Les taux immobiliers historiquement bas, vers un risque de krach ?
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Les taux immobiliers historiquement bas, vers un risque de krach ?


Actualité publiée le 31/07/19 18:24

Les taux immobiliers sont historiquement bas : quelles seraient les conséquences d'une remontée brutale et ce scénario a-t-il des chances de se produire ?

Les taux d’intérêt immobiliers à leur plus bas historique

Juin 2019. Les taux de prêt immobilier passent sous les niveaux connus à l’automne 2016. Allons-nous vers un nouveau record historique ? Les taux d’intérêts constatés, aussi bien du côté de certains professionnels comme les courtiers en crédit immobilier que de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, confirment cette tendance baissière.

Concrètement, les taux de crédit immobiliers dit « mini », ceux réservés aux meilleurs dossiers, révèlent des valeurs extrêmement basses : il est possible aujourd’hui d’emprunter au meilleur taux de 0,50% sur 10 ans, dès 0,75% sur 15 ans, 0,95% sur 20 ans et même 1,15% sur 25 ans. Du côté des taux immobiliers du marché, là aussi des chiffres exceptionnellement bas : 0,90% sur 10 ans, 1,15% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans ou encore 1,55% sur 25 ans.

Du côté de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, même constat : le taux d’emprunt moyen en mai 2019 a touché à son plus bas historique, s’établissant à 1,29%. Pour rappel, le plancher de novembre 2016 se situait lui, à 1,33%. En toile de fond, une autre tendance marquée : celle de l’allongement de la durée des crédits, avec 228 mois en moyenne.

Alors, pourquoi un taux immobilier aussi bas ? C’est du côté de la politique de la BCE et des OAT ou Obligations Assimilables au Trésor, qu’il faut aller chercher la réponse. Ces OAT représentent le rendement des emprunts d’Etat français sur 10 ans. Or ils ne cessent de baisser et mardi 18 juin, ceux-ci ont même connu une première historique en passant en négatif sous l’impulsion du président de la BCE, Mario Draghi, qui a indiqué à cette date être prêt à utiliser tous les outils disponibles pour lutter contre l’inflation. Conséquence : la France emprunte depuis cette date à -0,001%. En d’autres termes, l’Etat français se fait payer pour emprunter. Or les OAT donnent le « la » en matière de crédits. La France empruntant à des taux de crédit inférieurs, les banques elles aussi se financent à des conditions très avantageuses, et revoient de fait leurs barèmes à la baisse.

Taux bas : bonne ou mauvaise nouvelle ?

Un tel contexte est favorable aux emprunteurs, qui peuvent financer leur projet à moindre coût. Les banques consentent des conditions exceptionnelles en matière de financement immobilier. Les emprunteurs présentant le profil le plus rentable à moindre risque sont les cibles les plus favorisées par les banques, qui rivalisent de décotes pour les attirer… Les taux dit moyens baissant également, un grand panel de profils pourrait donc profiter de cette aubaine en ce début d’été. L’autre versant de la colline étant la durée moyenne de prêt qui, elle, tend à s’allonger, reflet entre autres de politiques accommodantes des banques, mais aussi de prix de l’immobilier élevés.

Sur le plan du crédit immobilier accordé aux particuliers, la chute des taux de prêt immobilier est une bonne nouvelle à court terme : les conditions de financement inédites permettent à ceux qui ne pouvaient pas accéder à la propriété de financer leur projet à un coût réduit, une simulation de prêt immobilier permet rapidement de s’en assurer. Toutefois, un point d’attention pour les particuliers se situe à plus long terme : en effet, un taux au plancher peut pousser les ménages à s’endetter plus. Autre bémol, qui dit taux d’emprunt au plancher, dit rémunération basse également. L’effet positif sur l’emprunt se traduit en négatif sur l’autre versant de la colline : l’épargne.

