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Pourquoi est-il préférable d'acheter ses parts de SCPI en dehors d'un contrat d'assurance-vie ?


Actualité publiée le 13/12/19 12:57

Les contrats d’assurance-vie sont des enveloppes fiscales dans lesquelles il est possible de mettre de très nombreux types de supports financiers. L’épargne accumulée sur les contrats d’assurance-vie représente près de 1 800 milliards d’euros en cette fin d’année 2019. Les contrats d’assurance-vie en euros sont les plus connus et également ceux qui drainent le plus d’épargne. Il est aussi possible d’alimenter son contrat d’assurance-vie avec des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Faut-il céder à cette tentation ou bien détenir ses parts de SCPI en direct ?

Acheter des SCPI est devenu un réflexe pour de très nombreux Français. Conscients de la nécessité d’épargner, ils cherchent à placer leur argent sur les supports les plus performants. Avec une performance autour de 6 % pour les meilleures SCPI, l’épargne immobilière assistée a ainsi conquis plus d’un million d’associés qui privilégient la pierre 2.0 aux investissements immobiliers détenus en direct.

La mutualisation des SCPI, la possibilité d’investir dans différentes typologies d’actifs (bureaux, commerces, centres commerciaux, murs d’hôtels, immobilier logistique et locaux d’activités, immobilier en lien avec la santé, la petite enfance et l’éducation) et au sein de zones géographiques très étendues : France (Paris, région parisienne, province), zone euro et hors zone euro sont pour beaucoup dans le succès de ces boucliers patrimoniaux. N'oublions pas non plus le fait qu’il n’y a aucune contrainte de gestion

Comme le souligne Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI, le site leader dans la distribution de parts de SCPI (www.centraledesscpi.com) : « Les SCPI conviennent à tous les types d’investisseurs quel que soit leur âge et leur situation personnelle. Leur détention au sein d’un portefeuille multi-SCPI représente un indéniable avantage patrimonial en période d’incertitudes économiques du fait de leur résilience sur le long terme. »

Se pose toutefois la question du mode de détention de ses parts de SCPI. Faut-il les détenir en direct ou bien au sein d’un contrat d’assurance-vie ?

La détention de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie génère de multiples contraintes

La première contrainte liée à la détention de parts de SCPI au sein d’une assurance-vie découle du fait qu’il n’est pas possible de se construire un portefeuille sur mesure. En effet, certaines sociétés de gestion ne souhaitent pas que leurs SCPI soient détenues par ce biais. Il est donc seulement possible de les acheter en direct.

Sachant que parmi les SCPI en question, certaines font partie des meilleures SCPI, détenir ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie conduit à se priver de mettre en portefeuille les meilleures SCPI. Cette contrainte n’est donc pas à prendre à la légère.

Il est également à signaler que les compagnies d’assurance ne reversent pas l’intégralité des dividendes perçus aux détenteurs des contrats d’assurance-vie mais généralement autour de 85 % de leur montant, ce qui obère d’autant le rendement final du placement.

En outre, comme les sociétés d’assurance prélèvent des frais de gestion sur leurs contrats d’assurance-vie, la détention de ses parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie engendre des coûts supplémentaires qui n’existent bien évidemment pas lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct.

De plus, il n’est pas actuellement possible de détenir un contrat d’assurance-vie uniquement composé de parts de SCPI. Une personne souhaitant investir en SCPI dans un contrat d’assurance-vie devra donc obligatoirement investir une partie de son épargne sur des fonds en euros ou sur des supports boursiers. Voilà encore une contrainte dont les investisseurs se passeraient bien.  

Il est de surcroît bien évidemment impossible d’investir dans un contrat d’assurance-vie à crédit tandis qu’il est totalement possible - et même recommandé - d’acheter à crédit ses parts de SCPI détenues en direct afin de profiter des taux d’intérêt historiquement bas actuels. Sur le long terme, l’effet de levier joue à plein ce qui signifie qu’au bout de 15 ou de 20 ans, le différentiel de performance entre des parts de SCPI achetées à crédit et des parts de SCPI en assurance-vie est considérable, et ce en faveur des parts détenues en direct.

Enfin, n’oublions pas les incertitudes qui pèsent actuellement sur les contrats d’assurance-vie du fait du vote de la Loi Sapin 2. Rien ne dit que les investisseurs pourront récupérer leur argent quand bon leur semblera. De même, et c’est peu connu, les parts de SCPI détenues dans les contrats d’assurance-vie n’appartiennent pas à l’investisseur mais à la compagnie d’assurance. Il s’agit-là d’une subtilité bien française qui peut paraître étonnante.

Aussi, au regard de toutes ces contraintes, mieux vaut acheter ses parts de SCPI en direct.

L’achat de parts de SCPI en direct constitue la solution la plus pertinente pour son épargne

Les études montrent que les SCPI européennes font partie des meilleures SCPI et qu’à ce titre elles doivent figurer dans les portefeuilles multi-SCPI dignes de ce nom. Ainsi que le rappelle Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : « Qu’ils nous appellent au 01.44.56.00.23 ou qu’ils viennent nous rencontrer dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001), nos clients souhaitent de plus en plus investir dans des SCPI européennes afin de profiter de la bonne santé économique de nos voisins. Ils ne le peuvent pratiquement pas par le biais d’un contrat d’assurance-vie. »

D’un point de vue fiscal, il importe aussi de rappeler que l’achat de parts de SCPI en direct en démembrement temporaire de propriété neutralise complètement la fiscalité. Ainsi, comme les associés détiennent la nue-propriété des parts tandis que l’usufruit est acheté par des personnes morales désireuses de placer leur trésorerie sur des durées définies à l’avance, ils ne perçoivent pas de dividendes et ne sont donc pas assujettis à la moindre fiscalité. En outre, la valeur de la nue-propriété des parts n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI ) ce qui constitue un avantage supplémentaire.

Dans ces conditions, et fiscalement parlant, il n’est pas possible de dire que la détention de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie soit plus avantageuse que celle de parts de SCPI détenues en direct.

Aussi, au regard de toutes ces raisons, il apparaît clairement que la détention de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie est une fausse bonne idée et qu’il vaut mieux les posséder en direct.

Afin de ne pas se tromper dans son choix de SCPI, il est toutefois recommandé de se faire conseiller par des professionnels ayant pignon sur rue et dont c’est l’unique métier après avoir fait réaliser une étude gratuite et personnalisée.

Découvrez en vidéo tous les avantages de la SCPI face à l’assurance vie :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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