Les Nouveaux Constructeurs - Résultats 2013

Regulatory News :

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (Paris:LNC), promoteur immobilier de résidentiel et bureaux, communique aujourd'hui ses résultats de l’exercice 2013. Les comptes 2013, arrêtés par le Directoire, ont été contrôlés par le Conseil de Surveillance qui s’est tenu le 21 mars 2014. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification est en cours d’émission.

*Comptes retraités suite à un changement de modalités comptable (inclusion des honoraires commerciaux en prix de revient) et IAS 19R(voir page 10)

Moïse Mitterrand, Président du Directoire, déclare :

" L’exercice 2013 est marqué par une hausse de 9% de notre chiffre d’affaires, notamment grâce à la bonne contribution de notre activité en France, et par une progression de notre rentabilité opérationnelle. Celle-ci est pour partie liée au redressement de l’activité Construction de Zapf, qui se poursuit conformément au plan défini il y a plus d’un an. Dans un marché national toujours difficile, Les Nouveaux Constructeurs est parvenu à maintenir son volume de réservations au détail, grâce à une offre commerciale étendue et en adaptation constante. Notre portefeuille foncier, en progression sensible de 25% cette année, doit nous permettre de continuer à développer notre présence commerciale."

CHIFFRE D’AFFAIRES

Le chiffre d’affaires de LNC s'établit à 626,1 millions d’euros en 2013, contre 571,8 millions d’euros pour l'année 2012, soit une hausse de 9%.

CHIFFRE D’AFFAIRES PAR SECTEUR OPERATIONNEL

En France, le chiffre d’affaires résidentiel de 2013 progresse de 17% et s’inscrit à 352,8 millions d’euros, contre 300,8 millions d’euros en 2012. Cette augmentation résulte de l'accroissement de la production de logements permise par une activité commerciale soutenue et une nette progression du portefeuille foncier depuis 2011.

En Espagne, le chiffre d'affaires s’élève à 30,5 millions d’euros, contre 42,1 millions d’euros en 2012. Ce montant résulte de la livraison de 175 logements en 2013, contre 238 unités au cours de l’année précédente, du fait d’un calendrier d’achèvement des chantiers peu fourni pour l’année écoulée.

EnAllemagne, le chiffre d’affaires de Concept Bau s'inscrit à 79,4 millions d'euros, contre 68,4 millions d'euros pour l’année 2012. En 2013, 242 logements ont été livrés, contre 149 logements l'année précédente. Les unités livrées au cours de l’année écoulée ont toutefois des prix unitaires moyens inférieurs à ceux des livraisons de 2012, en particulier en raison de 79 livraisons en 2013 résultant d’une vente en bloc de 2011.

Le chiffre d'affaires de Zapf s’inscrit à 132,3 millions d'euros, contre 137 millions d’euros pour 2012. Il se décompose comme suit : Garages 86m€ (vs 82m€ en 2012), Construction 38m€ (vs 48m€ en 2012) et Autres 8m€ (vs 7m€ en 2012). En 2013, la branche Garages, leader en Allemagne, a livré 16.834 garages, contre 16.469 l’année précédente.

Le chiffre d'affaires de l’Immobilier d’entreprise s'établit à 31,0 millions d'euros contre 22,8 millions d'euros pour 2012. Il résulte de l’achèvement de l'immeuble de Boulogne, dont la livraison est intervenue au 4^ème trimestre 2013.

ACTIVITÉ COMMERCIALE

Au cours de l'exercice 2013, les réservations d'immobilier résidentiel se sont inscrites à 526 millions d'euros, en recul de 7% par rapport à 2012 (568 millions d'euros). Elles représentent 2 310 logements réservés, contre 2 465 logements au cours de 2012, soit une baisse en volume de 6%.

MONTANT DES RÉSERVATIONS

En France, les réservations en immobilier résidentiel s'établissent à 425 millions d’euros, contre 438 millions d’euros pour l'exercice 2012, en léger recul de 3%. Cette baisse provient essentiellement des ventes en bloc, affectées, en partie, de retards de signatures. Pour leur part, les ventes aux particuliers sont en légère augmentation et ont porté sur 1 480 logements, contre 1 436 logements l’année précédente.

Les ventes aux acquéreurs-utilisateurs ont représenté près de 75 % de l'ensemble de ces ventes au détail, dont 65% pour les primo-accédants et des 10% pour les secundo-accédants, le solde de 25% étant constitué par les ventes aux investisseurs individuels. En 2012, les acquéreurs utilisateurs avaient représenté 65% des ventes au détail, dont 50% pour les primo-accédants. Au cours de l’année écoulée, LNC a mis 24 nouveaux programmes en vente et en compte 73 en cours de commercialisation au 31 décembre 2013, contre 66 un an plus tôt.

