Investisseurs, diversifier votre portefeuille avec l'immobilier papier éligible au PEA ou PEA PME

Actualité publiée le 07/10/21 08:14

Les frais d’investissement sur les produits non cotés au sein du PEA ou du PEA PME sont aujourd’hui plafonnés. Investisseurs : vous avez la possibilité de diversifier votre portefeuille d’investissement grâce à l’immobilier papier et ses nombreux avantages. Pour cela, il est opportun de se tourner d’une part vers les projets immobiliers en financement participatif, et d’autre part vers la transformation de bureaux en logements.

crowfunding immobilier

Le financement de projets immobiliers via du financement participatif (ou crowdfunding immobilier)

Le financement participatif immobilier, ou « crowdfunding immobilier » consiste à faire financer une partie des fonds des opérateurs immobiliers (marchands de biens, promoteurs) par des investisseurs particuliers, grâce à l’intermédiaire de plateformes spécialisées. Dans la plupart des cas, ce financement propose un taux de rendement fixe compris entre 8 et 12 % annuel, et prend la forme d’une émission obligataire sur une durée prédéfinie allant de douze à trente-six mois.

Quels intérêts du crowdfunding immobilier ?

Bien qu’il ne soit pas un placement sans risque comme le souligne Jérémy Orféo, président et co-fondateur de Periance, le financement participatif permet aux particuliers de profiter de rendements attractifs et fiscalisés (Flat Tax à 30 % avec prélèvements sociaux inclus). Pour l’opérateur immobilier, l’intérêt est bien de pouvoir réutiliser ses capitaux propres dans de nouveaux projets et continuer le développement de son activité.

En 2020, le financement participatif a connu une croissance exponentielle de sa collecte, avec un rendement moyen de 9,30 %. Cela représente une progression de +35 % en 2020 par rapport à l’année précédente. Au total, la collecte a atteint le pic de 505 M€, qui représentent 45 % de la collecte réalisée depuis le lancement des différentes plateformes de Crowdfunding immobilier.

Cette nette progression de la collecte s’explique par l’attractivité du rendement alors que les supports d’épargne classiques présentent des rendements très bas. Elle s’explique aussi par « la recherche croissante des opérateurs […] de nouvelles alternatives de financement de leurs projets », comme l’indique Jérémy Orféo. Ils sont toujours plus nombreux à faire appel au financement participatif pour financer leurs projets.

Enfin, une troisième raison peut expliquer cette hausse de la collecte : le resserrement des conditions d’octroi de crédit. La conjoncture est défavorable au financement bancaire. Les établissements ont durci leurs conditions pour les particuliers comme pour les professionnels.

Pour investir en Crowdfunding en 2021 ?

La diversification des placements reste la meilleure option dans les périodes d’incertitude comme celle que nous vivons actuellement. L’immobilier demeure une valeur refuge et dans les villes (grandes agglomérations et villes moyennes), les besoins en logements sont considérables. Comme le rappelle Jérémy Orféo, « en crowdfunding immobilier, le marché est orienté vers le résidentiel, avec près de 80 % des projets financés ». Les investisseurs peuvent ainsi allier l’utile à l’agréable en participant à des projets de construction ou de réhabilitation dans les villes. Toutefois, la diversification reste le maître mot ici, et « investir toute son épargne en Crowdfunding immobilier serait une erreur ». Les investissements sur ce support d’épargne doivent rester raisonnables, et l’investisseur doit avant tout accepter la part de risque qu’il représente.

Un investissement éligible au PEA et au PEA PME

Le financement participatif dans le domaine immobilier est un investissement éligible au Plan d’Épargne en Actions (PEA) ainsi qu’au PEA-PME. On parle de fonds immobilier dans le PEA. Pour beaucoup d’investisseurs, il représente un intérêt réel. Depuis la loi PACTE et sa mise en œuvre. Dans certains cas, les crowdfunders peuvent échapper à l’impôt sur le revenu sur les gains réalisés, bien qu’ils ne puissent pas se passer des prélèvements sociaux. Il suffit pour cela de ne pas effectuer de retrait sur le PEA durant cinq années consécutives.

La transformation de bureaux en logements

Le développement du télétravail a ouvert les portes de nouvelles opportunités pour les investisseurs immobiliers. Le télétravail total ou partiel s’impose comme une nouvelle norme auprès des entreprises. D’après le dernier baromètre sur le télétravail réalisé en 2021 par le CSA, la plupart des salariés (75 %) et des dirigeants (66 %) estiment que le télétravail va poursuivre son développement dans les années à venir. Et les télétravailleurs sont une large majorité (86 %) à souhaiter poursuivre avec cette organisation.

Investir dans la transformation de bureaux en logements

En janvier dernier, Novaxia annonçait la création du « premier fonds en assurance-vie de recyclage d’immeubles de bureaux en logements ». La foncière, alors spécialisée dans le renouvellement urbain, s’est donné pour mission de produire 1,3 milliard d’euros de logements provenant de la transformation de 180 000 mètres carrés de bureaux vacants ou obsolètes, en pas moins de quatre mille logements. C’est ainsi que la foncière surfe sur la convergence de la rentabilité des actifs en logements.

Pour les investisseurs particuliers en quête de placements rentables, cette opportunité offre une solution de diversification des investissements. Pour la première fois, les épargnants peuvent investir dans le logement à travers leurs contrats d’assurance-vie, tout en captant la plus-value réalisée grâce à la baisse de valeur des bureaux. Cette démarche permet de concilier le rendement des placements et l’utilité sociétale des fonds investis.

Un investissement éligible au PEA et au PEA PME

Contrairement aux idées reçues, il est bel et bien possible d’intégrer de l’immobilier dans son PEA/PME. Acquérir des parts d’une SCA qui achète des bureaux pour les transformer en logements et les revendre est une des opérations rendues possibles par certaines solutions d’investissement. On vise ainsi une performance de rendement de l’ordre de 6 à 8 % net d’impôt sur le revenu et net de frais. Les revenus du PEA (plus-values et dividendes) sont exonérés d’impôts sur le revenu si aucun rachat ou retrait n’est effectué dans les cinq ans qui suivent le premier versement. Ici, le ticket d’entrée est de l’ordre de 5 000 euros. Et si le risque de perte en capital est présent, il est très limité, tout comme le crowdfunding en immobilier.

À propos de Periance

Periance est un expert patrimonial en ligne, spécialisé dans les investissements et placements d’épargne dans l’immobilier et la Pierre Papier. Il s’agit de la première société de conseil en ligne qui travaille sur toutes les solutions d’investissement dans ces deux domaines. Periance propose de l’analyse et du référencement impartial des meilleures solutions d’investissement pour ses clients.

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