Société de la Tour Eiffel - Résultats annuels 2018 Des fondamentaux solides après la fusion-absorption d'Affine

Société de la Tour Eiffel - Résultats annuels 2018

Des fondamentaux solides

après la fusion-absorption d'Affine
 

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 11 mars 2019, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2018. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.

Intégration d'Affine dans les comptes

L'exercice 2018 a été marqué par la fusion absorption d'Affine intervenue le 18 décembre 2018. Compte tenu de sa proximité avec la date de clôture du 31 décembre 2018, les effets de cette opération se traduisent uniquement dans les éléments bilantiels. Ainsi, le compte de résultat, les flux de trésorerie, les agrégats en découlant et les faits marquants de l'exercice correspondent essentiellement à l'activité du Groupe avant intégration d'Affine.

Chiffres consolidés

1. Intégrant le périmètre Ex-Affine
2. Société de la Tour Eiffel historique seule

Indicateurs d'exploitation (périmètre historique Société de la Tour Eiffel)

Les revenus locatifs bruts s'élèvent à 67,2 M€ en 2018 contre 68,4 M€ en 2017.

L'évolution des charges sur les immeubles à 6,0 M€ en 2018 contre 5,3 M€ en 2017 est le reflet combiné d'une légère progression de la vacance et de dépenses mises en œuvre pour la commercialisation du patrimoine et notamment sur les opérations en développement.

Le revenu locatif net disponible sur le patrimoine s'établit ainsi à 61,3 M€ en 2018 contre 63,1 M€ en 2017 (A titre d'information, les loyers nets du nouveau périmètre auraient été de 90 M€ (chiffre non audité)).

Le résultat opérationnel courant est de -4,9 M€ en 2018 après prise en compte des amortissements et des frais de structure contre 26,3 M€ en 2017. Il est principalement marqué par les dépréciations de 21,2 M€ constatées sur les immeubles de Suresnes et de Massy, à la suite de l'annonce du départ de leurs locataires respectifs, Cap Gemini et Alstom, déjà communiqué en juillet 2018.

Par ailleurs, des dépenses non récurrentes engagées pour des projets pèsent pour 3,8 M€ sur le résultat de l'exercice dont 2,0 M€ au titre de la réalisation de la fusion avec Affine.

Le coût de l'endettement s'établit à 11,0 M€ en 2018 contre 9,3 M€ en 2017.

Après retraitement de ces éléments, le Cash-Flow Courant s'élève à 39,1 M€ en 2018 contre 45,1 M€ en 2017.

Une valeur du portefeuille marquée par l'absorption d'Affine et l'annonce de deux congés

Le patrimoine du Groupe s'établit au 31 décembre 2018 à 1 717,2 M€, hors droits de mutation et frais, contre 1 168,9 M€ au 31 décembre 2017 ; une croissance essentiellement alimentée par l'absorption d'Affine.

Cette opération a permis à la nouvelle direction générale, nommée fin septembre 2018, d'effectuer une revue de la totalité du patrimoine pour le confronter à son modèle stratégique de SIIC foncière d'accumulation, propriétaire et développeur d'immobilier tertiaire à long terme, en se concentrant sur le secteur tertiaire dans le Grand Paris et les territoires les plus dynamiques en régions, pour accompagner ses clients locataires au sein de pôles ou de parcs d'activités.

L'examen des marchés locaux, la visite des nouveaux immeubles apportés par Affine et les échanges réalisés avec les experts immobiliers indépendants à cette occasion ont conduit à adapter la valorisation de certains actifs. Ces justes valeurs concernant le portefeuille historique de Société de la Tour Eiffel prennent en compte notamment pour -28,6 M€, l'impact du départ de deux des principaux locataires du Groupe, annoncé avant l'été 2018 sur les immeubles Le Copernic à Massy et Seine Etoile à Suresnes. La société mène depuis fin 2018 d'importants travaux de rénovation et une stratégie de commercialisation intensive sur ces deux actifs, qui commencent à porter leurs fruits.

Concernant l'entrée des immeubles apportés par Affine dans le patrimoine, par application d'IFRS 3 la société a procédé à l'évaluation à la « juste valeur » des actifs et des passifs apportés. Sur la base de ces estimations, un écart d'acquisition provisoire a été comptabilisé pour un montant de 964 K€. Ces valeurs feront l'objet d'examens complémentaires, conformément à la norme IFRS 3 qui prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d'acquisition quant à la comptabilisation définitive de l'acquisition.

