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SCPI : pourquoi opter pour le démembrement temporaire ?

Par La rédaction;

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En quoi consiste l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété ?

Les SCPI de rendement acquièrent de nombreux immeubles de types professionnels tels que commerces ou locaux d’activités qu’elles mettent en location. En détenant des parts de SCPI, vous devenez en partie associé et propriétaire du parc immobilier constitué et percevez des revenus locatifs au prorata du nombre de parts souscrites.

Le démembrement temporaire est tout à fait envisageable dans un investissement en parts de SCPI. Ainsi, pendant une certaine durée, généralement de 5 ou 10 ans, vous avez la possibilité de n’avoir qu’un droit de jouissance ou de nue-propriété sur vos parts. La souscription de parts démembrées est uniquement possible sur le marché primaire et n’est proposée que par quelques SCPI éligibles seulement.

Les entreprises sont très nombreuses à se tourner vers les parts de SCPI en usufruit ; il s’agit d’un moyen pour elles de placer leur trésorerie et de percevoir des revenus supplémentaires sur quelques années. Pour l’investisseur particulier, il sera ainsi beaucoup plus aisé de se tourner vers l’acquisition en nue-propriété, un investissement aux multiples avantages.

Les parts de SCPI en nue-propriété sont acquises à un prix décoté, fixé en fonction de la période de démembrement. Cette décote par rapport au prix initial en pleine propriété correspond au prix de la renonciation à l’usufruit. En effet, en devenant nu-propriétaire de façon temporaire, vous ne percevrez pas de revenus issus de ces parts pendant la durée déterminée. Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire, sans aucun frais ni imposition supplémentaires.

Une solution pour optimiser le rendement et la fiscalité

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété vous fait profiter de multiples avantages, tant au niveau du rendement de votre investissement que de sa fiscalité. Les SCPI de rendement offrant aujourd’hui des taux de rémunérations moyens de 5%, le démembrement est une solution pour booster davantage la rentabilité de votre investissement.

Souscrire vos parts à un prix décoté par rapport à leur valeur réelle représente déjà un premier stade de rentabilité et vous demande un effort d’investissement moins important. A la fin de la période de démembrement, en tant que plein propriétaire, vous avez la possibilité de conserver vos parts pour toucher des revenus locatifs ou de les céder. La seconde solution vous permet de réaliser une plus-value intéressante, puisque vous revendez à leur valeur de marché des parts acquises auparavant à un prix décoté.

Les économies d’impôt réalisées grâce à ce démembrement temporaire viennent également optimiser le rendement de votre investissement en parts de SCPI. Elles s’exercent de deux manières :

- Absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Pendant la durée du démembrement, vous n’avez aucun droit de jouissance sur vos parts et ne percevez, par conséquent, aucuns revenus supplémentaires contrairement à un investissement en pleine propriété. De ce fait, vous pouvez diversifier votre patrimoine sans augmenter votre charge fiscale.

- Economie d’ISF. L’argent que vous placez sous forme de parts de SCPI en nue-propriété sort de la base taxable de l’ISF. En effet, la partie de votre patrimoine sur laquelle vous n’avez aucun droit de jouissance ne peut être imposée au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Comment acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?

Toutes les SCPI ne proposent pas des souscriptions en démembrement mais si elles le font, cette proposition peut se faire de deux façons :

- Soit la SCPI détermine le nombre de parts démembrées qu’elle souhaite émettre et le souscripteur est libre d’opter pour la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété,

- Soit la SCPI exige que le souscripteur trouve lui-même sa contrepartie.

A titre d’exemple, si vous souhaitez acquérir 10 parts de SCPI en nue-propriété, il faudra alors trouver un ou plusieurs investisseurs qui souscriront 10 parts en usufruit en contrepartie. Afin de simplifier l’étape de souscription, il est préférable de la confier à un conseiller indépendant en gestion de patrimoine. Il sélectionnera les meilleures SCPI où investir selon votre profil d’investisseur et votre bilan patrimonial. Par ailleurs, il vous indiquera s’il est plus judicieux pour vous d’investir en nue-propriété, en usufruit ou en pleine propriété.


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