EnEspagne, les réservations de 2013 s'établissent à 54 millions d’euros, portant sur 280 logements, en légère hausse par rapport à 2012 où elles s'établissaient à 52 millions d’euros. Elles portent essentiellement sur des logements à prix maîtrisés, produit qui rencontre un réel succès commercial, avec une répartition à peu près équilibrée entre Madrid et Barcelone.

En Allemagne, chez Concept Bau les réservations s'élèvent à 33 millions d’euros, en retrait de 37% par rapport aux 52 millions d’euros enregistrés au cours de l'exercice 2012. Durant l’année, la filiale a enregistré 72 réservations, à comparer aux 133 réservations de 2012. Une diminution provisoire de l'offre à la vente explique cette évolution, dans un marché demeurant porteur, où les prix de vente ont évolué favorablement en 2013. Un rebond des ventes est attendu en 2014, à la faveur d’importants lancements commerciaux programmés.

Après la réorganisation et le redimensionnement de la branche Construction de Zapf, celle-cia repris une activité commerciale sélective depuis le début de l'exercice 2013. Au cours de l'année, les ventes de logements de Zapf s’élèvent à 14 millions d’euros, portant sur la construction de 84 maisons, en retrait par rapport à 2012, au cours de laquelle les ventes s’étaient élevées à 26 millions d’euros.

CARNET DE COMMANDES

Au 31 décembre 2013, le carnet de commandes s'établit à 652 millions d’euros (HT) contre 738 millions d’euros au 31 décembre 2012. Sur la base du chiffre d’affaires résidentiel des 12 derniers mois, il représente à ce niveau environ 13 mois d’activité.

CARNET DE COMMANDES

En France, le carnet de commandes résidentiel à fin décembre 2013 s'établit à 498 millions d’euros, en baisse de 7% par rapport à fin 2012.

En Espagne, le carnet de commandes s’élève à 84 millions d'euros au 31 décembre 2013, en hausse de 35% par rapport au 31 décembre 2012. Cette augmentation de 22 millions d’euros résulte de l’excédent des unités réservées par rapport aux unités livrées en 2013.

En Allemagne, le carnet de commandes de Concept Bau s'établit à 34 millions d'euros, en baisse de 56% par rapport au 31 décembre 2012 du fait de l’activité commerciale limitée de 2013.

Le carnet de commandes de Zapf s'élève à 35 millions d’euros, comparable à celui du 31 décembre 2012. Il correspond pour 11m€ à la branche Construction, avec 60 logements à terminer de construire, et pour 24m€ à la division Garages (4.853 unités).

PORTEFEUILLE FONCIER

Au 31 décembre 2013, le portefeuille foncier de LNC s'établit à 2 254 millions d’euros (HT), en progression de 25% par rapport au 31 décembre 2012.

Le portefeuille foncier résidentiel s'élève à 2 010 millions d’euros (HT) au 31 décembre 2013, correspondant à 9 336 logements. Sur la base du chiffre d’affaires des douze derniers mois, il représente à ce niveau 41 mois d’activité.

PORTEFEUILLE FONCIER MAÎTRISÉ

En France, le portefeuille foncier résidentiel représente environ 86% du portefeuille foncier résidentiel LNC. Il s'élève à 1 738 millions d'euros au 31 décembre 2013, en hausse de 30% par rapport au 31 décembre 2012, du fait d’importants succès en développement foncier. Il représente à ce niveau 8 652 logements, contre 6 536 à la fin de l'exercice précédent.

En Espagne, le portefeuille foncier représente 278 logements fin décembre 2013, contre 223 logements fin décembre 2012. Ce faible niveau correspond à une politique d’approvisionnement foncier en " juste à temps ".

EnAllemagne, le portefeuille foncier de Concept Bau s’établit à 226 millions d'euros et représente 406 logements, tous dans l’agglomération de Munich.

En Immobilier d'entreprise, le portefeuille foncier esten croissance de 11% à 244 millions d'euros. Il est constitué de deux programmes à Montrouge (immeubles « White » et « Dialog ») et d’un à Chatenay-Malabry (« Le Trisalys »), la première tranche de ce dernier étant actuellement en construction.

ELÉMENTS FINANCIERS

• Compte de résultat

La marge brute est en progression entre les deux périodes, passant de 111,1m€ en 2012 à 133,6m€ en 2013. Cette hausse de 20% résulte de la progression de 9% du chiffre d’affaires (effet base) et pour le reste de l’amélioration de la rentabilité, le taux moyen de marge brute étant passé de 19,4% à 21,3%, comme détaillé dans le tableau ci-dessous.

