Avis SCPI, investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété
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Avis SCPI, investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété


Actualité publiée le 19/08/19 11:45

Investir dans l’immobilier sans être pénalisé par un malus fiscal, diminuant significativement la performance finale de votre investissement est aujourd’hui possible grâce à l’achat des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. Ce montage patrimonial, très prisé par les Français soucieux de leur imposition permet d’effacer entièrement la fiscalité inhérente à l’immobilier sur toute la durée de démembrement. En d’autres termes, acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété permet de réaliser une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 62.2%, sans oublier que les SCPI démembrées sortent de l’assiette taxable à l’IFI.

Dans l’objectif de vulgariser l’investissement immobilier en parts de SCPI, La Centrale des SCPI, leader de la distribution de SCPI en France, donne la parole à ses clients fidèles. Ils témoignant de l’importance d’investir sur ce support d’épargne immobilier, accessible à tous les profils d’épargnants.

Dans cette troisième interview estivale, Jean-Marc et Sylvie donnent leur avis sur l’investissement en SCPI en démembrement temporaire de propriété permettant d’alléger leur facture fiscale et d’obtenir un complément de revenu futur. Qui serait mieux placé pour partager ses conseils que les clients ayant investi dans la nue-propriété des SCPI il y a près de 3 mois ?

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Jean-Marc et Sylvie, bonjour, nous nous connaissons puisque vous en êtes à votre deuxième investissement en produit d’épargne immobilière assistée avec La Centrale des SCPI. Cette fois, vous avez acheté vos parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. Pourquoi un tel choix ?

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Effectivement, lors de notre première souscription en parts de SCPI, nous souhaitions diversifier nos avoirs, majoritairement placés sur des livrets bancaires peu rémunérateurs. Nous avons donc investi 80 000 euros au comptant dans une SCPI allemande et une SCPI régionale.

Pour notre deuxième acquisition, notre objectif n’était pas le même. Nous cherchions à optimiser notre fiscalité, un sujet qui nous tient à cœur. Dans le passé, nous avions déjà investi en immobilier de défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel, mais nous ne souhaitions pas renouveler l’expérience. Grâce à de nombreux échanges avec notre consultant dédié de La Centrale des SCPI, nous nous sommes rendus compte que le dispositif Pinel n’est pas aussisi intéressant que l’on avait pu imaginer. Nous avions payé notre investissement Pinel 20% plus cher que le prix du marché et le rendement n’est pas satisfaisant malgré l’avantage fiscal obtenu. Cela nous a clairement vaccinés de tout autre investissement défiscalisant de ce type.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Il est vrai que dans un investissement Pinel et plus globalement dans l’immobilier neuf, les prix sont très élevés. En outre, un investissement de type Pinel doit respecter un ensemble de règles bien précises au risque de voir son avantage fiscal remis en cause. Pour votre nouvel investissement locatif, vous avez donc décidé de vous tourner à nouveau vers les SCPI de rendement.

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

En effet, en nous renseignant sur Internet, nous avons découvert qu’il était possible d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI de rendement afin de ne pas alourdir notre fiscalité. Sur votre site (www.centraledesscpi.com), tout est d’ailleurs très bien expliqué. Nous avons rapidement compris qu’il était plus confortable et plus rémunérateur d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI de rendement qu’investir en Pinel. Nous avons donc repris contact avec notre consultant dédié de La Centrale des SCPI, qui était d’ailleurs très ravi de nous revoir.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Pouvez-vous rapidement expliquer aux lecteurs le fonctionnement du démembrement temporaire de propriété adapté à la SCPI ?

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Selon ce que nous avons appris lors de notre rendez-vous au 15 rue Saint-Roch dans le premier arrondissement de la capitale, ce montage patrimonial nous permet d’acheter des parts de SCPI moins cher puisque, durant toute la durée du démembrement qui peut aller de 3 ans à 20 ans, nous ne percevons pas de dividendes et ne sommes donc pas fiscalisés. Les dividendes arrivent sur le compte de l’usufruitier qui est, dans l’immense majorité des cas, une personne morale - entreprise - soucieuse de placer au mieux sa trésorerie. Au terme de la période de démembrement temporaire de propriété, nous récupérons automatiquement et sans formalités la pleine propriété des parts de SCPI.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Sans oublier que la nue-propriété des parts de SCPI sort de l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). D’un point de vue fiscal, vous êtes donc doublement gagnants. Pour quelle durée de démembrement avez-vous opté pour ce deuxième investissement immobilier en SCPI ?

