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Se débarrasser d'un bien immobilier pour investir en SCPI. Pour ou contre ?


Actualité publiée le 29/11/18 23:50
SBF 120
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Les investissements immobiliers ne sont pas toujours destinés à être conservés éternellement. Comme toute autre composante d'un patrimoine équilibré et réactif, ils peuvent en effet être cédés en vue de réaliser une autre opération avec les fonds que l'on a retirés. Cela s'appelle un arbitrage et il est judicieux d'en réaliser lorsque le marché immobilier atteint son zénith comme actuellement. Le meilleur placement permettant de réinvestir ces ressources tient en cinq mots : sociétés civiles de placement immobilier.

Si vous avez acquis de l'immobilier locatif à crédit au tournant du siècle et même il y a quinze ans, vous avez eu du flair et réalisé une excellente affaire. Vous avez profité à la fois d'un effet de levier en recourrant à l'emprunt et de la hausse considérable des prix sur la période. Si votre emprunt immobilier s'est terminé ou va bientôt l'être, vous ne pourrez plus déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus ce qui accentuera votre charge fiscale. Comme la hausse des loyers n'a pas suivi celle des prix de l'immobilier, votre rendement a diminué et ce reflux s'est accentué du fait de l'accroissement des taxes foncières, des assurances et des charges de copropriété.

Il est donc temps d'arbitrer en cédant votre bien immobilier locatif pour prendre vos bénéfices et vous lancer dans une nouvelle opération immobilière. Comme le précise Lionel Benhamou, l'un des associés fondateurs de LA CENTRALE DES SCPI (www.centraledesscpi.com), le leader français de la distribution de parts de sociétés civiles de placement immobilier par Internet : "Une fois l'effet de levier estompé ou disparu, il est temps de céder son bien immobilier pour réaliser une nouvelle opération, au comptant ou à crédit, afin de profiter des taux historiquement bas." Le crédit permet d'emprunter davantage que précédemment puisqu’en plus de l’apport initial issu de la vente, vous pourrez parallèlement augmenter le montant de l’acquisition grâce à l’emprunt.

Si le rendement anémique des livrets et des contrats d'assurance-vie en euro vous fait fuir et que vous ne souhaitez pas placer d'argent en Bourse, la meilleure solution qui s'offre à vous est d'investir en SCPI de rendement pour réaliser un investissement immobilier solide.

Les SCPI permettent d'investir en immobilier sans la moindre contrainte de gestion

Parce que vous possédez un ou plusieurs biens locatifs, vous savez que cette activité n'est pas de tout repos et n'avez pas envie de revivre toutes ces contraintes. Entre le temps passé, les relations avec le syndic, les travaux, les difficultés avec les locataires, le coût des assurances et des charges de copropriété en hausse, vous avez envie de dire stop. N'oublions pas non plus l'impôt sur le revenu correspondant à votre taux marginal d'imposition, souvent 30 %, voire 41 % ou pire 45 % selon votre situation, et les prélèvements sociaux passés de 15,5 % à 17,2 % au 1er janvier dernier.

Avec les SCPI, nulle contrainte de gestion puisque c'est la société de gestion qui a créé et qui gère la SCPI qui s'occupe de tout. Les dividendes versés mensuellement ou trimestriellement sont nets de frais et ont permis de générer un rendement moyen de 4,43 % l'an dernier sans compter une éventuelle revalorisation du prix des parts des SCPI. Comme les loyers sont indexés sur l'inflation, vous conservez votre pouvoir d'achat.

Rappelons qu'avec les fonds des associés qui deviennent propriétaires de parts en contrepartie de leur apport, la société de gestion acquiert pour leur compte de l'immobilier tertiaire sous forme de bureaux, de locaux commerciaux, d'entrepôts, d'hôtels, de campings mais également d'établissements de santé, de crèches et d'établissements d'enseignement privés.

Les investissements immobiliers sont réalisés à Paris, en Île-de-France et en province mais également de plus en plus en zone euro et hors zone euro. La mutualisation est donc optimale tant en termes de nature des biens qu'en termes de diversification géographique.