*Comptes retraités suite à un changement de modalités comptable (inclusion des honoraires commerciaux en prix de revient) et IAS 19R(voir page 10)

Ces évolutions appellent les commentaires suivants :

: +12,4m€. Cette hausse de 20% résulte de la combinaison d’un chiffre d’affaires et d’un taux de marge en progression entre 2012 et 2013. Outre une hausse de 52m€, soit +17%, du CA (effet base prépondérant), permise par une hausse de la production de logements, le taux de marge brute moyen est passé de 20,7% à 21,1% entre 2012 et 2013, reflétant les bonnes conditions de marché des exercices récents au cours desquels ces ventes ont eu lieu.

 : +2,2m€. Cette hausse résulte essentiellement d’un chiffre d’affaires en hausse de 8,2m€, permis par la production de l’immeuble de Boulogne.

: -1,4m€. Evolution résultant essentiellement de la baisse de 11,6m€ du chiffre d’affaires.

 : -1,2m€. Nonobstant la progression du chiffre d’affaires, cette évolution résulte d’une baisse du taux de marge brute dégagé, passé de 23,4% à 18,6%, principalement du fait du poids de la livraison de la vente en bloc du programme CosimaStrasse en début 2013 (près de 32% du chiffre d’affaires de l’année).

: +10,7m€. Cette évolution résulte essentiellement de l’assainissement progressif de la branche Bau qui a connu d’importantes difficultés opérationnelles en 2012. En 2013, la branche Bau a dégagé une marge brute nulle, la totalité de la marge brute étant dégagée par la branche Garages.

Le résultat opérationnel courant (« ROC ») est en nette progression, s’inscrivant à 46m€ en 2013, plus du double du niveau de l’année précédente. La marge opérationnelle courante moyenne s’inscrit à 7,3% du CA en 2013, contre à 3,8% en 2012, se décomposant comme suit :

ROC PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL

Le résultat opérationnel courant est en forte augmentation en France (Résidentiel et IE), en hausse de 14,5m€ correspondant à la hausse de la marge brute, avec une progression de la marge opérationnelle courante qui passe de 8,5% du CA en 2012 à 11% en 2013.

Les filiales de promotion d’Espagne et de Munich dégagent également une bonne rentabilité opérationnelle, avec des niveaux de marge opérationnelle de 9,6% et 8,6% de leurs chiffres d’affaires respectifs. La baisse de ROC de ces deux entités correspond à la baisse de leur marge brute.

Zapf dégage une perte opérationnelle courante de -4,7m€, en réduction de 13,9m€ par rapport aux -18,6m€ de 2012. La branche Garages dégage un résultat opérationnel positif de l’ordre de 5m€, stable par rapport à 2012. La branche Bau dégage une perte opérationnelle courante de l’ordre de -8m€, contre environ -20m€ en 2012.

Le résultat financier s'établit à -3,3 millions d'euros, en amélioration de 1,4 million d'euros par rapport à 2012, du fait de la diminution des taux d’intérêt, la base d’endettement brut moyen étant restée globalement stable entre les deux exercices.

L’impôt sur les bénéfices s’élève à 14,9 millions d'euros, soit un taux effectif de 34,9% du résultat avant impôt, constitué d’une charge d’impôt courant de 12,1m€ et d’une charge d’impôt différé de 2,8m€.

La quote-part de résultat des intérêts minoritaires s’élève à -0,3m€, à comparer avec + 6,6 m€ en 2012, produit alors principalement constitué par la quote-part de perte affectée aux actionnaires minoritaires de ZAPF.

Le résultat net part du Groupe s'établit à 28 millions d'euros, contre 19,3 millions d'euros en 2012, en hausse de 45% par rapport à 2012, et représentant 1,80 euro par action.

• Structure du bilan

Au 31 décembre 2013, le besoin en fonds de roulement s'élève à 254,3 millions d'euros, en hausse de 15,3 millions d'euros par rapport à 2012, hausse essentiellement imputable à la filiale Concept Bau.

Grâce à un flux de trésorerie opérationnelle positif de 13,4m€ en 2013, LNC présente une dette nette de 6,4 millions d'euros au 31 décembre 2013, en baisse de 15,2m€ par rapport à son niveau de fin 2012 (21,6m€), et qui représente 2,5% de ses fonds propres consolidés.