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Nous avons choisi une durée de démembrement de dix ans correspondant à la date prévue de notre cessation d’activité. Ainsi, à l’issue du démembrement temporaire de propriété, nous deviendrons pleins-propriétaires de nos parts de SCPI et percevrons les loyers à la place de l’usufruitier actuel, ce qui nous permettra d’améliorer notre pouvoir d’achat à la retraite.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Mon collègue a en effet réalisé pour vous plusieurs simulations SCPI qui ont montré que la durée de dix ans était celle qui vous convenait le mieux. Pour d’autres investisseurs immobiliers, il peut s’agir d’une durée de cinq ou de quinze ans. En tout état de cause, chaque profil patrimonial est spécifique, d’où l’intérêt de recourir à des professionnels de l’immobilier en SCPI en nous appelant au 01.44.56.00.23. Combien de temps a pris la mise en place d’un tel montage patrimonial ?

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

En un mois, nous avons eu le temps de régulariser tous les bulletins de souscriptions ainsi que les mandats de démembrement temporaire des SCPI, que notre consultant a envoyés pour nous aux sociétés de gestion. Il s’est même occupé de trouver la contrepartie, l’usufruitier, gratuitement. Nous n’avons rien eu à faire et avons récemment reçu nos attestations de propriété comme pour un bien immobilier classique.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Comment avez-vous financé cette acquisition de parts de SCPI démembrées ?

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Nous avons effectué notre achat de parts de SCPI démembrées au comptant puisqu’il n’est pas possible de le financer à crédit. En effet, comme ce montage ne génère pas de flux financiers, les banques ne prêtent pas d’argent pour le concrétiser.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Dans ces conditions, où avez-vous trouvé les liquidités nécessaires à votre achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ?

 

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Nous avons racheté notre contrat d’assurance-vie en fonds en euros. Il s’agissait d’un vieux contrat peu performant qui nous rapportait moins que l’inflation. À la suite des simulations SCPI réalisées avec notre consultant, il est apparu très clairement que la SCPI était pour nous la meilleure solution patrimoniale. Nous ne regrettons d’ailleurs pas du tout ce choix.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

De plus en plus de Français constatent à leurs dépens qu’avec le recul des taux des emprunts d’État, leurs assurances-vie en fonds en euros ne leur rapportent presque plus rien. Il en est de même pour les livrets réglementés. C’est pour cela qu’il importe d’agir. C’est ce que vous avez fait et vous avez eu raison. Encore faut-il connaître le principe du démembrement temporaire de propriété et savoir sur quelles SCPI il est le plus intéressant de placer son argent.

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Nous reconnaissons que seuls, nous aurions eu du mal à parvenir à la stratégie préconisée par notre interlocuteur et à l’allocation en SCPI qu’il nous a soumise.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Justement, pouvez-vous nous dire quelle a été cette allocation ?

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Nous avons investi dans la nue-propriété de trois SCPI différentes, à savoir la SCPI Pierval Santé gérée par Euryale Asset Management, la SCPI Interpierre France gérée par Paref Gestion et la SCPI Épargne Pierre gérée par Voisin, et ce sur une période de dix ans. Concrètement, nous avons payé nos parts de la SCPI Pierval Santé à 67 % de leur prix normal, celles de la SCPI Interpierre France à 65 % de leur prix normal et celles de la SCPI Épargne Pierre à 65 % de leur prix normal. La décote de ces SCPI démembrées est donc particulièrement intéressante.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

Elle est d’autant plus intéressante que, lorsque vous revendrez vos parts un jour, votre prix de revient retenu par les services fiscaux sera celui de la pleine-propriété au moment de votre achat et non celui auquel vous avez réellement acheté vos parts. Ainsi, avec la SCPI en démembrement temporaire de propriété, les investisseurs immobiliers sont plusieurs fois gagnants.

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Nous espérons en outre qu’au cours des dix prochaines années, le prix des parts de ces trois SCPI de rendement qui font pour nous partie des meilleures SCPI continuera de s’apprécier afin que notre patrimoine immobilier progresse.

Gabriela Kockova, Manager au sein de La Centrale des SCPI :

C’est tout ce que je vous souhaite et sachez que l’ensemble des spécialistes de La Centrale des SCPI se tiennent à votre disposition pour vous permettre de faire fructifier votre patrimoine dans les meilleures conditions possibles. Merci pour votre avis sur l’investissement en SCPI !

Jean-Marc et Sylvie, investisseurs en SCPI :

Merci beaucoup pour les précieux conseils qui nous ont été délivrés et pour votre capacité à expliquer simplement des concepts qui peuvent paraître complexes au premier abord, comme le concept de l’achat des SCPI en démembrement temporaire de propriété.

Investir en SCPI en démembrement temporaire de propriété permet d’améliorer significativement votre fiscalité, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur la fortune immobilière. A l’approche du 1er janvier 2020, vous avez encore le temps d’optimiser votre patrimoine taxable à l’IFI en revendant par exemple un bien immobilier locatif et en réinvestissant les fonds de la vente dans la nue-propriété des parts de SCPI.

Familiarisez-vous avec le mécanisme du démembrement temporaire de propriété appliqué aux SCPI en vidéo :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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