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SCPI, comment ça marche ?


Actualité publiée le 26/11/19 22:28

La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI semble en bonne voie pour conquérir le cœur des Français. Plus d’un million de personnes sont déjà associées et la collecte 2019 est bien partie pour battre de nouveaux records. Un succès qui s’explique par un rendement largement supérieur à ce que peuvent proposer les banques traditionnelles et les assureurs. Mais savez-vous vraiment comment fonctionnent les SCPI de rendement ? Un décryptage avec les experts de La Centrale des SCPI, le portail SCPI numéro 1.

Le principe de la SCPI de rendement

La SCPI de rendement est une société immobilière gérée par une société de gestion agrée par l’Autorité des Marché Financiers. Elle va collecter des capitaux auprès des épargnants qui deviennent alors des associés.

Cet argent est ensuite investi dans l’achat de biens immobiliers tertiaires. Ils vont être gérés et valorisés pour le compte des associés qui vont recevoir trimestriellement des loyers en fonction de leur part dans le capital de la SCPI. On parle alors de gestion déléguée puisque la société de gestion va s’occuper de tout pour le compte des associés : sélection des biens à acheter et des locataires, recouvrement des loyers, mise aux normes et assurances des locaux etc…

  • Le marché immobilier accessible à tous

Les SCPI de rendement s’achètent par parts dont les prix vont de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Cet investissement est donc plus accessible pour les particuliers que l’achat d’un bien locatif traditionnel en direct.

Il est donc possible de calibrer son investissement en SCPI avec la capacité d’emprunt exacte de l’investisseur.

Et, en cas de vente, contrairement à un bien immobilier classique, il est possible de ne vendre que le montant de parts dont on a effectivement besoin.

  • La « niche » de l’immobilier d’entreprise

Les SCPI investissent sur de l’immobilier dit « tertiaire ». Il s’agit d’immobilier d’entreprise, un marché de niche peu accessible aux particuliers en raison des prix d’acquisition très élevés des immeubles qui s’élèvent souvent à plusieurs millions d’euros.

Les locataires des SCPI sont ainsi des sociétés et non pas des particuliers. Ce marché offre l’avantage de ne pas être soumis aux contraintes réglementaires comme l’encadrement des loyers et permet d’inclure des durées minimales dans les baux signés. Il est également possible de faire peser la charge des travaux sur les locataires contrairement à de l’immobilier classique.

  • Le placement rentable du moment

Le rendement des SCPI s’élève à 4,35% net pour l’année 2018 et est attendu en hausse pour 2019. Les meilleures SCPI arrivent à dégager une performance proche des 6% net.

Une performance notable dans un environnement marqué par une baisse des rendements des placements traditionnels comme le fonds en euros des assurances-vie. La performance est également plus attractive que l’immobilier classique dont les rendements continuent de baisser en raison des hausses de prix très fortes des grandes villes.

  • Un placement au risque calibré

Les SCPI vont posséder plusieurs dizaines ou centaines d’immeubles avec également une multitude de locataires. Ainsi, en cas de difficulté qui surviendrait (vacance locative, loyer impayé…), celle-ci est compensée par les revenus perçus des autres locations.

« Cette mutualisation du risque est extrêmement puissante en SCPI. Elle permet d’assurer une forme de pérennité du rendement pour l’investisseur. Pour la renforcer, nous recommandons aux épargnants d’investir sur plusieurs SCPI » commente Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI.

  • Un placement réglementé pour la sécurité des épargnants

Les SCPI sont des placements immobiliers très strictement réglementés dans une perspective de transparence et de sécurité pour les investisseurs.

Plusieurs organes vont contrôler leur activité : Autorité des Marchés Financiers, Assemblée Générale de la SCPI, Conseil de Surveillance de la SCPI et commissaires aux comptes.

L’évaluation du patrimoine immobilier des SCPI est réalisée par un ou plusieurs experts indépendants.

Enfin, l’associé en SCPI reçoit périodiquement une série d’informations sur le fonctionnement de la SCPI sur laquelle il a investi : bulletins trimestriels d’information, rapport annuel, accès à un site internet dédié, relevé fiscal… Il est ainsi régulièrement informé des nouvelles acquisitions, cessions ou encore changements de locataires.

Une offre étendue de SCPI de rendement

Depuis les premières SCPI lancées dans les années 60, l’offre n’a eu de cesse de s’enrichir. Il existe ainsi à ce jour près de 180 SCPI de rendement.

Traditionnellement très investies sur l’Île-de-France, les SCPI investissement désormais à l’échelle nationale Française mais également Européenne. Elles vont couvrir différents secteurs : bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts, locaux de santé, murs d’hôtellerie…

Pour découvrir les classements des SCPI et obtenir une information claire sur les différentes sociétés de gestion, l’épargnant a à sa disposition plusieurs comparateurs en ligne comme celui de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com).

