Vitura : Résultats annuels 2022

Actualité publiée le 08/03/23 09:35

Regulatory News:

Vitura (Paris:VTR) :

« Malgré une année 2022 touchée par le contexte géopolitique, macro-économique, climatique et financier, Vitura a connu une activité soutenue au sein de son portefeuille confirmant ainsi l’attractivité de nos actifs sur le marché. Toujours dans une démarche de création de valeur pour nos actionnaires sur le long terme et d’offrir à nos locataires des lieux de travail premium, nous avons continué à améliorer et valoriser notre patrimoine, pour allier les meilleurs niveaux de services avec les plus hauts standards environnementaux », déclare Jérôme Anselme, Directeur général de Vitura.

Accélération des commercialisations

Au cours de l’année 2022, Vitura a démontré une très bonne dynamique locative avec 23 000 m², soit 13% de la surface totale du portefeuille, qui ont fait l’objet d’une signature, d’une extension ou d’un renouvellement de bail. Le quatrième trimestre s’est montré particulièrement actif avec 7 transactions sécurisées pour un total de 10 000 m².

8 000 m² portent sur des nouvelles surfaces ayant donc un impact positif sur le taux d’occupation du groupe, principalement sur Arcs de Seine et Europlaza, immeubles repositionnés au travers de programmes d’investissements réguliers, qui démontrent leur attractivité en affichant des taux d’occupation de respectivement 78% et 81%. Le départ d’Unilocations de l’immeuble Europlaza explique notamment la baisse de 3 points sur le taux d’occupation du groupe qui atteint 81% au 31 décembre 2022 vs 84% au 31 décembre 2021⁽¹⁾.

Ces nombreuses commercialisations ont permis de maintenir une durée moyenne résiduelle des baux de 5 années.

Les locataires au profil solide, grands comptes pour la plupart, ont obtenu pour plus de 90% d’entre eux, une note Dun & Bradstreet de 1 ou 2. Ils assurent une stabilité des revenus locatifs sur la période, qui s’élèvent à 54,0 millions d’euros en 2022 (vs 55,4 millions d’euros en 2021). Vitura bénéficiera en 2023 d’un effet année pleine des commercialisations de 2022.

Un patrimoine repensé

L’amélioration continue de la performance et du service sont au cœur du projet de Vitura. Pour répondre avec précision et rapidité aux attentes de ses locataires à court, moyen et long terme, la foncière mobilise des partenaires reconnus en mettant l’humain à la première place, dans l’esprit de sa signature « Workplaces for people. By people. ».

Dans la continuité de son repositionnement qui a débuté en 2016, avec la rénovation des parties communes et du bâtiment B, le campus Arcs de Seine, à Boulogne Billancourt, a connu un nouveau temps fort en 2022, avec la rénovation des 10 000 m² du bâtiment C par l’agence G+ Architectes. Début 2023, un fitness et un business center, nouveaux espaces repensés par l’agence Ilimelgo, sont venus s’ajouter aux espaces de restauration et aux jardins privatifs dont bénéficie déjà le campus.

A l’image du travail réalisé sur Europlaza à La Défense, la rénovation d'Arcs de Seine illustre une nouvelle fois la capacité des équipes de Vitura à mener à bien d’ambitieuses requalifications de ses actifs.

Rives de Bercy, libéré par le Crédit Foncier en décembre 2022, est actuellement en rénovation. Le projet, confié à l’agence Naço, répondra aux nouvelles attentes des utilisateurs et permettra d’ouvrir le bâtiment sur son propre cœur, c’est-à-dire ses patios et ses jardins, qui deviendront sa nouvelle porte d’entrée, plus proche du métro et des cheminements doux. Wild Trees a également travaillé en étroite coordination avec le cabinet d’architecte, en tant qu’AMO environnement, pour pousser les curseurs environnementaux sur la base de 5 grands enjeux : sobriété carbone, économie circulaire, efficacité énergétique, biodiversité et confort/bien-être. Le chantier de 30 000 m² sera livré au premier trimestre 2024.

Dans la poursuite de son objectif de création de valeur à long terme, la foncière étudie un projet de repositionnement des immeubles Passy Kennedy et Office Kennedy, afin de les réunir au sein d’un seul et même campus de 34 000 m² en bord de Seine, au sein du Quartier Central des Affaires élargi. Répondant aux attentes du marché, le campus offrira une multitude de services (lieux de restauration, fitness, espaces de bien-être et de convivialité, mobilité douce…) et atteindra les meilleurs standards environnementaux.

