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Pourquoi acheter des SCPI à la place d'un appartement sous le dispositif Pinel ?


Actualité publiée le 03/07/20 09:38

D’après une étude de l’Inspection Générale des Finances, un investissement immobilier Pinel sur deux ne serait pas rentable. Malgré cette raison valable pour ne pas investir en Pinel, trop d’investisseurs se laissent encore séduire par la promesse d’une réduction d’impôt et foncent tête baissée sans prendre le temps de se poser les bonnes questions. Or la réduction d’impôt de seulement 2% par an devrait en alerter plus d’un. L’investissement immobilier Pinel n’est définitivement pas la meilleure solution pour optimiser sa fiscalité. Il vaut mieux s’intéresser à la nouvelle star de l’épargne, la SCPI de rendement, dont les performances sont bien plus prometteuses. Découvrons ensemble pourquoi est-il préférable d’acheter des SCPI à la place d’un appartement Pinel ? Décryptage avec La Centrale des SCPI.

Les points faibles du dispositif Pinel par rapport aux SCPI de rendement

Un achat immobilier locatif est un investissement de long terme qui est le plus souvent dédié à la préparation de la retraite. Pour rappel, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plafonnée pendant 6, 9 ou 12 ans sur option. Le caractère éphémère de cet avantage fiscal devrait immédiatement mettre fin au débat.

En effet, au-delà de l’avantage fiscal qui ne devrait constituer qu’une valeur ajoutée et non une motivation d’achat, il faut s’intéresser aux qualités intrinsèques d’un investissement immobilier telles que le rendement, le potentiel de revalorisation et les risques locatifs.

Ces éléments sont primordiaux car immuables contrairement à la réduction d’impôt Pinel qui ne dure qu’un temps limité. Cette dernière peut d’ailleurs être facilement remise en cause en cas d’absence de locataire pendant 1 an ce qui peut arriver dans les zones géographiques peu dynamiques éligibles au dispositif Pinel.

En somme l’avantage fiscal de 2% du montant investi par an sert souvent de cache-misère aux nombreuses déconvenues de l’immobilier neuf : emplacement peu attractif, prix élevé à l’achat, retards et défauts de livraison, loyers plafonnés, locataires de second choix et moins-value à la revente.

Pourquoi préférer l’immobilier digital en SCPI au dispositif Pinel ?

Afin d’éviter ces déconvenues, les épargnants français, très friands des investissements immobiliers, s’intéressent de plus en plus à l’immobilier digital et investissent en parts de SCPI de rendement.

Les SCPI sont des investissements immobiliers performants avec des rendements oscillant entre 5 et 6% net, versés à un rythme trimestriel à l’épargnant. Avec les SCPI, la diversification est de mise. En effet, les SCPI constituent des parcs immobiliers multi-typologie et multi-thématique (entrepôts logistiques et e-commerce, EHPAD, cliniques, immobilier résidentiel, commerces et bureaux) dans des zones dynamiques en France et en Europe ce qui offre des perspectives de valorisation attractives sur le long terme.

De plus, il est possible de bénéficier de l’accompagnement d’un distributeur indépendant comme par exemple le leader français La Centrale des SCPI, afin de combiner plusieurs SCPI et ainsi diversifier au maximum votre investissement.

Enfin, la gestion de ce parc immobilier est entièrement assurée par une société de gestion professionnelle, qui s’occupe entre autres des acquisitions, de la mise en location, de l’entretien ou de la collecte des loyers auprès des locataires.

« Là où le dispositif Pinel pèche, la SCPI ressort souvent comme la grande favorite dans l’univers de l’épargne, en offrant aux épargnants la possibilité d’investir dans les zones les plus attractives, sans aucune contrainte de gestion et en optimisant le couple rendement-risque (NDLR : rendement compétitif – risque mutualisé). » indique Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI.

Cerise sur le gâteau, il existe plusieurs solutions pour optimiser son imposition grâce à l’immobilier digital sous forme des parts de SCPI, notamment l’achat des SCPI européennes ou l’investissement en SCPI en démembrement temporaire de propriété. Pour optimiser son imposition, il ne faut donc pas se jeter systématiquement sur le dispositif Pinel qui apparaît dans 50% des cas comme pas rentable.

« Beaucoup de nos clients considéraient un investissement de défiscalisation avant de connaître la SCPI de rendement. Nous leur avons appris à inverser le processus décisionnel en choisissant d’abord un investissement aux fondamentaux de qualité et seulement après, penser à son optimisation avec le bon montage fiscal ce qui est bien plus profitable sur le long terme. » nous explique Lionel Benhamou, associé fondateur de La Centrale des SCPI, première fintech dédiée à la SCPI en France, connue grâce à sa plateforme digitale www.centraledesscpi.com et sa boutique sur 4 étages, située au 15 rue Saint Roch à Paris (75001).

