Tout savoir sur le LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal créé en 1949 qui permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux.

 

Partie 1 : les différentes résidences de services dans lesquelles vous pouvez investir

- Les résidences EHPAD : ces résidences sont des établissements médicalisés dédiés aux personnes âgées dépendantes. Le secteur EHPAD est en manque de résidences sur tout le territoire et cela en fait un excellent support d’investissement avec une bonne visibilité.

- Les résidences de tourisme : ces résidences sont situées dans des zones très touristiques et peuvent accueillir des vacanciers en famille tout au long de l’année. Ce secteur subissant une forte concurrence avec l’apparition de nombreux sites et applications, le taux d’occupation y est plus faible et le risque donc plus élevé pour l’investisseur.

- Les résidences étudiantes : ces résidences sont construites à proximité de grands campus ou de grandes écoles. Ces résidences permettent d’avoir un ticket d’entrée assez bas car ce sont des chambres de moins de 20m2. Ce placement peut être intéressant mais il faut choisir judicieusement le gestionnaire et l’emplacement de la résidence.

- Les résidences sénior : ce sont des résidences destinées aux personnes âgées indépendantes. Elles sont situées en centre-ville à proximité des commerces et des activités de quartier. Ce secteur se développe très vite et la concurrence est importante, là encore il faut sélectionner un gestionnaire solide.

- Les résidences d’affaire : Ces résidences doivent accueillir des hommes d’affaires et des représentants lors de leurs déplacements. Ce secteur est également hautement concurrentiel et le taux d’occupation peut baisser fortement selon l’emplacement de la résidence.

Votre bien immobilier : Vous pouvez également demander à l’administration d’enregistrer votre bien locatif en LMNP. Il faut pour cela remplir le formulaire P0 de déclaration de début d’activité meublée et le transmettre à l’administration. Une fois que votre demande sera validée, vous pourrez profiter du statut LMNP sur votre bien et donc ne pas être fiscalisé sur une base de revenus fonciers.

Partie 2 : Les points clés de votre investissement

L’importance du gestionnaire

En effet lorsque vous investissez dans une résidence de services, vous signez un bail commercial qui vous permet de déléguer la gestion de votre bien immobilier et de percevoir un loyer trimestriel. Si votre gestionnaire est solide avec une bonne réputation votre bail est sécurisé cependant certains gestionnaires auront tendance à payer en retard ou à rencontrer des difficultés dans l’exploitation de leur résidence, donc attention au secteur et au gestionnaire.

Qui paye les travaux ?

Votre bail commercial vous permettra de savoir si c’est vous (investisseur) qui devrez payer les travaux dans la résidence ou bien si c’est le gestionnaire. Les articles 605 et 606 du Code Civil doivent être à la charge du gestionnaire pour que vous n’ayez pas de travaux à payer. Si ces deux articles sont évoqués comme étant des charges pour le propriétaire, alors le gestionnaire pourra vous solliciter pour payer des travaux ou des remises aux normes au sein de la résidence.

La revalorisation des loyers

Votre bail commercial devra préciser de quelle manière et dans quelles limites vos loyers pourront augmenter au fil des ans. Vous pourrez avoir donc un indice de revalorisation locative (indice ICC, indice IRL, indice EHPAD, indice composite etc.) ou bien une revalorisation fixe. Il faut privilégier un indice peu volatil (indice EHPAD) ou bien un indice composite ou fixe. Ce point est important car il fera la valeur de votre bien à la revente, plus vos loyers augmentent plus votre bien prend de la valeur.

De manière générale ce qui fera la valeur de votre investissement sera la qualité du gestionnaire et du bail commercial.

Partie 3 : Quelle est la Fiscalité du LMNP ?

L’investisseur pourra choisir entre 2 grands dispositifs fiscaux : Le LMNP Classique et LMNP Censi-Bouvard.

LMNP Classique : ce dispositif permet de déclarer ses revenus comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et donc de déduire une grande partie des charges. Vous pourrez également amortir une partie des travaux sur les revenus locatifs. Vous pourrez ainsi percevoir un revenu locatif faiblement fiscalisé et donc limité votre imposition. Ce statut fiscal est idéal pour un investissement cash dans le but de percevoir un revenu complémentaire.

LMNP Censi-Bouvard : ce dispositif permet de défiscaliser 11% de la valeur du bien HT pendant 9 ans. Il ne sera éligible que sur des biens en VEFA et dans une limite de 300’000€HT par an. Ce statut est en place jusqu’au 31 décembre 2016.

Partie 4 : Notre conseil pour un investissement sécurisé

Tout d’abord certains secteurs sont plus sécurisés comme les résidences EHPAD. Une résidence EHPAD offre une visibilité sur le long terme (vieillissement de la population) et la construction de ces résidences est réglementée par l’État avec l’obligation de signer une convention tripartite. Nous conseillons en priorité ce secteur si votre budget est supérieur à 100’000€. Ensuite il faudra sélectionner et identifier les grands gestionnaires afin d’obtenir un bail commercial sécurisé.

Dossier réalisé en partenariat avec Lmnp.com