Exclusif - Classement des SCPI européennes selon le rendement Réellement versé en 2022 !

Raphaël Oziel fondateur de www.boutiquedesplacements.com

Offrant aux épargnants une diversification géographique inégalée, ainsi qu’une fiscalité allégée par rapport à leurs concurrentes investies uniquement en France, les SCPI européennes ont le vent en poupe. Leur réputation est-elle justifiée ? Lesquelles choisir à l’aune de leurs performances réelles ? Nos réponses.

La cohorte de SCPI investies majoritairement en Europe ne cesse de grossir. Après Sofidy Europe Invest et Cœur d’Europe lancées en 2021, les fonds Remake Live, Epargne Pierre Europe, Log In et, plus récemment, Transitions Europe les ont rejointes ces derniers mois sur le marché, chacune avec sa propre stratégie et identité. Cet afflux de SCPI européennes répond à une demande bien réelle : les investisseurs sont de plus en plus friands de ce type de véhicules de la pierre papier, au regard de leurs vertus incontestées, en termes de diversification - elles donnent accès à des marchés répondant à des cycles économiques variés - et d’imposition, plus douce par rapport aux SCPI françaises. Nous y reviendrons.

Les SCPI, un placement incontournable

Avant toute chose, rappelons à l’usage des débutants qu’une SCPI est un fonds investi en immobilier sous toutes ses formes (bureaux, commerces, entrepôts logistique, locaux d’activités, actifs de santé, logements…), dont la vocation est dans la plupart des cas de distribuer des revenus, en particulier des loyers, aux épargnants.

« La SCPI agrège tous les atouts de l’immobilier locatif en direct, les inconvénients en moins, rapporte Raphaël Oziel, fondateur de www.laboutiquedesplacements.com. Avec ce placement, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion, qui est assurée par des professionnels. » Et d’ajouter : « en vous constituant intelligemment un portefeuille de SCPI, vous adresserez la plupart de vos objectifs patrimoniaux, quel qu’ils soient : de la construction d’un pécule grâce au levier du crédit et à l’achat de parts démembrées jusqu’à la constitution d’une rente, notamment pour la retraite, en passant par l’optimisation de votre transmission, notamment. »

Devenir associé d’une SCPI en achetant des parts est facile et à la portée de toutes les bourses. Il vous suffit de contacter un spécialiste comme La Boutique des Placements. Tél : 06 13 45 71 22. Email : roziel@boutiquedesplacements.com. Bénéficiant du statut de conseiller en investissement financier (CIF), agréé auprès de l’ORIAS, ce spécialiste des SCPI saura vous aider en vous recommandant les bons produits, en utilisant les bons modes d’acquisition.

Carte d’identité des SCPI européennes

Les SCPI européennes ont la particularité d’orienter leurs acquisitions d’immeubles à l’international, en ciblant, sauf exceptions, les pays dont les marchés immobiliers sont les plus développés : Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique, Italie, Espagne, Irlande… Avantage : les opportunités d’investissement y sont souvent plus nombreuses, ce qui permet à ces fonds de générer, pour les meilleurs d’entre eux, des performances élevées. La nature de leurs actifs est très variée, ce qui ne gâche rien. A noter que certaines de ces SCPI se centrent sur un pays ou une zone déterminée, à l’image de Novapierre Allemagne ou d’Eurovalys qui investissent outre-Rhin ou d’Interpierre Europe Centrale qui, comme son nom l’indique, mise sur les pays au cœur du Vieux continent.

En tout, on répertorie 21 SCPI européennes (voir notre tableau en bas de l’article), c’est-à-dire investies au moins à 50% hors de France. A cela s’ajoutent de nombreux fonds qui, tout en étant majoritairement français, investissent une part croissante de leur patrimoine en Europe.

Taxation allégée : l’atout majeur de ces SCPI

Minimiser l’imposition des revenus tirés des SCPI est une problématique commune à beaucoup d’épargnants qui investissent en SCPI. Et pour cause, les revenus de ce placement sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce qui peut être confiscatoire pour les revenus élevés ou intermédiaires.

Exemple : Votre revenu annuel est de 36 000 €. Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%. Vous détenez 100 000 euros d’une SCPI Française, dont le taux de distribution en 2022 est de 5%.

Le taux d’imposition des revenus de votre SCPI sera de 47,2%. Soit l’addition de votre TMI (30%) et du taux des prélèvements sociaux (17,2%). Pour une distribution de 5000 €, vous toucherez 2 640 euros net dans votre poche.
La performance réelle du placement (après paiement de votre impôt) sera donc d’environ 2,64%.