Au 31 décembre 2013, les capitaux propres consolidés s'élèvent à 256,8 millions d'euros, contre 223,3 millions d'euros au 31 décembre 2012.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET DIVIDENDE

Le Directoire proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires, qui se tiendra vendredi 23 mai 2014, la distribution d'un dividende de 0,60 euro par action, payable en numéraire et représentant un taux de distribution d’un tiers du résultat.

PERSPECTIVES

Grâce à son carnet de commandes étoffé, Les Nouveaux Constructeurs dispose d'une bonne visibilité pour les mois à venir, dans un contexte de marché tendu.
En France, marché stratégique où se concentre désormais plus de 85 % du portefeuille foncier du groupe, Les Nouveaux Constructeurs entend poursuivre son développement commercial en restant très vigilant sur l'adéquation des produits à la demande.
En Allemagne, chez Concept Bau, d’importants lancements commerciaux sont prévus à Munich en 2014, devant conduire à une nette reprise de l’activité commerciale.
En 2013, Zapf a poursuivi l’assainissement de sa branche Construction, et a repris de nouvelles commandes pour la construction de 84 maisons. Maintenant, Zapf doit néanmoins augmenter le volume des prises de commandes de maisons à construire, selon les nouveaux critères de rentabilité définis et ce de manière pérenne, pour couvrir ses coûts fixes de manière satisfaisante.

CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIÈRE

Information financière du 1^er trimestre 2014 : mercredi 30 avril 2014 (avant l'ouverture de NYSE-Euronext Paris)

LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France et dans deux pays européens.
Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 70.000 appartements et maisons individuelles, en France et à l’étranger. Solidement implanté en France, sa présence dans six des principales agglomérations du pays, ainsi que la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l’un des noms reconnus de la profession.
Les Nouveaux Constructeurs est coté sur NYSE-Euronext Paris depuis 2006 (compartiment B, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208) et fait partie de l’indice SBF 250.
Retrouvez tous les communiqués de presse Les Nouveaux Constructeurs à l’adresse internet suivante : http://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/informations-financieres/communiques-de-presse.html.

ANNEXES

CHIFFRE D’AFFAIRESTRIMESTRIEL - PAR PÔLE

PRIX UNITAIRES MOYENS DES RÉSERVATIONS - RÉSIDENTIEL

⁽¹⁾ y compris TVA de 7% ou 19,6% ⁽²⁾ y compris TVA Accession de 10% ⁽³⁾ pas de TVA

NOMBRE DE RÉSERVATIONS NETTES - RÉSIDENTIEL

SÉRIE TRIMESTRIELLE DU CA DES RÉSERVATIONS NETTES PAR PÔLE

CARNET DE COMMANDES PAR TRIMESTRE (en fin de période)

PORTEFEUILLE FONCIER- RÉSIDENTIEL

hors Immobilier d’entreprise

PORTEFEUILLE FONCIER PAR TRIMESTRE (en fin de période)

AVERTISSEMENT

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et à la réalisation de programmes d’investissements et de cessions. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de référence enregistré auprès de l’AMF sous le numéro D.13-0322 puissent avoir un impact sur les activités de LNC SA et sa capacité à réaliser ses perspectives financières. Par ailleurs, la réalisation des objectifs suppose le succès de la stratégie commerciale de la société présentée au chapitre 6 du document de référence. La société ne prend aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s’engage pas à publier ou communiquer d’éventuels rectificatifs ou mises à jour sur ces éléments sous réserve du respect des principes de l’information permanente prévus aux articles 221-1 et suivants du Règlement Général de l’AMF.

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDE

(*) En application du Règlement n°2012-5 de l’Autorité des Normes Comptables, les honoraires commerciaux sont inclus au prix de revient des immeubles à compter du 1^er janvier 2013 dans les comptes annuels des différentes SCI détenues par le Groupe. Dans ses comptes consolidés, le Groupe a revu les modalités de calcul du chiffre d’affaires et de la marge à l’avancement des programmes, en incluant également ces frais commerciaux au prix de revient des immeubles. Par souci de comparabilité, les états financiers 2012 ont été retraités pour tenir compte de ces nouvelles modalités.

De même, suite à l’introduction d’IAS 19R en 2013, relative aux avantages au personnel, l’année 2012 a été retraitée.

L’ensemble des retraitements est détaillé au chapitre 2.4 de l’annexe aux états financiers consolidés.
Pour 2012, l’impact de ces nouvelles modalités est de : -16,4m€ sur la marge brute, -0,7m€ sur le résultat opérationnel et-0,5m€ sur le résultat net de l’ensemble consolidé.

BILAN CONSOLIDE

TABLEAU CONSOLIDE DE VARIATION DE LA TRÉSORERIE