Activité et résultats du 1er semestre 2023 : Résilience des résultats et de la valorisation du patrimoine

Résultats courants en progression

• Résultat récurrent EPRA à 10,9 M€, soit 2,61 € / action, en progression de +20 %
• Cash flow net courant à 10,8 M€, soit 2,60 € / action, en progression de +13 %
• Résultat net IFRS à 5,0 M€, soit 1,20 € / action

Performances opérationnelles

• Loyers en progression de +17 % par rapport au 1^er semestre 2022 (+2,9 % à périmètre constant)
• Taux d'occupation financier moyen sur les douze derniers mois en amélioration à 96,2 %
• Taux de recouvrement des loyers du 1^er semestre 2023 de 93,2 % au 30 juin 2023 (contre 91,3% au 30 juin 2022)

Patrimoine et valorisation

• Cessions : 9 actifs pour un prix de vente de 6,9 M€, générant une plus-value distribuable de 1 M€
• Valorisation du patrimoine : 592 M€ fin juin 2023 (contre 604 M€ fin 2022)
• 59% des actifs situés dans Paris intra-muros et 12 % en région parisienne
• Valeurs d'expertise au 30 juin 2023 : - 0,4 % à périmètre constant depuis le 31 décembre 2022
• ANR NDV en normes EPRA : 90,59 €/action (contre 93,11 €/action au 31 décembre 2022)

Structure financière

• Ratio d'endettement : LTV EPRA à 39,8 %
• Coût moyen de la dette : 2,0 %
• Maturité moyenne de 4,1 années et duration moyenne de 3,5 années
• Part des dettes à taux fixe et de celles à taux variables couvertes : 100%
• Trésorerie : 9,9 M€ à fin juin 2023
• Financements bancaires non tirés : 55 M€

Evénements post clôture et dividende

• Poursuite des arbitrages avec des engagements de ventes de 7 M€ à date
• Lors de l'Assemblée Générale du 2 juin 2023, les actionnaires ont approuvé la proposition de dividende de 3,80 € / action (+5,6 % par rapport à celui versé en 2022) et le versement a été réalisé en date du 15 juin 2023.

Résumé de l'activité du 1^er semestre 2023

Malgré la persistance des incertitudes macroéconomiques et géopolitiques, liées à la poursuite de la guerre en Ukraine, aux pressions inflationnistes et à l'augmentation des taux d'intérêt, le marché français de l'immobilier commercial évolue dans une dynamique favorable, en dépit d'un tassement des investissements depuis le mois de mars.

Le volume global d'investissement en immobilier d'entreprise est en net repli à 6,2 Mds€ au premier semestre 2023, selon une étude de Knight Frank, soit une chute de 51 % par rapport au premier semestre 2022. Le segment des commerces a cependant fait preuve de résilience : 1,7 Md€ a en effet été investi sur le segment des commerces, ce qui représente une part de 28 % de ce volume total. Ces bons chiffres illustrent le redressement des commerces sur le marché immobilier français.

Le commerce de proximité en centre-ville enregistre en particulier une résorption sensible de son taux de vacance dans tout l'Hexagone : selon la même étude Knight Frank, ce taux s'est réduit à 5,8 % en moyenne sur le 1^er semestre 2023, contre 6,8 % en 2022 et 9 % en 2021 à Paris, sachant que la capitale représente près de 60 % de la valeur du patrimoine de SELECTIRENTE.

SELECTIRENTE demeure ainsi convaincue de la pérennité des commerces de proximité en centre-ville. En effet, ces enseignes bénéficient de l'attachement des consommateurs, de l'essor des mobilités douces, qui tend à améliorer leur desserte, de l'avènement de la « ville du quart d'heure » et du phénomène de métropolisation, autant d'éléments qui renforcent leur attractivité.

Forte de sa structure financière, SELECTIRENTE présente toujours de solides fondamentaux à long terme :

• des emplacements de qualité : près de 59 % des actifs situés dans Paris intra-muros, 12 % en région parisienne et 16 % dans 5 des 10 plus grandes métropoles régionales françaises ;
• des loyers raisonnables au regard des valeurs locatives de marché ;
• une forte granularité du patrimoine (plus de 440 actifs et 570 baux) et une forte mutualisation du risque locatif ;
• un endettement limité (LTV EPRA de 39,8 % à fin juin 2023), une trésorerie disponible de près de 10 M€ après un remboursement de 10 M€ du RCF au cours du semestre, et une ligne de financement non tirée de 55 M€ ;
• une gestion disciplinée et réactive, menée par une équipe reconnue et expérimentée.