La valeur d’expertise (hors droits) du patrimoine ressort à 1 506 millions d’euros, en baisse de 3% sur 12 mois en raison d’une légère hausse des taux de capitalisation sur l’ensemble des secteurs.

De solides fondamentaux financiers

L’endettement net IFRS consolidé du groupe atteint 827 millions d’euros au 31 décembre 2022, stable sur l’exercice. Une opération de refinancement hypothécaire de 94 millions d’euros a été réalisée en juin 2022 venant étendre la maturité de la dette et renforcer la structure financière du groupe. Ce prêt est adossé au campus Hanami, ensemble immobilier de 34 000 m² situé à Rueil-Malmaison.

Près des deux tiers de notre dette sont composés de prêts verts et nous avons pour objectif de porter cette part à 100%.

Dans un contexte de remontée brutale des taux d’intérêt, le groupe a mis en place de nouvelles couvertures de taux pour se protéger contre les variations de l’Euribor, les coûts d’acquisition s’élèvent à 8 millions d’euros sur la période. Au 31 décembre 2022, la dette est couverte à 100% au taux moyen de 0,70%.

Le ratio d’endettement reste stable à 54,9%, pour une maturité moyenne de 3,5 années.

Hors éléments exceptionnels, le résultat EPRA de Vitura s’élève à 18,9 millions d’euros au 31 décembre 2022 vs 28,7 millions d’euros au 31 décembre 2021. Cette variation de -9,8 millions d’euros s’explique principalement par la hausse des charges financières de la période (-5,0 millions d’euros) et par le coût de la vacance (-4,6 millions d’euros).

Le cash-flow récurrent s’élève à 24,5 millions d’euros au 31 décembre 2022, soutenu par la solidité financière des locataires.

Le résultat net IFRS part du groupe est de -4,2 millions d’euros contre 36,9 millions d’euros au 31 décembre 2021. Cette variation résulte essentiellement d’une baisse de la valeur des immeubles en 2022 (-67 millions d’euros), en ligne avec le marché, après une hausse en 2021. La valeur de marché des instruments financiers a eu, quant à elle, un impact de +49 millions d’euros sur la période.

L’ANR de continuation, EPRA NTA, atteint 756 millions d’euros au 31 décembre 2022 vs 822 millions d’euros au 31 décembre 2021. Cette baisse s’explique principalement par la variation de valeur des actifs immobiliers (-67 millions d’euros), la distribution du dividende (-21 millions d’euros), le résultat EPRA 2022 (+14 millions d’euros) et l’augmentation de capital réalisée en mars 2021 (+8 millions d’euros). Il s’élève à 44,3 euros par action au 31 décembre 2022.

Une anticipation environnementale qui porte ses fruits et la création de communautés RSE

L’excellence environnementale fait partie des valeurs fondamentales de Vitura depuis sa création en 2006. Chaque année, elle renforce sa position de leader avec un plan d’actions toujours plus exigeant et innovant. La foncière s’est vu décerner les plus hauts niveaux de certification par les agences de notation extra-financière, et emporte en 2022, et pour la 4^ème année consécutive, le titre de n°1 mondial au classement du GRESB parmi les sociétés cotées de bureau. La concurrence est pourtant de plus en plus relevée puisque, contraintes par la réglementation, toutes les foncières se sont mises en mouvement.

La foncière engage également ses parties prenantes à ses côtés à travers un Système de Management Environnemental certifié ISO 14001.

En 2022, Vitura est allé plus loin dans sa démarche. Partant du constat que l’information ESG devra être aussi accessible, fiable et vérifiable que l’information financière, Vitura a automatisé la collecte des données énergétique sur l’ensemble de ses sites en nouant un partenariat avec Stonal, l’un des leaders de ce marché. Par ailleurs, dans un contexte de tension sur l’approvisionnement énergétique de l’Europe, Vitura a intensifié son action de sensibilisation et de formation de ses parties prenantes aux enjeux énergétiques et, plus largement, ESG. Avant l’hiver, des plans de sobriété énergétique ont été initiés avec ses property managers et ses locataires. La proximité déjà enclenchée avec les locataires a permis une réelle mobilisation et réactivité sur l’élaboration de ces plans d’actions, adaptés à chaque immeuble et ses spécificités. De véritables communautés RSE ont vu alors le jour favorisant les échanges et libérant les initiatives.

Les résultats sont là, le groupe a en 2022 réduit ses émissions de gaz à effet de serre de 40 % et diminué ses consommations énergétiques de 32 % par rapport à 2013.