Ainsi, et comme annoncé, le Groupe va s'engager dans une politique d'arbitrage visant à un recentrage sur les actifs tertiaires stratégiques sur l'ensemble des deux patrimoines.

La valorisation de la totalité du patrimoine fait ressortir un rendement net moyen (EPRA topped up) de 5,1 %, en légère baisse par rapport à la fin 2017 (5,5 %).

Le taux de vacance EPRA qui s'applique à la totalité du patrimoine progresse et ressort à 14,8 % contre 12,5 % au 31 décembre 2017. Hors immeubles en cours de cession ou non commercialisables pour travaux lourds ou restructuration, le taux de vacance financière se limite à 12,6 % au 31 décembre 2018 contre 10,3 % fin 2017.

Sur ces bases, l'Actif Net Réévalué triple net EPRA (ajusté de la valeur du TSDI basée sur une valorisation indicative de la banque émettrice) par action s'établit à 53,0 € (contre 58,3 € fin 2017), reflétant essentiellement la revue stratégique et prudente du patrimoine global.

Un ratio LTV (Loan To Value) en hausse

La dette brute s'élève à 907,5 M€ au 31 décembre 2018 contre 449,1 M€ au 31 décembre 2017 compte tenu de l'opération de fusion (+354,4 M€) et du tirage complémentaire net des lignes de crédit pour 104 M€ sur l'exercice 2018.

La dette nette (corrigée des disponibilités) s'élève à 840,3 M€.

Le niveau d'endettement du Groupe au 31 décembre 2018 représente 48,9 % de la valeur du patrimoine, contre 37,3 % au 31 décembre 2017. Cette hausse reflète l'intégration en fin d'année des financements issus du modèle Ex-Affine fondé sur un recours plus important à l'effet de levier et éloignant temporairement le Groupe de son objectif stratégique d'un ratio proche de 40%.

Le conseil d'administration du 11 mars 2019 a donc décidé un plan de cession destiné à réduire le ratio de LTV au travers de cessions d'actifs non stratégiques.

Le taux moyen de financement du Groupe progresse légèrement en 2018, passant de 2,06 % en 2017 (en année pleine) à 2,21 %, demeurant à un niveau historiquement faible.

La durée de vie moyenne de l'endettement du Groupe diminue à 6,1 années à fin 2018, contre 7,2 années à fin 2017.

Des projets de développements en cours sur l'ensemble des réserves foncières

Conformément à sa stratégie d'accumulation qui consiste à réaliser concomitamment des acquisitions et des développements sur ses propres fonciers, le Groupe poursuit actuellement la valorisation de ses réserves foncières, en Ile-de-France comme en régions :

• à Nanterre, quatre projets sont menés en priorité dans le Parc Eiffel la Défense-Nanterre-Seine situé en bordure de l'A86 et composé de 19 immeubles de bureaux et locaux d'activités :
  • Le NANTEUIL : après rénovation du bâtiment, un bail de 6 ans fermes portant sur une surface de 4 000 m² a pris effet au premier trimestre 2018 ;
  • Le NAVARQUE : restructuration d'un bâtiment de 6 370 m² réaménagé en bureaux et activités livré en janvier 2019 avec une certification BREEAM RFO Good ; Le bâtiment est totalement loué, preuve de l'attractivité du parc et de ses services ;
  • Le NYMPHEA : rénovation d'un bâtiment de 2 900 m² de bureaux et activités livré fin octobre 2018 ; entièrement loué en baux 6 ans fermes.
  • Le NANTURRA (projet à l'étude) : développement d'un bâtiment neuf d'activités et bureaux de 2 790 m²;

• à Massy au sein de la ZAC Ampère Atlantis, le projet « Campus Eiffel Massy » pour la réalisation de plus de 24 000 m² de bureaux et activités en plusieurs bâtiments : Ce campus centré sur la modularité et les services proposera une offre commerciale diversifiée. Ce projet est scindé en deux phases :
  • Phase 1 : un permis de construire a été obtenu en juillet 2016 pour la réalisation d'un ensemble immobilier de 4 bâtiments HQE Excellent d'une surface totale de plus de 12 600 m². Les travaux ont débuté en octobre 2017 pour une livraison attendue au deuxième semestre 2019 ; L'ensemble est en pré commercialisation, avec déjà 30% de baux signés.
  • Phase 2 : un agrément a été obtenu en septembre 2016 pour la réalisation de 12 000 m² supplémentaires ;

• à Orsay dans le Parc Eiffel (17 000 m² existants pour 16 bâtiments).