La Société affiche à nouveau sa résilience en enregistrant, d'une part, un taux d'occupation financier moyen toujours élevé à 96,2 % sur les douze derniers mois et, d'autre part, une très légère baisse des valeurs d'expertise hors droit de son patrimoine à -0,4 % à périmètre constant.

Le taux de recouvrement des loyers du 1^er semestre 2023 ressort à 93,2 % au 30 juin 2023, contre 91,3% au 30 juin 2022. Ce taux de recouvrement est porté à près de 95 % au 21 juillet 2023.

Activité opérationnelle du 1^er semestre 2023

Après un exercice 2022 particulièrement dynamique, marqué par 106,1 M€ d'investissements en immobilier direct, SELECTIRENTE n'a pas réalisé d'investissement sur la période et s'est concentrée sur la bonne exécution de son programme d'arbitrage.

Désireuse de préserver sa situation financière solide, la Société privilégie la prudence et continue à mener une politique d'investissement à la fois rigoureuse et sélective.

Arbitrages stratégiques de recentrage

Au cours de ce 1^er semestre, SELECTIRENTE a réalisé des arbitrages traduisant l'objectif de « recentrage stratégique » de son portefeuille : vente de 8 commerces situés aux Pavillons-sous-Bois (93), à Brest (29), à Menton (06), à Lorient (56), à Saintes (17), à Bourgoin-Jallieu (38), de 2 commerces à Corbeil-Essonnes (91) et d'un appartement situé à Paris (7^e) pour un prix net vendeur total de 6,9 M€, supérieur de 10 % à la valeur d'expertise hors droit à fin 2021, et générant une plus-value distribuable de près de 1,0 M€.

Au 30 juin 2023, la Société était également engagée dans la cession de 7 actifs situés au Raincy (93), à Manosque (04), à Nanterre (92), à Brest (29), à Argenteuil (95) et de 2 actifs à Corbeil-Essonnes (91), pour un prix net vendeur total de 3,9 M€.

Depuis le 1^er juillet, SELECTIRENTE a signé l'acte authentique de vente de l'actif situé au Raincy (93), pour un prix net vendeur de 0,8 M€ et s'est également engagée dans la cession de 2 commerces supplémentaires situés à La-Tour-du-Pin (38) et à Manosque (04) pour un prix net vendeur global de 3,1 M€.

Activité locative : des loyers en progression de +17 %

Les revenus locatifs de SELECTIRENTE ressortent à 15,3 M€ au 1^er semestre 2023, en hausse de +17 % par rapport à ceux du premier semestre 2022. A périmètre constant, les loyers seuls progressent de près de +2,9 %.

Au cours de ce 1^er semestre, les actions menées en matière de gestion locative (renouvellements de baux et relocations) ont concerné 27 locaux commerciaux, se traduisant par une augmentation nette de +5 % (de 1 297 à 1 361 K€ de loyer annuel des locaux concernés).

En outre, SELECTIRENTE a perçu 29 K€ d'indemnités de déspécialisation à l'occasion de deux cessions de droit au bail avec changement d'activité.

Dans le cadre du plafonnement de l'indexation à 3,5 % en 2023 voté par le Parlement en faveur des PME et TPE, et récemment reconduit en 2024, la Société estime à 45 % les loyers qui pourraient être concernés. Dans l'immédiat, seules 12 demandes de plafonnement ont été transmises et acceptées par la Société, représentant 392 K€ de loyers annuels sur un montant total des loyers annuels potentiellement éligibles de 13,6 M€, soit moins de 3 % de ces derniers. Cette estimation sera à affiner avec une connaissance plus précise des locataires concernés par ce plafonnement. Des échanges avec ces derniers sont en cours afin de vérifier leur éligibilité à ce dispositif.