Distribution du dividende

Le Conseil d’Administration du 7 mars 2023 a arrêté les comptes annuels sociaux et consolidés au 31 décembre 2022. Afin de poursuivre sa politique d’investissement et continuer à optimiser la flexibilité financière, il a décidé de proposer à l’Assemblée générale, qui se tiendra le 10 mai prochain, de limiter le dividende 2023 aux obligations de distribution liées au statut SIIC, soit 3,5 millions d’euros.

Nomination au Conseil d’administration

Le Conseil d’administration a décidé de nommer Madame Erin Cannata au poste d’administrateur de Vitura en remplacement de Monsieur Jérôme Anselme qui lui cédera son mandat d’administrateur et conservera son poste de Directeur général. Cette nomination sera soumise à ratification lors de la prochaine Assemblée générale.

Chiffres clés

En millions d’euros, à périmètre courant	2022	2021	Variation
Revenus locatifs IFRS	54,0	55,4	-2,4%
Résultat EPRA	14,1	38,7	-63,6%
Résultat récurrent	18,9	28,7	-34,2%
Patrimoine (hors droits)	1 506	1 560	-3,4%
Taux d’occupation	81%	84%	-3 pt
Taux d’endettement	54,9%	53,2%	+1,7 pts
EPRA NTA (en euros)	44,3	48,9	-8,1%

Agenda

10 mai 2023 : Assemblée Générale
11 mai 2023 : Chiffre d’affaires du 1^er trimestre 2023
23 mai 2022 : Détachement du coupon
25 mai 2023 : Paiement du dividende

À propos de Vitura

Créée en 2006, Vitura est une SIIC spécialisée dans les bureaux au sein de Paris et du Grand Paris. La valeur totale du portefeuille a été estimée au 31 décembre 2022 à 1 506 millions d'euros hors droits.

Fortement engagée dans une démarche de développement durable, Vitura a obtenu le statut de n°1 mondial au dernier classement du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) parmi les sociétés cotées de bureaux, mais également deux Gold Awards de l’EPRA (European Public Real Estate Association) pour la qualité et la transparence de sa communication financière et extra- financière.

Vitura est une SIIC cotée sur le Compartiment B d’Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 414 millions d’euros au 7 mars 2023.

Pour en savoir plus, consultez notre site Internet : www.vitura.fr

⁽¹⁾Le taux d’occupation de 81% au 31 décembre 2022 exclut l’actif Rives de Bercy en restructuration. Il s’élève à 68% en intégrant l’immeuble (vs 78,5% au 31 décembre 2021).

ANNEXES

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

en milliers d'euros, sauf données par actions
	31/12/2022	31/12/2021
	12 mois	12 mois

Revenus locatifs	54 047	55 362
Autres prestations	23 975	29 558
Charges liées aux immeubles	(28 646)	(21 249)
Loyers nets	49 377	63 671

Vente d'immeuble	0	0
Charges administratives	(8 817)	(18 204)
Autres charges opérationnelles	(10)	40
Autres produits opérationnels	453	0
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement	(66 653)	1 348

Résultat opérationnel	(25 651)	46 855

Produits financiers	48 863	5 487
Charges financières	(27 396)	(15 409)
Résultat financier	21 467	(9 922)

Charge d'impôts	0	0

RESULTAT NET	(4 183)	36 932
*dont part revenant au Groupe*	*(4 183)*	*36 932*
*dont part revenant aux minoritaires*	0	0

Autres éléments du résultat global

RESULTAT GLOBAL	(4 183)	36 932
*dont part revenant au Groupe*	*(4 183)*	*36 932*
*dont part revenant aux minoritaires*	0	0

*Résultat net de base*	(0,25)	2,29
*Résultat net dilué*	(0,25)	2,21

Bilan IFRS (consolidé)

en milliers d'euros
	31/12/2022	31/12/2021

Actifs non courants

Immobilisations corporelles	7	17
Immeubles de placement	1 506 480	1 559 790
Prêts et créances à plus d'un an	11 254	14 741
Instruments financiers non courants	50 487	5 330
Total actifs non courants	1 568 228	1 579 878

Actifs courants

Créances clients	19 412	11 634
Autres créances d'exploitation	17 237	14 032
Charges constatées d'avance	463	432
Total des créances	37 112	26 098

Instruments financiers courants	3 699	0
Trésorerie et équivalents de trésorerie	15 167	57 480
Total trésorerie et équivalents de trésorerie	18 866	57 480

Total actifs courants	55 978	83 578
TOTAL ACTIF	1 624 207	1 663 456

Capitaux propres

Capital	64 933	64 000
Réserve légale et primes	60 047	71 445
Report à nouveau	634 642	600 558
Résultat de l'exercice	(4 183)	36 932
Total capitaux propres	755 438	772 935

