Loi "Airbnb" : Ce que la nouvelle régulation change pour les locations de courte durée

(ABC Bourse) - Le 7 novembre 2024, le Parlement français a définitivement adopté la loi visant à encadrer les locations de courte durée de type Airbnb. Ce texte entend offrir aux municipalités plus d’outils pour réguler ce marché en plein essor, tout en réduisant les avantages fiscaux des locations de meublés touristiques. Découvrez les principaux points de cette loi qui promet de rééquilibrer l'accès au logement dans les zones tendues et de redéfinir la fiscalité de ces locations.

Moins d'avantages fiscaux pour les loueurs de courte durée 

La loi introduit une refonte de la fiscalité appliquée aux meublés de tourisme. Jusqu'à présent, les propriétaires pouvaient bénéficier d'un abattement fiscal de 50 % pour les meublés non classés et de 71 % pour les meublés classés. Désormais, ces abattements seront réduits à 30 % pour les meublés non classés et 50 % pour les meublés classés, avec des plafonds respectifs de 15 000 euros et 77 700 euros. Cette réduction vise à aligner la fiscalité des locations touristiques sur celle des locations classiques et à limiter les avantages fiscaux qui incitaient les propriétaires à privilégier la location de courte durée.

Cependant, selon Bassel Abedi, fondateur de l'entreprise de conseil en rentabilité locative Horiz.io, l'impact de cette mesure pourrait être limité. La majorité des **investisseurs optent pour le régime réel**, fiscalement plus avantageux, qui ne sera pas affecté par cette réduction d'abattement, principalement choisie par les particuliers.

Des outils pour les maires : quotas et limitations 

Le texte offre également aux maires une "boîte à outils" pour mieux contrôler la location de courte durée dans leur ville. Les élus pourront ainsi réduire la durée maximale de location d’une résidence principale à 90 jours par an au lieu des 120 jours actuels. Cette limitation pourrait aider les grandes villes à limiter le nombre de jours où les résidences principales sont disponibles pour la location de courte durée, comme l’a expliqué le député (PS) Inaki Echaniz, co-auteur de la loi.

Les communes auront aussi la possibilité de mettre en place des quotas de meublés de tourisme par quartier. Dans les zones dites "tendues" ou dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, les municipalités pourront réserver certaines zones à la construction de résidences principales via le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Paris, par exemple, prévoit d'interdire les nouvelles locations de meublés touristiques dans des quartiers emblématiques comme Montmartre, le Marais et les abords de la Tour Eiffel.

Une nouvelle réglementation pour la performance énergétique

Les logements en location meublée touristique devront désormais respecter le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), en suivant le calendrier imposé aux locations classiques. À partir de 2025, les passoires thermiques classées G ne pourront plus être louées. Les nouveaux logements proposés à la location devront être classés au minimum F en 2025 et E en 2028, bien qu'un délai de 10 ans soit accordé pour les meublés actuels. En soumettant les meublés de tourisme aux mêmes exigences, la loi vise à éviter que les propriétaires de passoires thermiques se tournent vers la location de courte durée pour contourner ces restrictions.

La rentabilité des locations de courte durée reste-t-elle attractive ?

Avec cette réforme, la question de la rentabilité des locations Airbnb se pose pour les investisseurs. Malgré la réduction des avantages fiscaux pour les particuliers, le régime réel, choisi par la majorité des investisseurs, reste avantageux grâce au système des amortissements qui permet de déduire les charges et travaux des revenus locatifs. Cette option reste plus rentable que la location nue, selon Baptiste Bochart, juriste spécialisé chez Je-déclare-mon-meublé.com, même si des modifications sont en cours pour réduire les avantages du régime réel à l’avenir.

La loi propose également de taxer les amortissements cumulés lors de la revente du bien. Toutefois, cette mesure aura un effet limité, car de nombreux propriétaires optent pour une donation ou une succession, où la plus-value n’est pas imposable. De plus, pour ceux qui conservent leur bien, la fiscalité sur la plus-value diminue progressivement et devient nulle après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Une mesure saluée par les hôteliers, mais critiquée par Airbnb

Cette régulation a été bien accueillie par les représentants de l'industrie hôtelière, qui y voient un moyen de rééquilibrer le marché tout en répondant aux besoins des résidents en quête de logements à long terme. Cependant, Airbnb, dont la France constitue le deuxième marché mondial, a exprimé ses réserves. La plateforme déplore les nouvelles restrictions, estimant qu'elles n'apportent pas de réponse aux problèmes d'accès au logement et risquent de réduire l'offre pour les voyageurs.

En somme, cette nouvelle loi marque un tournant dans l'encadrement des locations de courte durée en France, avec une série de mesures qui pourrait bien transformer le marché pour les investisseurs et les résidents des zones touristiques.

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