Qu'est-ce qu'une SCPI ?

En 2022, on dénombrait 215 SCPI en France(*). La Société Civile de Placement immobilier séduit de plus en plus de personnes souhaitant investir dans l’immobilier sans trop de risques et avec peu de capital. Tour d’horizon sur ce modèle d’investissement…

Qu’est-ce-qu'une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un organisme d’investissement immobilier sous forme d’une société non cotée en bourse. Elle permet à des investisseurs de placer leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par une société de gestion spécialisée. La SCPI collecte ainsi des fonds dans le seul but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier (en France ou à l'Étranger) destiné à la location.

Chaque investisseur détient des parts de la SCPI au prorata de son placement, équivalent à une fraction plus ou moins importante de l’ensemble des actifs immobiliers de la SCPI. Il investit dans un ensemble immobilier et non dans un bien précis.

Le but de l’opération consiste à se constituer un patrimoine immobilier locatif assorti d’un taux de rendement permettant de percevoir de potentiels revenus complémentaires sans l'obligation de gérer directement les biens immobiliers. Les investisseurs ne deviennent pas eux-mêmes propriétaires des biens immobiliers, mais détiennent seulement des parts de SCPI qui représentent une fraction de la propriété des biens de la société.

On distingue deux modèles de SCPI permettant d’investir dans différentes zones géographiques :

_ La SCPI d’entreprise pour investir dans des immeubles à usage commercial (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, immobilier de santé…). Les bureaux représentaient 62,20 % des placements SCPI en 2022 (*).

_ La SCPI d’habitation pour investir dans l'immobilier locatif résidentiel à usage d'habitation.

Il faut également différencier une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe. Dans une SCPI à capital variable, le capital peut fluctuer en permanence à la hausse comme à la baisse dans la limite d’un montant minimum et maximum. Une SCPI à capital fixe ne prend pas de souscription en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. Pour sortir de la SCPI, la seule possibilité consiste pour un investisseur à échanger ses parts sur le marché secondaire.

Comment fonctionne une SCPI ?

Le principe d’une Société Civile de Placement Immobilier répond aux problématiques classiques d’un investissement immobilier. Son fonctionnement peut se résumer en 4 phases :

_ La SCPI lève des fonds en procédant à une émission de parts que les investisseurs peuvent acquérir via un investissement initial ou en souscrivant des parts lors d’une augmentation de capital.

_ La Société Civile de Placement Immobilier investit dans des biens immobiliers grâce aux fonds collectés. Les biens sont sélectionnés par une société de gestion affiliée à la SCPI, en fonction de différents critères (emplacement géographique, rentabilité, CSP des locataires…)

_ La société de gestion de la SCPI s’occupe de la gestion locative des biens immobiliers (sélection des locataires, perception des loyers, entretien des biens, etc.)

_ Les revenus générés par les biens immobiliers (loyers, plus-values à la revente, etc.) sont ensuite redistribués aux investisseurs à hauteur de leur participation. Cette distribution est opérée de 2 façons. Elle peut être versée sous forme de dividendes trimestriels ou capitalisée et dans ce cas réinvestie dans la SCPI pour l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. En 2022, la performance d'un placement SCPI était de 6,03 % contre 5,57 % en 2021(*).

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI ?

Plusieurs raisons incitent à investir dans une SCPI :

_ L’investisseur profite d’un placement simplifié avec les avantages d’un investissement immobilier (rendements locatifs, plus-value potentielle, diversification des biens…) sans avoir à gérer directement ce patrimoine.

_ Les risques sont diversifiés. La SCPI investit dans une grande diversité de biens, ce qui réduit d'autant les conséquences d’éventuelles pertes locatives.

_ La SCPI est accessible à tous les profils d’investisseurs avec des montants d’investissement relativement faibles.

_ Les revenus perçus sont réguliers sous forme de dividendes trimestriels (sauf réinvestissement dans la SCPI).

_ Le retour sur investissement grâce à une plus-value potentielle lors de la revente des biens immobiliers. Cette revente augmente alors la valeur des parts de la SCPI.

À l'instar de toute opération financière, il faut cependant tenir compte de certains inconvénients :

_ Comme pour tout investissement, placer des fonds dans une SCPI expose à un risque de perte en capital.

_ Au regard des liquidités, les reventes de parts SCPI s’avèrent parfois plus difficiles que celles de titres cotés en bourse. Elles sont assorties de frais et de délais.

_ La performance de la SCPI dépend de la qualité de sa société de gestion. Les placements sont donc d’une certaine manière subordonnée aux aptitudes de cette dernière à gérer correctement la SCPI.

_ Sur le plan de la fiscalité, les revenus générés par les SCPI sont assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui réduit le rendement net.

_ Une SCPI entraîne des frais de souscription, de gestion, de sortie, etc. venant diminuer le rendement net de l’investisseur.

La SCPI s’inscrit comme un levier pratique pour accéder à un investissement immobilier de manière simple et moins coûteuse qu'une acquisition classique. Elle permet également de diversifier les risques en investissant dans plusieurs biens immobiliers et de profiter de rendements attractifs.

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