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Devenir rentier, la SCPI bouleverse les habitudes des épargnants


Actualité publiée le 22/01/20 14:19

Qui n’a jamais rêvé d’être rentier ? Loin des idées reçues du millionnaire sur une plage paradisiaque, le rentier est simplement une personne qui perçoit des rentes et des revenus de ses investissements. Travailler moins, être sécurisé face aux réformes des retraites ou protéger sa famille sur plusieurs générations sont autant de raisons de vouloir se constituer une rente immobilière. Un rêve accessible grâce à l’investissement immobilier en parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI. Décryptage avec les experts de la Centrale des SCPI, premier comparateur en ligne 100% indépendant de SCPI.

Faut-il souscrire aux SCPI pour obtenir une rente immobilière ?

Comme le clame le célèbre adage, « Rome ne s’est pas faite en un jour », il n’existe pas de recette miracle pour devenir rentier immobilier du jour au lendemain. Le particulier qui souhaite se constituer à terme des revenus complémentaires, quelle qu’en soit la raison, doit prendre en main son avenir et commencer à investir le plus tôt possible en gardant à l’esprit que le pire ennemi du futur rentier est l’inaction.

Épargner c’est bien, mais encore faut-il investir, surtout dans un contexte où l’inflation vient éroder la valeur de l’argent dans le temps. Et dans la perspective d’obtenir des revenus complémentaires pour bénéficier d’une rente immobilière, la Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI de rendement est le support par excellence.

En effet, en investissant en SCPI de rendement, l’épargnant devient propriétaire de parts d’un ensemble d’immobilier de bureaux, commerces ou encore locaux d’activité. Dès lors, il va toucher trimestriellement des loyers nets.

Le parc immobilier d’une SCPI étant géré par une société de gestion, l’investisseur associé n’a pas à se préoccuper de la gestion courante du locataire, du paiement des travaux de copropriété, de la taxe foncière ou encore des incidents ou des litiges survenant sur les biens. L’épargnant peut donc jouir en toute sérénité de sa rente immobilière grâce à ce système de gestion déléguée.

En plus de cette gestion sécurisante, l’investissement en parts de SCPI peut être réalisé à partir de montants souples, puisque les achats peuvent débuter dès quelques milliers d’euros. La SCPI de rendement casse les idées reçues de l’investissement immobilier qui nécessiterait tout de suite un capital de plusieurs centaines de milliers d’euros.

« La constitution d’une rente immobilière peut se faire par différents moyens qui ne se valent pas toujours. Dans un contexte où les assurances-vie et livrets réglementés sont durement touchés par les taux bas, les SCPI de rendement constituent, de par leur performance et leur stabilité, une alternative salvatrice pour les aspirants à la rente immobilière » commente Lionel Benhamou, associé fondateur de la Centrale des SCPI.

Définissez votre plan de route pour obtenir une rente immobilière avec la SCPI

Souscrire aux SCPI nécessite une méthodologie minutieuse et sans failles. L’accompagnement par un professionnel est donc un gage de sécurité pour l’investisseur dans une stratégie long terme afin de se constituer des revenus immobiliers compensatoires.

Le positionnement d’acteurs comme la Centrale des SCPI leur permet de délivrer un conseil patrimonial en toute indépendance tout en centralisant les acquisitions de parts de SCPI. Avec un marché de près de 180 SCPI de rendement en 2020, un épargnant individuel a besoin d’être guidé pour ne pas prendre de mauvaises décisions. Ainsi, le mieux est de prendre contact avec un consultant spécialisé en SCPI au 01 44 56 00 23.

Toute stratégie pour se constituer une rente immobilière efficace avec les SCPI de rendement débute par une étude approfondie des objectifs de vie et patrimoniaux de l’investisseur. Le professionnel va détailler le patrimoine actuel de l’épargnant pour décrypter ses sensibilités mais également les éventuels déséquilibres.

