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Acheter un appartement à Paris ou acheter des SCPI ?


Actualité publiée le 15/07/19 10:33

Vous songez à acheter un appartement locatif à Paris pour bénéficier de revenus complémentaires ? Avez-vous calculé la rentabilité réelle d’un tel investissement ? Avez-vous pensé à toutes les contraintes et coûts cachés de l’immobilier ? Et si vous découvriez les SCPI, un placement immobilier vraiment rentable, sans contraintes de gestion, avec un risque mutualisé ? Un match en 4 point commenté par les experts de la Centrale des SCPI, leader des comparateurs en ligne 100% dédié aux SCPI.

Suite à la vente d’un bien, un héritage ou une prime importante, vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de vous préparer un complément de revenus. Mais faut-il forcément parier sur le choix d’un bien en direct ? Connaissez-vous les avantages des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI ?

Le rendement : une victoire sans appel pour les SCPI

La hausse des prix à Paris a totalement écrasé le rendement locatif qui se rapproche de plus en plus des 3% brut. Si l’on raisonne en net, ce rendement chute encore davantage…

Avec un rendement moyen de 4,35% net, la majorité des SCPI se positionnent déjà bien au-dessus du rendement d’un bien locatif Parisien. Les meilleures SCPI, dont le rendement tourne autour de 5 à 6% net, creusent encore cet écart !

La SCPI PF Grand Paris (4,40% de rendement net en 2018), de Perial Asset Management, permet aux épargnants de miser sur la formidable opportunité que représente le projet du Grand Paris. Forte de plus de 50 ans d’expérience, elle a notamment acquis en 2018 un immeuble à Paris 8ème (Faubourg Saint-Honoré) mais également des actifs sur des communes en pleine expansion comme un immeuble à Montreuil (La Grande Porte).

Il est donc toujours possible de miser sur la région Parisienne avec du rendement au travers des SCPI qui ne sont pas freinées par le plafonnement des loyers. Les baux commerciaux ne sont pas touchés par ces évolutions législatives qui pèsent sur l’immobilier en direct.

Si l’on cherche un complément de revenus immédiat et que l’on veut investir de l’argent issu de la vente d’un bien immobilier Parisien ou d’un héritage, mieux vaut se tourner vers les SCPI plutôt que de réemployer les fonds dans un nouvel appartement Parisien. Le constat de rendement est sans appel.

Les charges : aucune contrainte de gestion ou de trésorerie pour les SCPI

Charges de copropriété, ravalement de façade imprévu, frais de syndics parfois obscurs, assurance des loyers impayés ou encore assurance propriétaire non occupant sont autant de charges à intégrer dans le calcul de votre rentabilité quand vous achetez un appartement en direct. L’addition totale peut vite monter et parfois mettre en péril une opération que vous estimiez rentable au premier abord.

Les SCPI vous offrent un rendement net de charges puisque la société de gestion va s’occuper de tout cela pour vous et distribuer un loyer net.

« Les SCPI délivrent aussi l’acquéreur de la charge mentale que représente la gestion du bien. Une vraie libération ! Vous ne risquez pas un coup de téléphone un dimanche matin pour un problème de locataire. Beaucoup d’investisseurs en SCPI sont d’anciens propriétaires qui aiment l’immobilier mais qui ne veulent plus supporter la contrainte de la gestion » commente Lionel Benhamou, l’un des trois fondateurs de La Centrale des SCPI.

La diversification : l’atout de poids des SCPI

Acheter un bien dans une ville donnée, c’est accepter que la valeur du bien puisse baisser si cette seule région baisse.

Un locataire mauvais payeur est l’assurance de perdre parfois 100% de la rentabilité annuelle prévue. Une situation parfois très inconfortable si vous avez un crédit sur le bien.

Les SCPI de rendement possèdent des parcs immobiliers de plusieurs centaines de biens avec une pluralité de locataires, de secteurs d’investissements et de zones géographiques. Un seul facteur ne peut donc pas à lui tout seul remettre en cause la pérennité de l’investissement.