Hausse du taux d'occupation financier moyen sur les douze derniers mois, à 96,2 %

Le taux d'occupation financier continue de croître et s'établit à 96,2 % en moyenne sur les 12 derniers mois, en progression de 40 points de base par rapport à celui enregistré au 30 juin 2022 (95,8 %). Pour le seul 2^e trimestre 2023, ce taux d'occupation financier atteint également 96,2 %.

Performances financières du 1^er semestre 2023

Résultat net en repli principalement dû à la valorisation des immeubles

Etat du résultat global IFRS

Le résultat net IFRS est en baisse, essentiellement due à celle de la valeur des immeubles de placement, notamment consécutive à l'augmentation des taux de rendement de l'expert immobilier indépendant. Ce repli du résultat est compensé par la hausse des loyers (+17%), par la moindre baisse de la valeur des actifs financiers entre les premiers semestres 2022 et 2023 (+0.9 M€) ainsi que par une légère réduction des frais généraux.

Synthèse des indicateurs de performances EPRA

Conformément aux recommandations de l'EPRA (European Public Real Estate Association), dont elle est membre, SELECTIRENTE publie les principaux indicateurs de performances permettant de favoriser la transparence et la comparabilité des résultats financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.

L'actif net réévalué par action Net Disposal Value en normes EPRA ressort à 90,59 € au 30 juin 2023 contre 93,11 € à fin 2022, soit un repli de -2,7 % sur le premier semestre 2023 et une hausse de +1,7 % par rapport au premier semestre 2022.

Valorisation du patrimoine

Très légère baisse de la valorisation du patrimoine à périmètre constant

Le patrimoine réévalué de SELECTIRENTE s'est établi au 30 juin 2023 à 592 M€^([1]) hors droits, contre 604 M€ au 31 décembre 2022.

Au 30 juin 2023, compte tenu de la qualité de ses emplacements, le portefeuille immobilier direct de la Société a enregistré une bonne résistance en termes de valorisation, ce malgré la hausse de l'incertitude économique et les pressions inflationnistes. Ainsi, ces valeurs d'expertise restent pratiquement stables à -0,4 % à périmètre constant sur les 6 derniers mois.

En détail, les valeurs des commerces de centre-ville, qui représentent 83 % du portefeuille global, affichent à périmètre constant une régression de -1,0 %, compensée par une valeur en progression sur les bureaux (+2,0 %) ainsi que sur les moyennes surfaces de périphérie (+4,3 %). Au niveau géographique, ces valeurs d'expertise sont en augmentation dans les grandes métropoles françaises hors Paris (+0,6 %), représentant près de 30 % du patrimoine global, alors que la tendance à Paris et en région parisienne est à la baisse avec des reculs modérés de respectivement -0,9 % et -0,3 %.

A fin juin 2023, le taux de rendement moyen découlant de ces expertises (droits inclus) sur l'ensemble du patrimoine s'établit à 5,0 %, quasi-stable par rapport à fin 2022. Le taux de rendement ressort à 5,0 % pour les commerces de centre-ville (dont en moyenne 4,7 % pour les locaux parisiens estimés entre 2,3 % et 6,5 %, et 5,8 % en région parisienne), à 4,5 % pour les bureaux et à 7,4 % pour les commerces de périphérie (qui représentent 3,2 % de la valeur globale du patrimoine).

Un patrimoine immobilier détenu en direct constitué à 83 % de commerces de centre-ville et situé à 59 % dans Paris intra-muros

La valeur du patrimoine immobilier direct de SELECTIRENTE, constitué de 442 actifs totalisant une surface de plus de 110 000 m² et 577 baux, ressort à 568,3 M€ (hors droits) à fin juin 2023. Principalement constitué de commerces de centre-ville à Paris et en région parisienne, ce patrimoine se décompose de la manière suivante :

Structure financière : remboursement d'une partie du RCF

Pour rappel, SELECTIRENTE a conclu le 4 février 2022 une opération de refinancement de la dette hypothécaire en dette corporate sur 5 ans et un RCF (Revolving Credit Facility) sur 3 ans qui lui confèrent une capacité d'investissement accrue.

Au 27 juin 2023, la Société n'a renouvelé que 85 M€ des 95 M€ du RCF tiré, remboursant ainsi 10 M€ de dette RCF. Cette opération intervient dans le cadre de l'allégement de la dette de la Société et d'une politique de prudence vis-à-vis de l'incertitude économique actuelle.