Passifs non courants

Emprunts part à plus d'un an	679 873	727 855
Autres dettes financières à plus d'un an	10 541	9 429
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an	0	0
Instruments Financiers	0	0
Total passifs non courants	690 414	737 284

Passifs courants

Emprunts part à moins d'un an	144 974	96 205
Instruments financiers	0	453
Dettes fournisseurs	7 124	22 319
Dettes d’impôts sur les bénéfices	0	0
Autres dettes d'exploitation	9 424	15 459
Produits constatés d'avance	16 833	18 801
Total passifs courants	178 354	153 237

Total passifs	868 768	890 521
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	1 624 207	1 663 456

Cash-flow IFRS (consolidé)

en milliers d'euros
	31/12/22	31/12/21

FLUX D'EXPLOITATION
Résultat net de l'ensemble consolidé	(4 183)	36 932

Élimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement	66 653	(1 348)
Annulation des dotations aux amortissement	0	0
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants	0	0

Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :
Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement)	10	9
Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture	0	0
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP)	(49 310)	(5 527)
Traitement des emprunts au coût amorti	2 069	1 393
Provisions pour risques et charges	0	0
Impôts	0	0
Intérêts moratoires	0	0

Marge brute d'autofinancement	15 238	31 459

Variation des autres éléments de BFR	(24 600)	9 440
Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre

Variation du besoin en fonds de roulement	(24 600)	9 440

Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles	(9 361)	40 899

FLUX D'INVESTISSEMENT
Acquisition d'immobilisations	(13 343)	(110 272)
Augmentation nette des dettes sur immobilisations	(6 125)	6 965

Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement	(19 468)	(103 307)

FLUX DE FINANCEMENT
Augmentation de capital	8 225	34 526
Frais de transaction sur augmentation de capital	0	(659)
Variation de la dette bancaire	(3 971)	62 615
Emission d'instruments financiers (BSA)	0	0
Frais de transaction sur financement/refinancement	(1 073)	(7 378)
Augmentation nette des dettes sur refinancement	0	0
Acquisition d'instruments de couverture	0	0
Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an)	3 763	(713)
Diminution nette des emprunts (part à moins d'un an)	0	0
Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante)	1 113	844
Diminution nette des autres dettes financières (part non courante)	0	0
Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres	(216)	(411)
Distribution de dividendes	(21 323)	(31 770)

Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement	(13 483)	57 053

Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie	(42 312)	(5 355)

Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période *	57 480	62 836

TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE	15 167	57 480
* A la clôture de chacune des périodes présentées, il n’y a pas de trésorerie au passif.

Compte de Résultat – Normes françaises

en euros
	31/12/22	31/12/21
	12 mois	12 mois

Production vendue de services	300 400	299 500
CHIFFRE D'AFFAIRES NET	300 400	299 500

Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges	0	0
Autres produits	24 887	37 713
Total des produits d'exploitation	325 287	337 213

Achats matières premières et autres approvisionnements	0	0
Autres achats et charges externes	1 487 700	2 475 567
Impôt, taxes et versements assimilés	58 596	50 333
Salaires et traitements	450 506	408 558
Charges sociales	247 276	194 170
Dotations aux amortissements sur immobilisations	9 924	8 536
Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges	0	0
Autres charges	255 250	195 203
Total charges d'exploitation	2 509 252	3 332 368

RESULTAT D'EXPLOITATION	(2 183 965)	(2 995 155)

Produits financiers de participations	10 515 746	5 639 541
Autres intérêts et produits assimilés	4 464	3 287
Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges	55 782	0
Total des produits financiers	10 575 992	5 642 828

Intérêts et charges assimilés	1 132	944
Dotations aux amortissements dépréciations et provisions	345 067	55 782
Total des charges financières	346 198	56 727

RESULTAT FINANCIER	10 229 794	5 586 102

RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS	8 045 829	2 590 947

Produits exceptionnels sur opérations en capital	13 092	56 974
Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges exceptionnels	0	0
Total produits exceptionnels	13 092	56 974

Charges exceptionnelles sur opérations de gestion	150	0
Charges exceptionnelles sur opérations en capital	60 710	21 001
Total charges exceptionnelles	60 860	21 001

