Acheter un immeuble de rapport ou des SCPI

Actualité publiée le 31/01/23 10:09

Les annonces montrent que de très nombreux immeubles de rapport sont en vente. Que ces immeubles se trouvent à Paris, dans des grandes villes ou dans des villes moyennes, le constat est le même : les propriétaires immobiliers se séparent de leurs immeubles de rapport. Aussi, est-ce le moment d’en acheter un ou faut-il au contraire ne surtout pas acquérir un immeuble de rapport ? Comment les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement peuvent-elles constituer une alternative bien plus intéressante ? Afin d’éviter de commettre une erreur patrimoniale aux lourdes conséquences, nous vous invitons donc à lire cet article.

Qu’est-ce qui pousse les investisseurs à acheter un immeuble de rapport ?

La première raison qui pousse un investisseur à acquérir un immeuble de rapport est la volonté de posséder son immobilier dans une seule implantation. Cela évite une dissémination et facilitera en théorie sa gestion.

La seconde raison qui incite un investisseur à acheter un immeuble de rapport est l’absence de copropriété. L’absence de copropriété induit en effet celle du recours à un syndic. Le propriétaire d’un immeuble de rapport est maître chez lui.

Les raisons indiquées sont certes compréhensibles mais elles ne résistent pas à l’analyse.

Pourquoi la possession d’un immeuble de rapport est-elle un nid à problèmes ?

Comme pour tout patrimoine, une concentration trop importante conduit à mettre tous ses œufs dans le même panier. Imaginons que le quartier dans lequel est situé l’immeuble de rapport se dégrade et perde de la valeur. Le patrimoine de l’investisseur sera donc réduit.

Imaginons aussi qu’un des locataires de l’immeuble de rapport que l’on a acheté crée du tumulte et empêche les autres occupants de vivre normalement. Combien de temps faudra-t-il avant que cette personne soit expulsée ? Gageons que de nombreux autres locataires quitteront les lieux avant.

Imaginons aussi que des travaux non prévus soient nécessaires pour permettre aux occupants de jouir du bâtiment. Par exemple, des problèmes de toiture ou des fissures qui apparaissent dans les murs. Dans ce cas, ce sera au propriétaire d’assumer seul le coût desdits travaux qui peut être particulièrement conséquent.

Au-delà des problèmes précités, il ne faut pas oublier l’augmentation des taxes foncières, celle des primes d’assurance et une fiscalité punitive.

Rappelons aussi que l’indivision d’un immeuble de rapport tourne généralement au casse-tête pour les héritiers.

Comme le constate Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français :

« L’un de nos clients qui avait acheté un immeuble de rapport à Marseille en 1991 l’a cédé l’été dernier parce qu’il était trop pris par sa gestion. Comme sa plus-value a été exonérée, il a acheté grâce à nos conseils des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) après nous avoir contacté au 01.44.56.00.23. »

Pourquoi placer son argent en SCPI de rendement plutôt que dans un immeuble de rapport ?

Les SCPI sont des produits d’épargne mutualisés. En achetant des parts de SCPI de rendement, on devient copropriétaire d’un parc immobilier locatif composé de plusieurs dizaines, voire de centaines d’immeubles pour les plus grosses SCPI.

Ce parc peut comprendre à la fois des immeubles situés en France mais aussi en zone euro et dans le reste du continent. Le parc immobilier des SCPI est aussi très varié puisqu’il peut être composé de bureaux, de murs de commerces, d’immobilier logistique, d’immobilier de la santé…

Conseil d’expert : Contrairement aux immeubles de rapport détenus en France, les SCPI européennes sont fiscalement très intéressantes.

La gestion du patrimoine des SCPI est assurée par la société de gestion qui les a créées et qui les gère. Tout le travail d’achat, d’asset management et de cession éventuelle des immeubles est donc réalisé par des professionnels.

Acheter des SCPI plutôt qu’un immeuble de rapport revient ainsi à placer son épargne en immobilier sans la moindre contrainte de gestion est sans risque locatif démesuré.

Côté rendement, les meilleures SCPI rapportent plus de 6 % net par an à leurs associés porteurs de parts. Une performance nette de plus de 6 % est très supérieure à celle de l’immense majorité des immeubles de rapport une fois tout déduit.

Où se renseigner pour investir en SCPI de rendement plutôt que dans un immeuble de rapport ?

De nombreuses plateformes spécialisées dans la distribution de SCPI de rendement ont vu le jour sur Internet. Se faire conseiller par l’une d’elle offre un choix inégalé de toutes les SCPI, assure une indépendance de jugement et n’occasionne aucun surcoût puisque le prix des parts des SCPI est identique quel que soit le canal de distribution.

Deux plateformes doivent susciter l’intérêt des investisseurs : La Centrale des SCPI et Scpisign.

La Centrale des SCPI est une plateforme SCPI qui a pignon sur rue depuis plus de dix ans et qui compte le plus d’avis positifs de la part de ses clients.

« Nous avons été les premiers à proposer à nos clients d’acheter des SCPI européennes et des SCPI thématiques. Notre compétence pour trouver les meilleures SCPI est à la fois reconnue par la profession mais aussi par nos clients » mentionne Thibault le Coail, manager au sein de La Centrale des SCPI.

Le site scpisign.com est le seul outil en libre-service permettant d’acheter des SCPI de rendement. Il est doté d’une architecture informatique très conviviale et très sécurisée.

Avec des normes de plus en plus importantes, des risques locatifs réels et une fiscalité punitive, acheter un immeuble de rapport n’est en rien un objectif patrimonial rationnel. C’est plutôt l’assurance d’avoir à gérer de multiples problèmes simultanés et d’en sortir désenchanté et abattu. En achetant à la place des SCPI de rendement, les investisseurs percevront leurs rentes mensuelles ou trimestrielles sans avoir à se soucier de quoi que ce soit.

Afin de prendre conscience de l’attrait qui existe à placer son argent en SCPI, le plus simple est de prendre attache avec des spécialistes des SCPI, comme ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché.

Le temps des immeubles de rapport est passé depuis longtemps alors que celui des SCPI de rendement est venu. La capitalisation des SCPI dépassera 100 milliards d’euros d’ici fin 2024 et plus d’un million de Français en possèdent. Combien possèdent un immeuble de rapport ? De moins en moins…

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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