Ainsi, au 30 juin 2023, le financement bancaire de SELECTIRENTE s'élève à 240 M€ en normes IFRS (contre 254 M€ à fin 2022) et se caractérise par :

• 24 % de dettes hypothécaires à taux fixe et 76% de dettes corporate à taux variable couvertes à 100 % ;
• un ratio LTV EPRA de 39,8 % ;
• un coût moyen de la dette à 2,0 % ;
• une maturité moyenne de 4,1 années et une duration moyenne de 3,5 années ;
• une part de dette à taux fixe et/ou à taux variable couverte à 100 % jusqu'à l'extinction de la dette corporate en 2027.

Le capital restant dû de la dette actuelle de SELECTIRENTE est représenté ci-après, la prochaine échéance significative se situant en 2025 :

Assemblée Générale du 2 juin 2023

Toutes les résolutions présentées à l'Assemblée Générale du 2 juin 2023 ont été approuvées par les actionnaires et le dividende - 3,80 € par action - au titre de l'exercice 2022 a été mis en paiement le 15 juin 2023.

Perspectives

Si les incertitudes macroéconomiques et géopolitiques vont probablement continuer à impacter l'activité économique et les marchés financiers, SELECTIRENTE entend 1) poursuivre sa politique d'arbitrage visant au recentrage stratégique de son patrimoine, 2) maîtriser son niveau d'endettement autour de 40 % maximum et (3) saisir les opportunités qui pourraient se présenter dans l'environnement économique actuel.

La Société, qui s'attache à créer de la valeur sur le long terme, continuera d'entretenir une gestion locative dynamique et responsable tout en renforçant sa présence dans les grandes métropoles françaises ainsi qu'à Paris et en région parisienne.

Calendrier financier 2023 :
27/09/2023 : Rapport financier du 1^er semestre 2023
02/11/2023 : Chiffre d'affaires et activité du 3^e trimestre 2023

Contacts

Dany ABI AZAR – Directeur Administratif et Financier Selectirente Gestion - +33 (0)1 69 87 02 00 – dany.abiazar@selectirente.com
Aliénor KUENTZ – Agence de communication SHAN – +33 (0)1 42 86 82 45 - alienor.kuentz@shan.fr

Annexes au communiqué de presse « Activité et Résultats du 1^er semestre 2023 »

• États financiers IFRS au 30 juin 2023 (en cours d'audit)

• Etat de la situation financière IFRS (simplifié)

• Etat du résultat global IFRS (simplifié)

• Glossaire

Valeur réévaluée du patrimoine

La valeur réévaluée (hors droits) du patrimoine de la Société a été déterminée sur les bases suivantes :

- le patrimoine immobilier direct retenu pour sa valeur d'expertise au 30 juin 2023 ou son prix d'acquisition hors droits,

- les investissements immobiliers indirects, constitués :

- des parts de SCPI détenues en pleine propriété retenues pour leur valeur de retrait ou de marché au 30/06/2023,

- des parts d'OPCI retenues pour leur dernière valeur liquidative connue au 30/06/2023,

- des parts de la société Rose retenues pour leur dernier actif net réévalué connu, et

- des actions de la société Vastned Retail N.V. retenues pour leurs cours de bourse au 30 juin 2023.

Cash-Flow net courant

Le Cash-Flow courant correspond au résultat en normes IFRS de l'exercice retraité des variations des justes valeurs des immeubles de placement, du résultat de cession des immeubles de placement, des variations des justes valeurs des éléments du résultat financier et des charges d'impôt courant et différé.

Loyers à périmètre constant

La variation des loyers à périmètre constant (en M€) est déterminée de la manière suivante :

^([1])Le patrimoine réévalué au 30 juin 2023 (591,6 M€) se compose d'actifs immobiliers détenus en direct pour 568,3 M€ (valeurs d'expertise hors droits) et d'investissements immobiliers indirects constitués de parts de SCPI et d'OPCI pour 10,2 M€, d'usufruits de parts de SCPI pour 0,4 M€ et d'actions de la foncière cotée Vastned Retail NV pour 12,7 M€.

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