CASHBACK SCPI et promotions SCPI: pourquoi cela peut-il poser problème ?

Le Cashback SCPI : mieux vaut prévenir que guérir.

Reverser au client les commissions que l’agent perçoit par la société de gestion, voilà le principe du cashback. A ce sujet la réglementation est claire. Lorsque l’agent est indépendant il doit reverser à son client investisseur l’intégralité de ce qu’il perçoit. Dans le cas contraire, l’agent est non-indépendant, et peut donc conserver ces commissions mais doit en contrepartie, agir au mieux des intérêts des investisseurs. Quid des agents 2.0 qui communiquent de manière opaque et/ou contradictoire ? Comment l’investisseur peut-il savoir si ce dernier est indépendant ou non ? Comment les sociétés de gestion avec lesquelles l’agent signe des contrats de partenariat apprécient t elles ce point ? N’y a-t-il pas un risque que l’agent signent des contrats tantôt en qualité d’indépendant, tantôt en qualité de non-indépendant ? Cela est strictement interdit, ainsi les sociétés de gestion pourraient-elles voir leur propre responsabilité engagée ? Potentiellement.

2/ Des offres promotionnelles éclairs sur certaines SCPI

En plus de l’offre cashback SCPI certains nouveaux acteurs proposent désormais des ventes flash sous forme de promotions. Si la stratégie commerciale se comprend, l’investisseur dispose t il d’un temps suffisant de réflexion ? N’y a-t-il pas un risque pour l’investisseur mis sous pression, de prendre de mauvaises décisions ? C'est ici une question de bon sens.

3/ L’avantage du cashback SCPI est il soumis à la fiscalité?

Les nouveaux acteurs n’en parlent pas. Pourquoi ? Cet avantage financier pour l’investisseur est-il un réel avantage ? Pourquoi cette rétrocession échapperait à l’assiette fiscale de l’impôt sur le revenu par exemple ? Cela est-il susceptible en pratique de faire basculer certains investisseurs dans une tranche d’imposition supérieure et ainsi de les mettre en danger ? Naturellement, chaque investisseur doit se poser les bonnes questions et faire preuve de discernement. Mais n’est-ce pas avant tout l’objet de la mission de conseil et l’objet des obligations d’information et de mise en garde auxquelles sont soumis les acteurs 2.0 de l'épargne?

En définitive, si l’investisseur doit se poser les bonnes questions, ne doit-il pas être mis sur la piste de ces questions ? S’il en relève de la responsabilité et du professionnalisme de ces nouveaux acteurs, pourquoi les sociétés de gestion ne se montreraient-t-elles pas proactive ? Comment ? En intégrant dans les contrats qu’elles signent avec les agents 2.0, des clauses d’interdiction de « jongler » avec le statut d’indépendant et non indépendant en obligeant ces derniers à communiquer clairement leur statut par exemple ; mais aussi des clauses qui viendraient interdire toute sorte d’offres promotionnelles sur leurs SCPI car trop dangereuses pour l’investisseur final. La pratique n'est pas appropriée à un placement d'épargne. C'est une question de bon sens.

Pourquoi le feraient elles ? Dans l’intérêt des investisseurs mais aussi afin de préserver leur image commerciale et ne pas engager leur responsabilité, tout simplement !

Avertissement

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Le capital investi dans la SCPI n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.

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