Le Duflot remplacera le Scellier en 2013

Puisqu'il faut un Exemple complet.

Dans le secteur libre un bien de 1000 qui rapporte 100 a une rentabilité de 10%.
Pour ce même bien, (sous Duflot) avec un avantage fiscal de 20% et une baisse des loyers de 20% on arrive au bout de 12 ans a un bien de 800 qui rapporte 80, donc aussi une rentabilité de 10%.

Mais avec Duflot déjà 2 désavantages :
- sans imposer des mauvais payeurs le propriétaire est tenu de louer à des locataires moins solvables donc plus susceptibles d'avoir des difficultés.
- la rentabilité de 10% identique au secteur libre arrive seulement au bout des 12 années de remboursement.

La 1re année le propriétaire Duflot n'a que 80 de loyer pour un investissement de 1000, la 2ème année toujours un loyer de 80 pour un investissement de 1000 moins le 1er remboursement (1,66%) ... pendant plus de 12 ans le propriétaire Duflot va avoir une rentabilité très inférieure au secteur libre - et avec des locataires plus risqués.

Autre désavantage : en remboursant les 20% sur 12 ans (soit 1,66% par an) le fisc érode son aide par le biais de l'inflation. Une inflation moyenne de 2.5%/an atteint 30% en 12 ans.

Si on arrête ici on voit que le Duflot n'est pas intéressant : loyer bloqués 20% sous le prix du marché, rentabilité fortement inférieure pendant au moins 12 ans, locataires plus risqués.
Le tout dans des zones sous tension où le propriétaire n'a aucun intérêt à faire d'effort car ses biens se louent très bien (demande largement supérieure à l'offre).

Les tableaux déplaisent mais il n'en reste pas moins que des loyers plus bas de 20% sont moins fiscalisés. Ce n'est pas suffisant pour faire pencher la balance, mais le Duflot est également avantagé par la fiscalité du revenu locatif : moins de revenu = moins d'impôt.

Selon que les loyers s'ajoutent à des revenus plus ou moins hauts les tranches fiscales seront différentes mais le gain fiscal sur les différences de loyer jouera un rôle.

La fiscalité locative doit obligatoirement être prise en compte car elle n'est pas neutre.




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Allez, une dernière fois et je renonce après à expliquer car on ne peut forcer personne à comprendre :

1- Le dispositif Duflot (pour ce qu'on en sait aujourd'hui) se comporte comme le Scellier ; à savoir abattement fiscal calculé sur le seul MONTANT INVESTI.
2- Il a des conditions : montant maxi de l'investissement 300 k€ ; loyer inférieur de 20% au marché.

Il n'est nul besoin de faire quelque calcul qui soit pour démontrer qu'un loyer de 20% sous le marché rapporte moins qu'un loyer 'au marché'.

Faire des tableaux (!) en prenant en compte une réduction d'impôts de 10% dans le cas du Duflot est une erreur : la réduction est, comme je l'ai déjà écrit plus bas :
(Montant de l'investissement x 20 %) / 12 ans.
(20% et 12 ans pouvant être 17% et 9 ans ; il faudra consulter les textes quand ils seront officiels).

En aucun cas cet abattement n'est lié à la tranche d'imposition.

Et, bien entendu, moins tu gagnes, moins tu payes d'impôts ... sauf à défiscaliser et c'est bien de cela qu'il s'agit.

Voilà, tu peux refaire tes tableaux en y mettant la réalité ; tu seras plus crédible.

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Tableau avec 10% d'écart pour être encore plus défavorable au nouveau système.
http://www.linternaute.com/argent/impots/la-loi-de-finances-2012/les-tranches-du-bareme-de-l-impot-sur-le-revenu.shtml

Message complété le 19/09/2012 18:07:51 par son auteur.

Et si l'impôt est identique ?

Un impôt identique pour un revenu locatif de 20% inférieur ça appauvrit inévitablement l'investisseur Duflot de 20% par an par rapport au loyer non " encadré " .

Mon humble avis.

.

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Chacun compte comme il veut.
Moi, ce que j'en dis, c'est la réalité, pas une 'simulation grossière linéaire' qui est erronée.

Mais, encore une fois, tu comptes bien comme tu veux.

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Pas de biais. Une progression linéaire pour simuler grossièrement la progression fiscale (trés variable selon les options et les régimes). Grosso modo à 20% de revenus locatif en moins = 20% d'impôt en moins. La réalité est plus complexe mais globalement au désavantage du système Duflot, les variations sont plus proches de 10 à 15%.

Le tableau montre ce qu'il voulait montrer : qu'avec des loyers "encadrés" même s'il y a moins d'impôt (tranche inférieure) il y a aussi moins de revenus car la liberté des prix est limitée.

Une région sous tension c'est une région chère où effectivement il vaut mieux payer plus d'impôt pour pouvoir choisir des locataires solvables.

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Exact, a priori elle devrait (et il n'y a pas de raison qu'elle ne le soit pas) dans la limite des 10 k€ de défiscalisation.

Cela dit, pas évident que le bien soit surpayé chez le promoteur : loi de l'offre et de la demande.

Ces lois de défiscalisation immobilière ne sont hélas là que pour décharger l'état de ce qui devrait être de son ressort.