Ce n’est qu’une fois ces vérifications préliminaires indispensables établies que l’expert pourra co-construire, avec son client, une ligne claire.

« La SCPI est un outil redoutable pour se constituer une rente immobilière durable. Elles permettent d’acquérir de l’immobilier locatif de plusieurs façons dont la pertinence ne peut être jaugée qu’au regard de la situation patrimoniale et personnelle de l’investisseur » détaille Véronique Baron, associée fondatrice de la Centrale des SCPI.

Voici les trois principaux modes d’acquisition de parts de SCPI pour obtenir une rente immobilière à terme:

1/ Arbitrer l’épargne non productive : l’achat de SCPI au comptant

Que l’épargne provienne d’une vente immobilière, d’un contrat d’assurance-vie obsolète ou de revenus de travail accumulés, l’investisseur doit faire un point sur sa situation. Dans le contexte actuel, laisser dormir des sommes importantes sur des comptes peu rémunérés est une erreur qui coûte cher.

Ré-arbitrer son épargne est devenu une nécessité. La SCPI, avec un rendement compétitif pouvant atteindre 6% net en 2018, est une aubaine à ne pas laisser passer.

2/ Profiter des taux bas : l’achat de parts de SCPI à crédit

Les taux des crédits immobiliers sont installés dans une fourchette basse jamais vue. Les particuliers en capacité d’emprunter peuvent donc y avoir recours pour réaliser une opération de levier très attractive.

Les loyers des parts de SCPI vont en effet venir rembourser une bonne partie des échéances de crédit, offrant un moyen inédit de se constituer un patrimoine conséquent à terme avec un effort d’épargne limité.

Bon à savoir, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus perçus de la SCPI de rendement, ce qui permettra également de minorer la fiscalité pendant toute la période de l’emprunt.

Bien entendu, ce mode d’acquisition suppose une maîtrise du taux d’endettement sous la barre des 33% ainsi qu’une épargne déjà pré-constituée.

3/ Investir en immobilier sans fiscalité : l’achat de SCPI en démembrement

Le démembrement est un mécanisme peu connu mais qui mérite un développement à part tant son efficacité n’est plus à prouver. Par ce biais, l’investisseur va acquérir des parts de SCPI à un prix décoté. Le montant de la décote dépend de la durée choisie de démembrement, pouvant varier entre 3 et 20 ans.

Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne va percevoir aucun revenu mais aura pu acheter plus de parts que s’il les avait achetées classiquement. À la fin de la durée, il recevra donc une rente immobilière supérieure à celle qu’il aurait pu obtenir sans ce mode d’achat.

« Une décote à 5 ans de 20% sur un prix de part de SCPI équivaut à faire travailler votre argent à près de 4,56% net sans aucune fiscalité et sans aucune hypothèse de revalorisation de l’immobilier. Un rendement extrêmement attractif aujourd’hui ! » explique Grégorie Moulinier, le troisième associé fondateur de la Centrale des SCPI.

Ce mode d’acquisition de parts de SCPI permet en effet de ne pas supporter de fiscalité pendant toute la durée du démembrement, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu ou même au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.

Comment composer son portefeuille multi-SCPI pour obtenir une rente immobilière ?

Les experts préconisent la constitution d’un portefeuille multi- SCPI afin d’accentuer la diversification au niveau sectoriel (Bureaux, Commerces, Locaux d’activité ou spécialisés), géographique (Île de France, Régions, Europe) ou encore en termes de sociétés de gestion.

Voici trois cas concrets de clients que Laurent Fages, consultant senior au sein de la Centrale des SCPI, a pu accompagner dans leur démarches de création de revenus complémentaires:

1/ L’achat au comptant de parts de SCPI de Monsieur A.

Suite à la vente d’un appartement dont il ne voulait plus assurer la gestion à sa retraite, Monsieur A., 61 ans, s’est retrouvé avec un capital de 150 000 euros à investir. Son objectif était de s’assurer une rente immobilière grâce aux SCPI sans retrouver les traumatismes des loyers impayés et des dégradations qui lui ont fait perdre plusieurs mois en procédures judiciaires.