Pour l’économie du pays et avec une dette proche des 100% du PIB, cette chute des taux est également une bonne nouvelle à court terme. Europe1 parle même de « bonne affaire » faisant « passer la charge de la dette de 42 à 37 milliards en moins d’un an selon Bercy, soit 5 milliards d’économies qui tombent du ciel ». Toutefois le média y voit un effet pervers : comme les dépenses baissent automatiquement, cela « n’incite pas l’Etat à se réformer ». « La chute des taux permet donc de faire des économies sans aucun effort ».

L’équilibre de la BCE entre surinflation et déflation

Du point de vue macroéconomie géopolitique, la BCE tente de garder un équilibre entre inflation maîtrisée et les risques de déflation d’une part, et l’allègement pour ses Etats membres du poids de leurs dettes nationales. Depuis 2008, suite à la crise des subprimes, les Etats européens se sont vus obligés de soutenir leurs banques pour éviter la banqueroute, ce qui a précipité la crise de la dette des Etats. C’est donc pour la BCE (comme pour la FED) un jeu de funambule permanent, d’autant que les pays occidentaux ont bien du mal à équilibrer leur balance des paiements face aux pays émergents qui pratiquent le dumping social. Pour l’Europe, cette concurrence inégale a des conséquences sur sa compétitivité, et donc au final sur la dette de ses Etats membres qui a explosé. La BCE pratique donc actuellement cette politique de « quantitative easing » (QE) pour donner un peu de marge de manœuvre à ses Etats membres.

Mais cette politique de création monétaire n’est pas sans risque. La situation de disponibilité exceptionnelle d’euros peut mener à un dérapage sur-inflationniste d’une part. Ou l’on pourrait assister au contraire à une spirale déflationniste qui aurait des répercussions tout aussi désastreuses pour l’économie européenne. La BCE le sait bien, et communique régulièrement à destination des marchés financiers afin de maintenir la confiance si indispensable à la stabilité.

Et si les taux immobiliers venaient à remonter brutalement ?

Si les taux immobiliers remontaient, ce ne serait pas une très bonne nouvelle pour le marché de l’immobilier et voici pourquoi…

Aujourd’hui, on observe une pénurie d’offres couplée à un prix élevé des biens, surtout dans les grandes métropoles, contraignant déjà les acheteurs. Par ailleurs, les aides de l’Etat pour accéder à la propriété ont été recentrées, c’est notamment le cas du Prêt à taux Zéro ou PTZ, qui en dehors des critères d’éligibilité liés à la composition du foyer et aux ressources, est aussi soumis à des critères de zonage. On peut donc y prétendre ou pas, selon que l’on achète en zone tendue (où l’offre est inférieure à la demande) ou détendue (où l’offre est suffisante). Les banques, en pratiquant un taux de prêt immobilier au plus bas, rééquilibrent en partie le marché de l’immobilier et permettent au plus grand nombre d’accéder à la propriété. On note même des possibilités d’emprunts à 110%.

Si les taux immobiliers devaient subitement remonter, le marché de l’immobilier serait donc en péril. Car l’effet de rééquilibrage des taux bas sur les prix élevés de serait plus. Les primo-accédants seraient particulièrement touchés, entraînant les autres profils d’acquéreurs par un effet de dominos : s’ils ne peuvent pas vendre, ils peuvent difficilement acheter un nouveau bien… d’où une paralysie du marché.

Il est toutefois peu probable qu’une remontée brutale des taux se produise : Mario Draghi a précisé qu’il ne relèverait pas les taux avant mi-2020 au moins, dans un contexte de menaces sur la croissance mondiale et de niveau bas de l’inflation. Ce taux pourrait même encore chuter : « En l’absence d’amélioration, de telle sorte que la convergence durable de l’inflation vers notre objectif se trouverait menacée, un soutien additionnel serait requis » a indiqué le président de la BCE. Les banques devraient donc continuer de se financer à des conditions avantageuses et poursuivre leur politique de taux immobiliers favorables aux emprunteurs.

© www.abcbourse.com

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