Comment choisir entre immobilier locatif et SCPI ?

Actualité publiée le 15/11/21 10:10

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Investir en immobilier permet aujourd’hui à beaucoup d’épargnants de se créer un patrimoine immobilier tout en percevant un revenu complémentaire.

Alors que la retraite est un sujet de plus en plus incertain pour nombre de français, percevoir une rente semble primordial pour s’assurer une fin de vie pérenne.

Investir en immobilier locatif est devenu ces dernières années un vrai casse-tête : détention direct ou indirect, choix du régime fiscal, localisation du bien… beaucoup de questions auxquelles il est difficile de répondre lorsqu’on possède peu de connaissances en la matière.

En parallèle, on observe un développement des SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, alors comment choisir le bon investissement immobilier ? Qui sera le grand vainqueur, entre immobilier en direct et placement en SCPI ?

1- Pourquoi l’immobilier locatif n’a plus la cote ?

L’immobilier locatif, a longtemps permis aux français, de diversifier leur patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires cependant, il est aujourd’hui à bout de souffle, plusieurs éléments sont responsables de cet essoufflement.

D’abord, il semble important d’évoquer le rendement de l’immobilier locatif, celui-ci, tend à diminuer ces dernières années notamment du fait du plafonnement des loyers dans les grandes métropoles qui amenuise le rendement, dans les villes attractives comme Bordeaux le rendement moyen locatif plafonne 3.64% brut, à Paris il est seulement de 3.04%. Des rendements bruts qu’il faut diminuer d’un certain nombre de charges, comme les charges de copropriété, les assurances loyers impayés, les travaux de réparation liés à la dégradation du bien, ou encore les vacances locatives entre deux locataires ou le temps de travaux, la taxe foncière ou les frais d’agence lorsqu’on délègue la gestion…

Résultat : pour beaucoup, ce qui devait constituer une source de revenus complémentaires s’avère être un vrai gouffre financier.

Investir en immobilier locatif c’est aussi prendre tout le risque sur un bien et un locataire. Ainsi trouver le bon locataire, le bon payeur, celui qui restera pour une longue durée et qui ne dégradera pas le bien est extrêmement aléatoire.

Sans compter la gestion, laquelle, devient rapidement très chronophage, puisqu’il est question d’organiser les visites, de se déplacer pour un problème de chaudière, une clé oubliée ou un radiateur qui fuit, contacter les bons artisans, trouver des solutions immédiates, en bref, des tracas au quotidien… Comme en témoigne Anne Cocagne, Consultante au sein de La Centrale des SCPI, « beaucoup de nos clients ont vendu des biens locatifs car leur gestion était devenue insupportable, aujourd’hui ils sont vraiment satisfaits des SCPI dans lesquelles ils ont investi le produit de leurs ventes ».

En termes de fiscalité, il existe de nombreuses possibilités, le choix du régime fiscal BIC, Micro-Bic ou encore régime réel, selon si le bien est détenu en direct ou au sein d’une SCI, le choix n’est jamais évident, une seule certitude : l’imposition viendra systématiquement diminuer le rendement.

Il existe donc mille et une raisons de ne pas investir en immobilier locatif mais soyez rassuré, des alternatives existent, comme l’investissement en SCPI.

2- Acheter des parts de SCPI : la nouvelle façon d’investir en immobilier

Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, représentent l’investissement anti-soucis locatifs, anti-baisse de pouvoir d’achat et sont une excellente alternative à l’immobilier locatif.

Le marché des SCPI a connu un fort développement ces dernières années, il en existe pour tous les goûts : les SCPI généralistes européennes, les SCPI spécialisées dans le domaine la santé, les SCPI spécialisées dans le résidentiel ou encore les SCPI spécialisées dans le bureau.

On observe une ruée des épargnants vers ce placement, des investisseurs de tout âge, de toute profession qui adhèrent immédiatement à cette autre façon de devenir propriétaire.

Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros, contrairement à un bien locatif qui exige un investissement important. Elles permettent aussi d’investir progressivement et s’adaptent à toutes les épargnes.

En termes de rendement, les SCPI offrent un rendement annuel net moyen de 4.5% et certaines SCPI proposent aujourd’hui jusqu’à 6% de rendement net annuel. Un rendement supérieur à celui de l’immobilier locatif mais c’est bien la mutualisation du risque fait la force de ce placement, en effet, les sociétés de gestion acquièrent une multitude d’actifs dont les locataires ont des activités différentes. Les SCPI sont donc extrêmement intéressantes pour diversifier un patrimoine.

En termes de fiscalité, certaines SCPI offrent une fiscalité avantageuse et permettent d’échapper aux prélèvements sociaux. Réaliser un bilan patrimonial et bénéficier d’un conseil avisé permet aux épargnant de réaliser un investissement SCPI personnalisé.

Les SCPI sont aussi le seul investissement immobilier qui n’engendre aucune gestion pour le propriétaire de parts. Elles permettent d’investir de chez-soi et de devenir prioritaire de biens situés aux quatre coins du monde ! Ainsi, ce qui sembler impossible pour beaucoup d’épargnants devient, grâce aux SCPI, leur réalité.

3- Où acheter ses SCPI ?

Investir en SCPI est simple. Cependant, choisir les meilleures SCPI, les plus adaptées au profil de chaque investisseur, nécessite un bon conseil.

Les banques et les cabinets de gestion de patrimoine généralistes proposent des SCPI, néanmoins, il est préférable de se tourner vers des hyper-spécialistes de la SCPI pour réaliser un investissement SCPI.

Les plateformes en ligne sont très bien placées et un site de référence, La Centrale des SCPI, se démarque puisqu’il met à disposition des épargnants un conseil gratuit et propose un très large choix de SCPI.

Prendre conscience qu’il est important de diversifier son épargne, de se créer des revenus complémentaires et prendre connaissance des différents placements ne constitue qu’un premier pas, félicitation vous l’avez fait, maintenant passez le cap !

Finalement, cette prise de position s’explique par la baisse constante de l’immobilier détenu en direct et la certitude que dans quelques années les SCPI seront considérées comme le substitut à l’immobilier locatif.

Une gestion entièrement prise en charge par sociétés de gestion, un rendement régulier dans le temps, et surtout la très probable hyper-démocratisation de ce placement font des SCPI le produit phare de la décennie.

Avertissement

L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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