Les SCPI permettent aussi aux épargnants d’aller acquérir des biens à l’étranger pour profiter des opportunités de croissance externe. Une opération pratiquement impossible à réaliser pour un particulier en direct et qui permet une diversification qualitative et maximale du patrimoine.

La SCPI Pierval Santé de La Française (5,05% de rendement net en 2018) est un exemple parfait de diversification. SCPI innovante sur le secteur de la santé, véritable besoin sociétal, elle vient d’acquérir au premier trimestre 2019 trois EPHAD en Irlande avec des baux fermes de 25 ans. Avec un patrimoine réparti entre France, Irlande et Allemagne sur des actifs offrant de la visibilité sur le long terme, elle permet aux épargnants de mutualiser considérablement le risque par rapport à un investissement en direct.

La mutualisation du risque et la diversification sont les points forts des SCPI qui l’emportent haut la main sur un investissement dans un appartement Parisien.

La fiscalité : la niche fiscale des SCPI

La fiscalité des SCPI et de l’immobilier en direct est a priori équivalente. Cependant la SCPI offre aux investisseurs une abondance de niches pour optimiser son patrimoine.

Les revenus étrangers des SCPI diversifiées en dehors de France échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient de l’imputation de la fiscalité étrangère prélevée à la source sur la fiscalité Française. Ainsi le rendement net donné par la SCPI est net de la fiscalité étrangère et va subir en France une fiscalité très allégée.

Par exemple, la SCPI Eurovalys de la société de gestion Advenis REIM (Rendement de 4,50% net en 2018) permet ainsi aux particuliers d’investir sur l’immobilier de bureaux en Allemagne pour profiter de la dynamique économique du premier pays Européen. Le rendement de 4,50% est déjà net de la fiscalité pratiquée en Allemagne et n’est pas soumis aux prélèvements sociaux. La fiscalité appliquée en France sur ces 4,50% est très largement inférieure à la fiscalité classique.

Enfin, si vous êtes assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les SCPI peuvent être acquises en nue-propriété. Une opération qui fait capitaliser votre argent sans IFI, sans impôt sur le revenu et qui vous permet de bénéficier en plus de l’augmentation du prix des parts de SCPI dans le temps.

« Les SCPI peuvent être un redoutable outil pour créer du patrimoine immobilier même quand on est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. C’est l’un des sujets que nous développons au 01 44 56 00 23 avec nos clients qui apprécient de continuer à investir dans l’immobilier sans pénalités fiscales » en témoigne Laurent Fages, consultant au sein de La Centrale des SCPI.

Les SCPI offrent donc un couteau suisse fiscal extraordinaire aux épargnants.

Les SCPI sortent donc largement en tête de ce duel face à l’achat d’un appartement Parisien.

Acheter un appartement Parisien pour obtenir un revenu complémentaire indéfini n’est donc pas la panacée. La SCPI est bien plus efficace dans cette perspective et surtout décharge l’investisseur de toute gestion.

Encore faut-il sélectionner les bonnes SCPI pour se constituer un portefeuille immobilier de qualité. Pour cela, il est possible de commencer à prendre des informations sur les comparateurs en ligne (centraledesscpi.com) pour ensuite vous faire accompagner par les experts de la Centrale des SCPI au 01 44 56 00 23.

À ce sujet, Théo Darroman, Manager au sein de La Centrale des SCPI, explique :

« Acheter des SCPI nécessite une étude approfondie pour ne pas se tromper. C’est pourquoi faire appel à des professionnels de la SCPI, comme on ferait appel à un agent immobilier qui connaît un secteur donné, devrait devenir un réflexe naturel pour les Français dans les années à venir. C’est ce qui fait la richesse de notre accompagnement et de notre positionnement à la Centrale des SCPI ».

Et Lionel Benhamou conclue :

« Grâce aux SCPI, pour le prix d’une studette ou d’une chambre de bonne à Paris, vous pouvez investir à Munich, Dublin ou sur tout le Grand Paris à la fois. Vous ne pourrez pas dire qu’on ne vous a pas prévenu ».

Pour prendre la bonne décision pour votre épargne, récapitulons les avantages des SCPI face à un achat immobilier classique en vidéo :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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