Les parts de SCPI de rendement peuvent être acquises au comptant, à crédit comme tout investissement immobilier, mais également en démembrement temporaire de propriété afin de ne subir aucune fiscalité, pas même l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le meilleur choix de SCPI nécessite de recourir à des professionnels hyper-spécialisés 

Acheter des parts de SCPI paraît simple. En acheter sans se tromper est plus compliqué. Il existe en effet près de 180 SCPI. Afin d'être certain de réussir son investissement, il faudrait disposer de toute l'information disponible sur chacune d'entre-elles. C'est impossible. Il faudrait également être certain de trouver le meilleur crédit SCPI. C'est très difficilement réalisable. Il faudrait en outre répéter l’opération pour chacune des SCPI mise en portefeuille. Ce serait extrêmement contraignant.

Dans ces conditions, mieux vaut recourir à des professionnels de la question, des hyper-spécialistes de la pierre-papier qui connaissent sur le bout des doigts le monde de l'épargne immobilière assistée. L'équation devient alors beaucoup plus simple : meilleure ingénierie patrimoniale + meilleur crédit SCPI + meilleures SCPI + meilleur service après-vente = investissement réussi.

Bien évidemment, chaque profil d'investisseur étant unique, aucune préconisation ne peut être effectuée sans un préalable bilan patrimonial. Toutefois, sans entrer dans le détail d'une ingénierie patrimoniale personnalisée, une stratégie efficiente serait la suivante :

Mixer des parts de SCPI européennes vous permettra d'optimiser votre investissement

 Acheter des parts de SCPI européennes, c'est-à-dire de SCPI qui ne réalisent pas d'investissements immobiliers en France mais en zone euro, voire en dehors de cette dernière vous permet à la fois de bénéficier de la bonne santé d'économies souvent plus dynamiques que la nôtre. Au regard des conventions fiscales signées en la France et les autres pays européens, vous profiterez d'une fiscalité plus douce que celle dont vous vous seriez acquitté pour des biens détenus en France. Mieux, vous ne subirez pas de prélèvements sociaux puisque ces deniers ne s'appliquent pas aux revenus perçus en dehors de l'hexagone.

Voici une sélection de SCPI européennes à étudier, offrant une diversification géographique et sectorielle ainsi que des taux de rendement compétitifs, net de fiscalité européenne.

Sélection de SCPI européennes à étudier

Sélection

SCPI européenne

Société de gestion

Rendement net de fiscalité européenne (2017)

  1.  

Novapierre Allemagne

Paref Gestion

4.71%

  1.  

LF Europimmo

La Française

4.22%

  1.  

Eurovalys

Advenis REIM

4.5%

 Afin de diversifier au maximum votre portefeuille de SCPI, il est nécessaire de mixer au moins trois SCPI, à savoir réaliser ce que les spécialistes appellent la mutualisation de la mutualisation

L'affect, le pire ennemi de l'investisseur immobilier

Lorsqu'il s'agit d'investissements, les questions d'affect ne doivent pas être prisses en compte. S'attacher à un bien immobilier qui ne serait pas par exemple une maison de famille pourrait vous coûter de l'argent sur le long terme. Mieux vaut donc élargir votre champ d'investissement et diversifier au maximum votre capital. Grâce aux conseils des spécialistes de La Centrale des SCPI, vous concrétiserez cet objectif tout en restant investi en immobilier.

Il est donc judicieux de suivre ce précieux conseil de Véronique Baron, l'une des associés fondateurs de LA CENTRALE DES SCPI : "Un investissement réussi est un investissement que l'on cède au bon moment, en haut de cycle. Appelez-nous au 01.44.56.00.23 pour plus de renseignements ou rendez-nous visite dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris dans le Ier arrondissement pour faire le point sur votre situation patrimoniale."

Découvrez la vidéo :

Avertissement :

« L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans. »

© www.abcbourse.com

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