La sélection de La Centrale des SCPI

SCPI

Stratégie

Epargne Pierre

Diversifiée, France

Activimmo

Logistique, France

Pierval Santé

Santé, Europe

Eurovalys

Bureaux, Allemagne

Novapierre Allemagne 2

Commerces, Allemagne

 La SCPI Epargne Pierre gérée par Voisin

Multi-sectorielle (bureaux, commerces), la SCPI Epargne Pierre est l’étoile montante des SCPI Régionales. Son patrimoine, aujourd’hui réparti sur la totalité du territoire Français, lui a permis de délivrer un rendement de 5,97% à ses associés en 2018.

Elle a reçu le trophée TOP SCPI 2019 de la meilleure SCPI de moins de 10 ans.

Le plus : une diversification sectorielle très poussée

 

  • La SCPI ActivImmo gérée par Alderan

 

La société de gestion Alderan, forte de près de 20 ans d’expérience sur le marché immobilier professionnel, a récemment lancé sa première SCPI ActivImmo. Une SCPI à la stratégie innovante centrée sur la logistique urbaine, les locaux d’activité et les entrepôts.

Elle permet une diversification thématique unique sur un environnement porté par la dynamique du commerce en ligne et par un marché locatif profond.

Le plus : un secteur d’avenir en plein développement

 

  • La SCPI Pierval Santé gérée par Euryale Asset Management

 

La SCPI Pierval Santé est la seule SCPI dédiée uniquement au marché de la santé. Elle répartit ses acquisitions sur trois pays : France, Allemagne et Irlande. Son rendement a toujours été supérieur à 5% depuis sa création.

Elle a récemment fait l’acquisition de deux EHPAD en Allemagne loués avec des baux de 25 ans ferme.

La stratégie d’investissement de la SCPI Pierval Santé est aujourd’hui résolument européenne. Elle n’exclut pas cependant de procéder à des investissements dans d’autres pays que ceux déjà en portefeuille.

Le plus : une thématique intemporelle

 

  • La SCPI Eurovalys gérée par Advenis REIM

 

Advenis REIM a imposé sa SCPI Eurovalys comme la SCPI de référence sur le marché des bureaux en Allemagne.

La SCPI Eurovalys investit au cœur des grandes villes Allemandes sur des immeubles patrimoniaux. Elle filtre ses locataires de manière sélective et ne retient que des sociétés très bien notées par les agences de notation telles que Standard & Poors.

Cette stratégie lui a permis de servir un rendement de 4,50% chaque année depuis sa création mais également de voir une première revalorisation de son prix de part de 1,50% en 2019.

Le plus : une sélection très rigoureuse des locataires

 

  • La SCPI Novapierre Allemagne 2 gérée par Paref Gestion

 

Paref Gestion veut faire de sa SCPI Novapierre Allemagne 2 l’une des pointures de l’investissement dans les commerces sur le marché Allemand. Elle succède naturellement à Novapierre Allemagne, première du nom, dont le succès n’est plus à démontrer.

Murs de magasins, de commerces et centres commerciaux, la SCPI Novapierre Allemagne 2 entend capitaliser sur un pays dont la consommation des ménages représente 53% du PIB National.

Le plus : une société de gestion à l’expertise bien rodée

N’achetez pas vos parts sans un conseil en SCPI

Si la gamme des SCPI existantes est très large, l’investisseur ne doit pas laisser le hasard guider son choix.

Comme tout investissement, la SCPI suppose une étude préalable de la situation de l’épargnant : objectifs, évolution de sa situation personnelle et professionnelle, fiscalité… L’ensemble des paramètres doit être analysé pour pouvoir fournir un conseil en SCPI de qualité.

Qu’il s’agisse du choix de la SCPI, de son mode d’acquisition ou de la mise en place d’un crédit, les conseils prodigués par une plateforme indépendante en SCPI permettent de ne pas faire un faux pas regrettable, d’autant plus que le placement en SCPI est un placement long terme.

« Notre intervention permet la composition d’un portefeuille multi-SCPI pour renforcer la mutualisation du risque mais va même au-delà. Nous sommes en connexion permanente avec les sociétés de gestion pour être en capacité de saisir les opportunités de demain » explique Grégorie Moulinier, associé fondateur de La Centrale des SCPI.

La SCPI est ainsi un placement aux multiples atouts dont on n’a pas fini de parler. Son fonctionnement est clair et intelligible par tout un chacun. Il appartient désormais à chaque Français de prendre conscience de l’enjeu de ré-allouer son épargne et d’en finir avec les habitudes établies telles que l’assurance-vie ou le livret A. Pour aller plus loin et obtenir le bon conseil en SCPI, n’hésitez pas en discuter avec un hyper spécialiste de La Centrale des SCPI (01 44 56 00 23).

Découvrez en vidéo le classement des meilleures SCPI à acheter en 2020 :

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

© www.abcbourse.com

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