Comment réduire sa fiscalité grâce aux SCPI européennes ?

Sur le papier, l’investissement Pinel semble alléchant grâce à une réduction d’impôt, la SCPI de rendement n’est pas en reste pour autant. Si elles ne le revendiquent pas, les SCPI et plus particulièrement les SCPI européennes ont de belles surprises à vous offrir sur le plan fiscal.

Alors que la réduction d’impôt offerte dans le cadre de la loi Pinel est plafonnée à 2% du montant de l’investissement par an et limitée dans le temps, l’optimisation de la fiscalité grâce SCPI européennes peut être supérieure mais surtout durable.

Les SCPI européennes sont des SCPI qui disposent de tout ou partie de leur patrimoine immobilier hors de France, dans les pays de la zone euro. Dans ce cas, l’imposition étrangère est payée par la SCPI et pour éviter une double imposition, la France a signé des conventions avec les pays européens. Cette disposition permet à l’épargnant de bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux de 17.2%.

La Centrale des SCPI nous a partagé un comparatif entre la SCPI et le dispositif Pinel afin de mieux assimiler les caractéristiques des deux produits : 

Comparatif : Comment choisir entre le dispositif Pinel et la SCPI européenne ?

 

 

DISPOSITIF PINEL

SCPI EUROPEENNE

Rendement

3 % brut en moyenne

Entre 5 % et 6 % net

Diversification

Faible diversification limitée à un seul bien immobilier

Forte diversification au niveau typologique, thématique et géographique

 

Possibilité de mixer plusieurs SCPI pour renforcer la diversification

Zone d’investissement

Exclusivement en France dans les zones éligibles, généralement peu dynamiques

En France et en Europe, dans les plus grandes métropoles et pôles économiques dynamiques

Gestion locative

Très contraignante : recherche locataire, turnover et impayés éventuels

Peu contraignante : 100 % assumée par une société de gestion professionnelle

Charges à prévoir

Très couteuses :

Charges de copropriété, taxe foncière et travaux, voire même des charges imprévues

Aucune charge à prévoir : le rendement est distribué net aux épargnants

Financement à crédit

Possible

Possible

 « Avec le régime Pinel, la réduction d’impôt est plafonnée et ne s’applique que sur une période limitée tandis que les SCPI européennes offrent une optimisation fiscale sans limite en termes de montant ni en termes de durée, ce qui permet aux épargnants d’en profiter de façon durable, à vie. » souligne Gabriela Kockova de La Centrale des SCPI, joignable au 01 44 56 00 23, 6 jours sur 7.

Où obtenir le meilleur conseil pour alléger son imposition grâce aux SCPI ?

Bénéficier d’un conseil impartial et objectif est indispensable pour un investissement réussi. Pour ce faire, il est primordial de se tourner vers des plateformes indépendantes telles que La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com). Cette structure est totalement libre dans son conseil, n’appartient à aucune institution financière et se met au service de vos intérêts.

Avec une gamme de plus de 180 SCPI disponibles, il serait dommage de s’en remettre à son banquier dont l’offre ne se limite qu’à un ou deux produits maison. La variété de l’offre d’un acteur indépendant permet de construire une allocation multi-SCPI équilibrée et personnalisée.

« Sur la base d’un bilan patrimonial personnalisé, nos experts identifient les SCPI adéquates couplées avec le bon montage fiscal en fonction de la situation du client. Ainsi il est possible de profiter d’opportunités thématiques comme l’immobilier de santé tout en abaissant sa pression fiscale. Notre travail ne s’arrête pas là car nous assurons également la déclaration fiscale de nos clients. » nous affirme Lionel Benhamou de La Centrale des SCPI.

Dans l’optique de démocratiser l’investissement immobilier, La Centrale des SCPI vous propose une relation omnicanale par téléphone au 01 44 56 00 23, en boutique au 15 rue Saint Roch 75001 Paris ou bien en ligne sur www.centraledesscpi.com.

Bonne nouvelle, être bien conseillé ne coûte pas forcément plus cher. En effet, le conseil et l’accompagnement par cet expert de la SCPI sont totalement gratuits pour les épargnants, qui bénéficient à La Centrale des SCPI des conditions de souscriptions officielles, sans aucun surcoût.

Découvrez ou redécouvrez en vidéo tous les atouts de l’investissement SCPI par rapport à l’achat d’un appartement sous le dispositif Pinel :

Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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