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comme le bien aura été surpayé de 20% chez le promoteur (au bas mot), au final l'avantage fiscal se retrouve dans la poche de ce dernier

toutes ces lois de defisc immo sont assez perverses dans le fond

donc surpayer un bien de qualité médiocre dans une zone d'habitation encore plus médiocre avec des locataires de solvabilité --- ça donne au final une atroce opération. Mais appâtés par les sirènes fiscales certains s'y laisseront prendre, comme d'habitude.

PS : la defisc devrait rentrer dans le plafond annuel des 10 K€

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Ton calcul est biaisé : la réduction d'impôt ne s'applique pas sur les revenus (loyers) mais sur l'investissement (plafonné à 300 k€).

Message complété le 19/09/2012 15:57:34 par son auteur.

a priori (le texte n'est pas encore sorti)

"réduction d'impôt comprise entre 17 et 20 % sur une période de
neuf à 12 ans"

hypothèse 12 ans - 20 % ; investissement de 300 k€ :
(300.000 x 20%)/12 = 5.000 € d'impôt en moins par an

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Rien contre la Philanthropie, faut simplement appeler un chat un chat. Si on demande au privé de se substituer à l'état faut le dire ouvertement.

Un investisseur immobilier c'est comme un patron, il doit faire marcher sa boîte et gérer ses profits.

Duflot elle :

- veut encadrer les loyers ,
- imposer des locataires pas toujours solvables,
- avec plus de risques et moins de profits que dans le secteur libre qui est bien moins contraignant.

Pas sûr que ce soit seulement les loyers qu'elle veuille, comment dire ...


Pour l'exemple j'ai pris un loyer de 1000 euros, le tableau démontre l'absence d'intérêt économique de la mesure ...

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Je m’interroge sur la partialité intellectuelle ( j’ai failli dire l’honnêteté) de Sœur Cécile. D’un côté, elle annonce (traduction personnelle) : les propriétaires sont des profiteurs, il faut les casser ; on encadre les loyers, sans s’occuper de retour sur investissement . D’un autre côté, elle dit : les propriétaires sont des bienfaiteurs, ils doivent investir dans des logements (c’est ça, l’effort partagé ) . De qui se fout-on ?????
Je rebondis sur quelques réflexions de membres. (Pardon de ne pas les nommer. )
++…..Qui plus est il devient risqué de signer avec l'Etat un contrat de longue durée..++
Tout à fait d’accord. Et pas seulement en matière de logements locatifs. Un gouvernement fraîchement élu n’a de cesse de démonter ce que le précédent à mis en place. Je me trompe ?….
++…des HLM aux frais du privé..++
Ca ne me gêne pas outre mesure. La solidarité est nécessaire. On peut tous être dans la m…de un jour ou l’autre. Par contre, un peu plus de rigueur dans les décisions d’attribution de logements serait de mise. Certains salaires très confortables profitent de logements à prix encadrés.

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la seule chose c'est cet immo subentionné par l'Etat va sans doute encore entretenir les prix, je crois qu'on est pas prêt de voir une conso immobilière sérieuse en france

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- de quoi parle-t-on ?
- du flop

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"investissez dans le non-rentable", le "duflot" pour que vous soyez plus à "flot"

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Ou des HLM aux frais du privé.

Réduction d'impôt de 17% à 20% en contrepartie de loyers encadrés inférieurs d'au moins 20% au prix du marché.

Réservé au zones sous tension et pour des locataires aux revenus limités à un certain montant.

En faisant court, moins d'impôt pour moins de revenus.

Et sur des locataires au revenu limité (donc moins solvables)

Qui a dit que le social était réservé à l'état.

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Qui plus est il devient risqué de signer avec l'Etat un contrat de longue durée (9 à 12 ans dans cette proposition), l'engagement du particulier étant ferme mais celui de l'Etat susceptible d'être remis en cause à tout moment.

En 2011 et 2012 on a eu droit à l'annulation de la loi Breton l'année où elle devait entrer en vigueur et 6 ans après sa promulgation, la modification drastique de l'exonération sur les plus-values immobilières de plus de 17 ans, sans compter les rendements rognés par impôts, CSG et taxes diverses en constante augmentation.

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il faut voir également si la réforme est cohérente avec le plafonnement à 10000 euros par an des niches fiscales... ça peut valoir le coup mais pas au prix actuel de l'immobilier...
Je pensais que la cour européenne avait sanctionné la France pour avoir favorisé un secteur qui normalement est privé. Le gouvernement précédent s'était pris un revers (et une amande payée par nos soins bien entendu) avec son dispositif scellier...

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loyers "et devront être 20% au prix du marché"
donc on instaure un système qui va entraîner une machine infernale, de baisse des loyers.
Certes bon pour le foyer sans grande ressource. Donc premier temps, c'est bon!!!les électeurs sont ravis.
2ème temps, tous les propriétaires verront leur revenus diminuer.
3ème temps, recettes fiscales en chute libre
4ème temps, les investisseurs se détournent de la France
5ème temps,chute des emplois
6ème temps, hausse des impôts
7ème temps, hausse du chômage
8ème temps, plan "tartempion", ministre post duflot

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Et pour le remplacer en 2018 nous aurons le dispositif tartempion.

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pour ma part (investisseur immo) pas emballé plus que ça par cette nouvelle.

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maintenant il va falloir voir si les investisseurs vont se laisser berner par ce Duflot, moins intéressant que le Scellier au final. Il faudrait pour ça que les prix du foncier baissent pour baisser le prix des logements.

car de l'immo à très faible renta dans des zones "moyennes" à des loyers peu chers, l'équation est pas évidente

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