Vous revendez votre maison ? L'exonération de la plus-value pourrait ne plus s'appliquer

(ABC Bourse) - Vendre sa résidence principale semblait jusqu’à maintenant sans souci fiscal sur la plus-value : mais un amendement au projet de loi de finances pour 2026 pourrait tout changer. Quels risques pour vos projets, et que va-t-on vraiment changer ?

Le geste était presque devenu automatique : lorsqu’un propriétaire revandait son logement principal, la plus-value réalisée était exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, au titre de l’article 150 U du Code général des impôts. En clair : tant que le bien constituait votre résidence principale au jour de la vente, vous ne payiez rien sur cette plus-value. Mais depuis le 17 octobre 2025, un amendement de la Commission des finances de l’Assemblée nationale introduit une nouvelle condition : « de conditionner l’exonération à une durée de détention d’au moins cinq années comme résidence principale ». Autrement dit, si vous vendez avant cinq ans, l’exonération pourrait ne plus s’appliquer, sauf exceptions.

Pourquoi vis-on cette réforme sur l’exonération de plus-value de la résidence principale ?

L’objectif affiché : juguler ce que le texte qualifie de « culbutes spéculatives ». Les députés socialistes expliquent : « Certains acquièrent un logement, le déclarent comme résidence principale quelques mois, puis le revendent avec une forte plus-value exonérée ». En pratique, l’amendement propose de modifier le 1° du II de l’article 150 U du CGI afin que l’exonération soit acquise uniquement pour un logement qui « a constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant la vente ». Des exceptions : le texte prévoit que cette durée de cinq ans ne s’appliquerait pas en cas de mutation professionnelle, de décès, d’hospitalisation de longue durée, de divorce ou d’entrée en maison de retraite.

Quel serait l’impact concret pour les propriétaires-vendeurs ?

Si cette réforme est adoptée en l’état, deux scénarios se dessinent :

• Pour ceux qui ont occupé leur logement comme résidence principale au moins cinq ans avant la vente : l’exonération resterait acquise.
• Pour ceux qui revendent avant cinq ans d’occupation : l’exonération pourrait être remise en cause, et la plus-value potentiellement imposable.

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Sachant que l’imposition des plus-values immobilières hors résidence principale est de 19 % pour l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Le changement touche donc un nombre non négligeable de propriétaires qui, jusqu’à présent, bénéficiaient de l’exonération quel que soit le délai de détention.

Quelle chance cette mesure a-t-elle d’être adoptée ?

La mesure reste incertaine : elle a été adoptée en commission, mais doit encore être validée en séance publique, puis au Sénat. Le Gouvernement peut modifier ou limiter la portée. Jusque-ici, un dispositif comparable était déjà proposé pour le budget 2025, mais avait été rejeté. Autrement dit : à ce stade, il s’agit d’un projet potentiel, et non d’une règle définitive.

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