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Appartement locatif ou SCPI, que choisir en 2020 ?


Actualité publiée le 03/01/20 08:51

L'immobilier traditionnel n'a plus la cote et les Français lui préfèrent d'autres types d'investissements immobiliers. Placer son argent en immobilier ne se résume pas en effet à acheter un appartement ou un immeuble si ses moyens le permettent afin de le louer. Cette conception ancienne de l'immobilier ne correspond plus à l'air du temps, notamment au regard des multiples contraintes pesant sur un investissement immobilier physique. Il apparaît ainsi que les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI sont en train de supplanter l'immobilier traditionnel dans le cœur des Français. Voyons pourquoi.

Pour les Français, acheter de l'immobilier a longtemps été considéré comme un signe d'enrichissement. En effet, lorsque l'on est propriétaire de sa résidence principale, on n'a plus de loyer à verser et nous savons que les mois passent très vite. Au-delà de ce que les économistes appellent la valeur utilité, c'est-à-dire le fait d'acheter un bien ou un service pour en profiter, une frange non-négligeable de nos compatriotes a cédé aux sirènes de l'immobilier d'investissement en direct.

L'idée reposait sur le fait que les loyers remboursaient le montant des mensualités de crédit. Pour les plus chanceux ou pour les plus astucieux, il restait même de quoi régler les primes d'assurance et les taxes foncières. En d'autres termes, le bien s'autofinançait et, une fois le premier crédit remboursé, il était possible de renouveler l'opération d'investissement ou de profiter de ses loyers. N'oublions pas non plus l'aide précieuse apportée par l'inflation qui venait rogner le montant des mensualités puisque les crédits étaient souscrits à taux fixes alors que les loyers étaient indexés sur l'inflation. Cette époque bénie de l'investissement immobilier en direct a couru sur l'ensemble des années 1970 et des années 1980. La situation s'est ensuite complexifiée.

Ainsi que le souligne Gregorie Moulinier, l'un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, la plateforme Web leader dans la distribution de parts de SCPI (www.centraledesscpi.com) :

"De très nombreux clients seniors qui nous appellent au 01 44 56 00 23 sont conscients du fait que leurs enfants ne pourront pas réaliser le même parcours patrimonial qu'eux. Pire, ces derniers ne sont pas intéressés par la gestion du patrimoine construit pas à pas par leurs propres parents ! C'est donc pour cela que nos clients vendent leur patrimoine immobilier pour acheter des SCPI au regard des immenses avantages procurés par ces produits d'épargne immobilière assistée. "

Quels sont les avantages de la SCPI face à la location d’un appartement ?

La principale pierre d'achoppement ayant trait à l'immobilier traditionnel réside dans ses contraintes de gestion. En effet, les locataires sont de plus en plus protégés tandis que les propriétaires sont soumis à de plus en plus d'aléas.

La hausse des frais de gestion s'applique également aux primes d'assurance et aux inéluctables travaux. Il en est de même pour la taxe foncière qui augmente régulièrement. En un mot comme en mille, détenir de l'immobilier en direct coûte de plus en plus cher alors que les loyers n'augmentent pas au même rythme. Les prix de la pierre ont également beaucoup progressé en région parisienne et dans les grandes métropoles ce qui vient mécaniquement réduire le rendement brut.

De son côté, l'achat de parts de SCPI de rendement qui peut également être réalisé à crédit génère de multiples avantages. La finalité des SCPI est d'offrir aux associés porteurs de parts la possibilité d'investir en immobilier de manière mutualisée. Les plus grosses SCPI capitalisent en effet plus de trois milliards d'euros et ont des centaines de locataires. L'investissement est donc mutualisé.

Chaque SCPI est en outre gérée par une société de gestion - il en existe 33 - dont c'est l'unique métier. L'associé porteur de parts n'a donc rien à faire et ne sera jamais en relation avec le moindre locataire. Il n'aura simplement qu'à profiter de ses loyers qui lui seront versés chaque trimestre.  

Les SCPI de rendement investissent certes, en immobilier d'habitation, mais l'immense majorité d'entre elles s'est tournée vers l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, locaux d'activités, immobilier logistique, en lien avec la santé, l'éducation et la petite enfance, murs d'hôtels…). À cette diversification par typologies d'actifs s'ajoute une diversification géographique puisque les SCPI se tournent de plus en plus vers la zone euro. Il serait particulièrement délicat pour un particulier d'acheter un immeuble de bureaux en Allemagne ou en Irlande.

Il est également possible, et même souhaitable pour les associés lourdement fiscalisés, d'acheter leurs parts en démembrement temporaire de propriété afin de gommer toute fiscalité. Ainsi, au regard de l'étendue du marché de l’épargne immobilière assistée et de l'immensité des possibilités en termes de confection d'un portefeuille multi-SCPI, il est nécessaire de se faire conseiller par des hyper-spécialistes de ces boucliers patrimoniaux.

Pour acheter des parts de SCPI, comment s’y prendre ?

Comme le relève Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI :

"Le nombre de clients qui nous contactent au 01 44 56 00 23 après avoir cédé un ou plusieurs biens immobiliers est en augmentation. Ils disposent de sommes allant de 150 000 à 500 000 euros afin de réaliser un nouvel investissement immobilier en SCPI et de générer des revenus complémentaires réguliers."

Il s'agit alors de réaliser pour eux des portefeuilles multi-SCPI sur mesure correspondant exactement à leur profil patrimonial, et ce à la suite d'un bilan patrimonial, le tout sans frais supplémentaires puisque le prix des parts de SCPI est identique quel que soit leur mode de distribution.

À titre d'exemple, voici deux allocations de SCPI proposées dernièrement par Thibault Le Coail, consultant au sein de La Centrale des SCPI :

  • Un investissement de 150 000 euros scindé en trois sous-investissements de 50 000,00 euros a permis de mettre en portefeuille des parts des SCPI suivantes : la SCPI Pierval Santé, spécialisée dans le secteur de la santé gérée par Euryale AM, la SCPI Eurovalys, dédiée aux bureaux uniquement implantés en Allemagne et gérée par Advenis REIM et la SCPI Activimmo, spécialisée dans le secteur de la logistique gérée par Alderan.

 

  • Un investissement de 500 000 euros, issu de la vente d'un immeuble en province, a permis à un couple de devenir l'heureux propriétaire d'un portefeuille de SCPI composé de cinq SCPI différentes, soit un investissement de 100 000,00 euros par SCPI. Le portefeuille était composé des trois SCPI précitées (Pierval Santé, Eurovalys et Activimmo) auxquelles ont été ajoutées des parts de la SCPI Pf Grand Paris, gérée par Perial AM et spécialisée sur l'aire géographique du Grand Paris et des parts de la SCPI Épargne Pierre, gérée par Voisin et également investie en France mais sur l'ensemble du territoire dans des actifs très variés.

Aussi, que vaut-il mieux : détenir un seul logement locatif ou un petit immeuble ou bien un portefeuille immobilier international par le biais de parts de SCPI ? Vous comprenez donc mieux pourquoi les SCPI de rendement ont occulté l'immobilier traditionnel. Encore faut-il être conseillé au mieux de ses intérêts par des hyper-spécialistes indépendants de la question ayant pignon sur rue comme ceux de La Centrale des SCPI.

Découvrez notre vidéo pédagogique pour comprendre la SCPI :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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