• à Marseille dans le Parc des Aygalades (16 000 m²),
  • un immeuble de 1 967 m² certifié BREEAM Good a été livré et pris à bail par le SERAMM au 2^ème trimestre 2018 ;
  • la rénovation d'un bâtiment complémentaire de 2 600 m² pour un mono locataire et commercialisé en octobre 2018 ;
  • un bâtiment neuf, l'Olivier, d'une surface de 3 600 m² de bureaux et commerces dont la construction a démarré au 2^ème trimestre 2018 ;

• à Aix-en-Provence dans le Parc du Golf (30 000 m²),
  • la réalisation d'un immeuble neuf BREEAM Good de 4 600 m² pris à bail par Capgemini aux termes d'un BEFA. La livraison est intervenue en janvier 2018 ;
  • la rénovation d'un bâtiment de 1 000 m² acquis en 2017 et loué dans sa totalité début 2019.

La valeur globale de ces opérations en cours représente un investissement cumulé de près de 120,0 M€ pour un loyer annuel potentiel de plus de 11,0 M€.

L'acquisition d'Affine permet au Groupe de compléter ses différents pôles avec plusieurs projets en cours parmi lesquels figurent :

• à Lyon dans le Carré de Soie de Vaulx en Velin,
  • l'acquisition en VEFA en octobre 2018 d'un immeuble de bureaux développant 7 660 m² sur 6 niveaux avec une livraison prévue au 2^ème trimestre 2020 ;

• à Lille dans le pôle d'excellence et d'innovation d'EuraTechnologies,
  • la VEFA composée de 2 bâtiments de bureaux pour une superficie totale de 5 280 m². Le premier représentant 2 230m² a été livré fin février 2019. La livraison du second est prévue en 2020 ;

• à Nantes au cœur du quartier d'affaires de la Gare,
  • la VEFA d'un immeuble de bureaux de 3 960 m² sur 8 niveaux livré et loué début 2019 en totalité à la Direction Régionale des Finances Publiques des Pays de la Loire et du Département de Loire-Atlantique ;

• à Bordeaux dans un emplacement privilégié au bord de la Garonne à proximité du centre ville et de la Cité du vin.,
  • la création de 3 000 m² de coworking (BEFA en cours de signature) pour une livraison prévue début 2021.

Un dividende attractif sera proposé en action ou en numéraire

Le Conseil d'Administration, poursuivant sa politique, proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires un maintien du dividende d'un montant de 3,0 € par action, en action ou en numéraire, dont la mise en paiement sera réalisée dans les délais légaux. Le dividende représente un rendement de 6,0 % et 8,2 % calculé respectivement sur la moyenne des cours de 2018 et le cours de clôture de fin 2018.

Perspectives

« La société a poursuivi en 2018 les développements programmés sur tous les sites de la foncière et a absorbé Affine à la fin de l' exercice, nous permettant ainsi de franchir le seuil de 1,5 Md€ de patrimoine tout en renforçant notre modèle de SIIC foncière d'accumulation, propriétaire et développeur d'immobilier tertiaire. L'exécution de cette opération dans un délai très court avec des équipes très mobilisées, nous a conduits à nous montrer prudents et conservateurs sur l'intégration de ce nouveau patrimoine.

L'arrivée des équipes d'Affine vient compléter et diversifier les compétences techniques et professionnelles déjà bien établies du Groupe et nous donne les moyens humains pour saisir toutes les opportunités de développements.

En parallèle, les équipes restent focalisées sur les pré-commercialisations des développements en cours et sont mobilisées sur l'amélioration de l'offre de services qui accompagne la mutation et l'expansion de nos parcs d'affaires tant en Ile-de-France qu'en régions. C'est avec beaucoup de confiance et d'enthousiasme que nous débutons 2019 », déclare Thomas Georgeon, Directeur Général de la Société de la Tour Eiffel.

A propos de la Société de la Tour Eiffel

Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, sa stratégie privilégie l'investissement sur des sites à fort potentiel et la fourniture d'immeubles neufs loués à des acteurs de premier plan. Son patrimoine de près de 800.000 m² s'élève au 31 décembre 2018 à 1 717 millions d'euros pour des actifs situés principalement en région parisienne.

Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP – Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France

www.societetoureiffel.com

Contact Presse
Jean-Philippe MOCCI / CAPMOT
jpmocci@capmot.com
Tel : +33 (0)1 81 70 96 33/+33 (0)6 71 91 18 83

Vous avez aimé cet article ? Partagez-le avec vos amis avec les boutons ci-dessous.