s'ajuster dans un logement plus petit ou moins bien situé, en attendant que des jours plus fastes reviennent. De fait, à Montréal, ou l'expulsion rapide est appliquée sans états d'âme, elle est également très rare, car les locataires s'adaptent facilement en cas de difficultés. Expulser les mauvais payeurs n'est donc pas un acte "indigne" ou "sans coeur", mais au contraire un très grand service à rendre à ceux qui sont aujourd'hui cantonnés dans des logement précaires.

- Relâcher la pression fiscale sur les revenus de l'épargne et sur le capital, et donc sur les revenus de l'épargne-pierre. Le locatif, qui a vocation à avoir des rentabilités brutes assez faibles, doit redevenir un placement à rendement limité mais régulier et sans risque majeur. Aujourd'hui, l'état en a fait un placement à rendement très faible et à haut niveau de risque perçu !

C'est en retrouvant les chemins du respect du droit de propriété, qui a fondé le développement de la civilisation occidentale pendant des siècles, que les gouvernements résoudront la crise du logement. Malheureusement, les solutions qu'ils préconisent vont à l'opposé et ne ferons qu'accroître la détresse des familles trop modestes pour bien se loger, et pas suffisamment habiles pour profiter des dispositifs sociaux.


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