Pourquoi choisir le démembrement viager ?

Actualité publiée le 19/07/21 13:51

Procédé peu connu mais très utile, le démembrement viager intéresse de plus en plus les investisseurs, et notamment les investisseurs immobiliers. Ces derniers envisagent de conserver l’usufruit de leurs biens et de transmettre la nue-propriété à leurs héritiers. En outre, il est possible d’en faire de même s’agissant des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Qu’en est-il exactement ?

Quel est le principe du démembrement viager ?

Le démembrement viager est avant tout une opération patrimoniale choisie entre le propriétaire d’un actif immobilier ou de parts de SCPI et le futur nu-propriétaire. En effet, le principe du démembrement viager repose sur la dissociation du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit.

Concrètement, le nu-propriétaire ne pourra pas utiliser l’actif pour ses propres besoins et n'en percevra pas les loyers. Il en détiendra seulement les murs. Inversement, l’usufruitier pourra habiter le bien ou en percevoir les loyers. Le démembrement viager offre donc la possibilité d’effectuer une donation ou une transmission de patrimoine dans les meilleures conditions.

Comme le remarque Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « La transmission de son patrimoine via le démembrement viager n’est pas réservée à une élite. La majorité des clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23 transmettent moins de 300 000 euros à leurs héritiers. »

De manière générale, pour le nu-propriétaire, le démembrement viager est triplement intéressant. Il acquiert les parts de SCPI à un prix décoté, il s’exonère de toute contrainte de gestion et récupère, à la fin du démembrement, la pleine propriété de se parts de SCPI sans bourse délier, sans fiscalité sur la plus-value réalisée et sans Impôt sur la Fortune Immobilière à l'IFI durant la période démembrée.

Notons qu’il existe une clé de répartition entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Celle-ci, précisée à l’article 669 du Code Général des Impôts, est liée à l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier sera jeune, plus la valeur de l’usufruit sera importante (de 90 % pour un usufruitier ayant moins de 21 ans à 10 % à partir de 91 ans, soit une diminution de 10 % par tranche de 10 ans).

C’est pour cela qu’il est fondamental de ne pas tarder avant de transmettre ou céder son patrimoine.

Pourquoi acheter des SCPI de rendement en démembrement viager plutôt qu’un appartement ?

Comme pour l’immobilier détenu en pleine-propriété, il est préférable d’acheter des SCPI de rendement en démembrement viager plutôt qu’un appartement. À l’occasion de la succession, chaque héritier récupèrera un nombre identique de parts de SCPI de rendement mais surtout, il aura toute latitude pour en bénéficier indépendamment du régime de l’indivision et les gérer comme il le voudra.

Le régime de l’indivision est une véritable épine dans le pied des héritiers : tous se tiennent. Comment décider de travaux ? Comment faire si un héritier souhaite acquérir les parts des autres ? Autant de questions dont les réponses sont parfois insolubles, ce qui n’est pas le cas avec les SCPI de rendement.

Encore mieux, les meilleures SCPI de rendement rapportent autour de 6 % nets par an, ce qui n’est pas le cas de l’immense majorité des actifs immobiliers détenus en direct.

Ainsi que le relève Thibault Le Coail, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : « Le démembrement viager est un moyen très simple de scinder son patrimoine. L’achat de parts de SCPI en démembrement viager est préférable à celui d’un logement. En effet, il est possible, lorsqu’on a par exemple deux héritiers, de donner la nue-propriété de la première SCPI de rendement à son fils tandis que celle de la seconde reviendra à sa fille. »

Enfin, parce que les questions de fiscalité sont particulièrement prégnantes, l’achat de parts de SCPI de rendement en démembrement viager évite de régler des droits de successions pour les héritiers.

Choisir le démembrement de propriété viager pour transmettre son patrimoine, c’est bien. Toutefois, le faire par le biais des SCPI, c’est mieux. Acheter des parts de SCPI en démembrement de propriété viager, c’est avoir l’assurance pour les usufruitiers d’augmenter leur pouvoir d’achat, et pour les nus-propriétaires, d’augmenter, toutes choses égales par ailleurs, la valorisation de leur patrimoine immobilier.

Cependant, parce qu’il s’agit d’une opération patrimoniale dont l’ingénierie peut être complexe, il vaut mieux se tourner vers des spécialistes des SCPI, tels ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23) qui sauront guider leurs clients dans les subtilités de la fiscalité. Ils sauront également trouver les meilleures SCPI grâce à leur expérience et à leurs outils d’analyse.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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