RESULTAT EXCEPTIONNEL	(47 768)	35 973

Impôts sur les bénéfices	0	0

TOTAL DES PRODUITS	10 914 372	6 037 015
TOTAL DES CHARGES	2 916 310	3 410 096

BENEFICE OU PERTE	7 998 062	2 626 920

Bilan – Normes françaises

en euros
ACTIF	Brut	Amort./Dépr.	31/12/22	31/12/21

Immobilisations corporelles
Autres immobilisations corporelles	34 218	(27 600)	6 618	16 542

Immobilisations financières
Participations & créances rattachées	194 448 994	-	194 448 994	194 448 994
Prêts	-	-	-	-
Autres	1 314 741	345 067	969 674	1 180 265

ACTIF IMMOBILISÉ	195 797 953	(372 668)	195 425 286	195 645 801

Créances
Clients comptes rattachés	719 880	-	719 880	393 639
Autres créances	89 284 782	-	89 284 782	91 477 562

Disponibilités	2 277 858	-	2 277 858	1 210 697
Valeurs mobilières de placement	-	-	-	9 000 000

ACTIF CIRCULANT	92 282 520	-	92 282 520	102 081 898

Charges constatées d'avance	42 052	-	42 052	48 380

TOTAL ACTIF	288 122 525	(372 668)	287 749 859	297 776 078



en euros
PASSIF			31/12/22	31/12/21

Capital
Capital social (dont versé : 66 862 500)			64 933 291	64 000 026
Primes d'émission, de fusion, d'apport…			54 814 096	66 212 886
Écarts de réévaluation			152 341 864	152 341 864

Réserves
Réserve légale			6 694 261	6 694 261
Autres réserves			-	-
Résultat
Report à nouveau			37 819	43 010
Résultat de l'exercice (Bénéfice ou Perte)			7 998 062	2 626 920

CAPITAUX PROPRES			286 819 392	291 918 966

AUTRES FONDS PROPRES			-	-

Provisions pour charges			-	-

PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES			-	-

Emprunts
Emprunts et dettes financières divers			-	4 711 000

Fournisseurs et autres dettes
Dettes fournisseurs et comptes rattachés			423 850	732 328
Dettes fiscales et sociales			506 617	413 784
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés			-	-
Autres dettes			-	-

DETTES			930 467	5 857 112

TOTAL PASSIF			287 749 859	297 776 078

Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de Performance »

IAP Cash-flow récurrent

en milliers d'euros	2022		2021
Résultat net IFRS	(4 183)		36 932
Retraitement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement	66 653		(1 348)
Autres retraitements de variations de justes valeurs	(48 379)		(5 527)
Retraitement autres honoraires ⁽¹⁾	0		8 648
Résultat EPRA	14 090		38 706
Éléments exceptionnels ⁽²⁾	4 770		(10 042)
Résultat récurrent	18 860		28 664
Retraitement de la linéarisation des avantages accordés (IAS 17)	3 557		5 644
Retraitement des frais financiers linéarisés	2 075		1 312
Cash-Flow récurrent hors éléments exceptionnels	24 492		35 620

(1) En 2021, il s’agit des honoraires ayant un caractère non récurrent dus au titre du "Contrat d'Asset Management".
(2) Éléments exceptionnels 2022 : indemnité de remise en état / frais d'étude travaux / achat des instruments de couverture (CAP)

IAP ANR EPRA de continuation (NTA)

en milliers d'euros	2022	2021
Capitaux propres IFRS	755 438	772 935
Étalement des franchises de loyer ⁽¹⁾	(18 129)	(21 973)
Annulation de la juste valeur des bons de souscription d'actions	0	453
Juste valeur de la NAV diluée	737 309	751 416
Droits de mutation ⁽²⁾	71 660	75 494
Juste valeur des instruments financiers	(53 257)	(5 330)
ANR EPRA de continuation (NTA)	755 712	821 580
ANR EPRA de continuation (NTA) / action	44,3	48,9

(1) Il s’agit du stock d’avantages accordés aux locataires comptabilisé à l’actif dans les comptes consolidés IFRS aux postes « Prêts et créances à plus d'un an » et « Autres créances d’exploitation ». (2) Il s'agit des droits d’enregistrement de 5% appliqués à l’actif net des filiales propriétaires dans une logique de cession des titres de ces sociétés.
IAP Taux d'endettement (LTV)

en millions d'euros	2022		2021
Endettement financier au bilan (comptes statutaires) ⁽¹⁾	827		830
Juste valeur des immeubles de placement (hors droits)	1 506		1 560
Taux d'endettement (en %)	54,9%		53,2%

(1) Il s’agit de l’endettement brut du groupe comptabilisé dans les comptes statutaires.

IAP Taux d'occupation

Le taux d’occupation correspond au pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d’un contrat de bail.