Il a ainsi pu répartir ses fonds sur les SCPI suivantes:

SCPI

 

Stratégie

 

Epargne Pierre

 

Diversifiée France

 

Eurovalys

 

Bureaux Allemagne

 

Atream Hôtels

 

Hôtels Europe

 

Kyaneos

 

Résidentielle France

 

Cette stratégie offre à Monsieur A. une très forte diversification de son patrimoine immobilier. Pour le prix de son appartement il se retrouve ainsi avec des biens répartis sur l’Europe entière pour saisir toutes les opportunités du marché et sur des actifs très différents (Bureaux, Commerces, Locaux de logistique, Résidentiels ou encore Hôtels).

Les SCPI de rendement sélectionnées offrent toutes des performances supérieures à la moyenne des SCPI avec une gestion très qualitative de leur parc immobilier.

2/ L’achat à crédit de parts de SCPI de Monsieur et Madame B.

Monsieur et Madame B., quarantenaires dont la résidence principale venait d’être remboursée, étaient préoccupés par la préparation de leur retraite. Cadres aux agendas chargés, ils souhaitaient constituer un patrimoine rentable sans devoir passer leurs vacances à gérer des problématiques de locataires.

Laurent Fages a ainsi pu les accompagner sur un premier achat à crédit de 100 000 euros sur une durée de 20 ans avec les SCPI de rendement suivantes:

SCPI

 

Stratégie

 

Epargne Pierre

 

Diversifiée France

 

Pierval Santé

 

Santé Europe

 

Cette acquisition de SCPI à crédit permet une diversification sectorielle et géographique du portefeuille. L’effort d’épargne mensuel pour cette opération est d’environ 270 euros dans leur cas.

Dans l’hypothèse où les SCPI se revalorisent d’environ 1% par an en moyenne sur les 20 ans, ils seront ainsi propriétaires de plus de 120 000 euros de parts à horizon 20 ans là où, pour le même effort d’épargne sur une assurance vie à 1,50% de taux de rendement, ils n’auraient eu que 75 000 euros au terme. Séduits par l’opération, le couple a décidé de réitérer avec un nouvel investissement courant 2020.

3/ L’achat de parts en démembrement par Madame C.

Madame C., possédait déjà un portefeuille bien diversifié de parts de SCPI de rendement. Actuellement en expatriation pour une durée indéfinie, elle souhaitait dynamiser un capital de 40 000 euros issu d’une vieille assurance-vie bancaire dont le taux avait beaucoup baissé.

Laurent Fages lui a proposé un achat en démembrement sur une durée de 5 ans des SCPI suivantes:

SCPI

 

Stratégie

 

Décote sur 5 ans

 

Activimmo

 

Logistique France

 

21,5 %

 

Kyaneos

 

Résidentielle France

 

23 %

 

Ces deux SCPI de rendement sont positionnées sur des secteurs uniques en leur genre qui s'intégreront très bien dans le portefeuille actuel de Madame C.

L’achat en démembrement sur 5 ans permet à Madame C. de ne pas avoir de déclaration d’impôt à faire pendant la durée du démembrement et de viser un rendement de plus de 4,50% nets sur ses 40 000 euros. Un rendement bien plus attractif que celui servi par son vieux contrat d’assurance-vie.

« Le point commun de ces clients est de nous avoir contacté au 01 44 56 00 23 et de tous aspirer à se constituer une rente immobilière. Il incombe à tout un chacun de prendre en main son futur pour se prémunir des aléas. Les revenus immobiliers compensatoires des SCPI ont de beaux jours devant eux face aux incertitudes des systèmes de retraites et face au besoin d’équilibre entre vie privée et vie professionnelle qui anime les nouvelles générations » conclut Laurent Fages.

Familiarisez-vous avec la SCPI, placement idéal pour obtenir une rente immobilière :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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