Privilégier les fonds investis majoritairement en Europe constitue une bonne option pour réduire ce frottement fiscal important. Pour deux raisons. D’abord, les SCPI européennes ne sont pas assujetties aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Ensuite, ces SCPI règlent directement l’impôt, pour le compte des associés, dans le(s) pays où les loyers sont réalisés. Ce qui n’exonère pas les associés de déclarer ces revenus en France. Heureusement, des mécanismes pour éviter la double imposition sont prévus par les conventions binationales. Il s’agit selon le pays d’un crédit d’impôt soit d’une méthode dite du taux effectif.

Le calcul du taux d’imposition d’une SCPI européenne est en pratique assez simple : il découle de votre taux d’imposition moyen.

La formule est la suivante : Il faut retrancher la TMI à votre taux d’imposition moyen.

Soit ici : 30% - 10% = 20%. Si vous ne connaissez pas votre taux moyen, celui-ci est indiqué sur votre espace personnel du site des impôts ou vous pouvez le retrouver facilement grâce au simulateur d’impôt simplifié.

Exemple : reprenons l’hypothèse d’un célibataire qui gagne 36 000 euros, dont la TMI atteint 30% et dont son taux moyen d’imposition est de 10%. Ce contribuable a acquis 100 000 euros de la SCPI Cœur d’Europe, dont le taux de distribution brut de fiscalité étrangère s’est élevé à 6,1% environ et 5% net de fiscalité étrangère.

Dans notre exemple, sa fiscalité résiduelle est de 20%, les revenus réels perçus par celui-ci seront donc de : 80% de 5000 euros, soit 4000 euros. Quant au rendement net réel, sur la base de ce qui est réellement touché, il atteint 4% (5% * 80%)

Tableau comparatif SCPI française/SCPI européenne - impact sur mon rendement net selon ma fiscalité :

Cas 1 : Célibataire qui gagne 1 500 euros / mois, TMI à 11% Taux moyen 1% Soit 10 % de fiscalité résiduelle (11 -1)

Cas 2 : Célibataire qui gagne 3 000 euros / mois TMI à 30% et taux moyen à 10% soit 20% de fiscalité résiduelle (30 – 10)

Cas 3 : Célibataire qui gagne 7 000 euros / mois TMI 41% et taux moyen à 20% soit 21% de fiscalité résiduelle (41-20)

Tableau comparatif de rentabilité SCPI française VS Européenne net de toute fiscalité

Remake Live, le meilleur rendement réel de notre classement

Dans leur documents officiels (rapport annuel, bulletins trimestriels, communiqués de presse), les SCPI européennes mentionnent toujours un taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Certaines font aussi allusion à un taux de distribution net, correspondant à ce qu’elles versent à leurs associés, rapporté au prix de la part, avant fiscalité résiduelle. Mais ce n’est pas toujours le cas.

Pourtant ce taux est indispensable pour calculer la fiscalité restante pour l’investisseur épargnant comme calculé plus haut.

« Le taux de distribution net réel, avant fiscalité résiduelle pour l’associé, et calculé à partir du prix de la part moyen de l’année, constitue l’indicateur le plus pertinent pour mesurer la performance d’une scpi européenne», décrypte Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements.

Sur la base de cet indicateur, le classement des SCPI européennes tourne à l’avantage de Remake Live avec un taux de 6,48%, talonnée par Iroko Zen avec 6,42%, une autre très jeune SCPI. La SCPI sans frais de souscription Novaxia Neo ferme le trio de tête. On notera que toutes les 3 sont des SCPI sans frais de souscription. Pourront-elles maintenir ces taux sur la durée ? Le temps le dira. On précisera néanmoins que ces SCPI ne sont pas les plus exposées à l’étranger (entre 51et 57%).

D’autres SCPI avec de très bons gestionnaires comme Sofidy avec Sofidy Europe Invest et une exposition 100% européenne pourra apporter une assise solide à votre allocation.

Vous aussi, vous souhaitez profiter des bienfaits des SCPI européennes ? Contactez un vrai spécialiste des SCPI www.boutiquedesplacements.com Tél : 06 13 45 71 22. Ou par Email : roziel@boutiquedesplacements.com

Avertissement :

Les SCPI comme tout investissement immobilier sont un placement de long terme dont le capital, les loyers ainsi que la liquidité ne sont pas garantis.

La durée recommandée du placement est d'au moins 8 ans.

Les performances ne préjugent pas des performances futures.

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