Comment fonctionne une SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ?

Le démembrement temporaire de propriété est un outil d’optimisation fiscale de plus en plus utilisé par les épargnants et les investisseurs immobiliers. Le démembrement de propriété est dit temporaire parce que sa durée est convenue dès l’origine entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI en démembrement temporaire de propriété s’inscrit parfaitement dans l’objectif d’optimisation fiscale pour ceux qui n’ont pas besoin de percevoir de loyers dans l’immédiat. Voici pourquoi.

Quels sont les principes et les modalités du démembrement temporaire de propriété ?    

Le démembrement temporaire de propriété est un droit de propriété scindé en deux entre l’usufruit et la nue-propriété. La détention de l’usufruit permet d’utiliser ledit bien ou d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les loyers. De son côté, la détention de la nue-propriété permet de disposer du bien notamment de le donner ou de le céder sans en percevoir les revenus durant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire récupérera l’usufruit à l’issue de la durée du démembrement et le réintégrera dans son patrimoine. La pleine propriété sera alors reconstituée sans la moindre fiscalité.

Par définition temporaire, le démembrement de propriété court entre deux et vingt ans. Plus la durée sera courte, plus le prix des parts sera élevé. De manière générale, l’immense majorité des démembrements temporaires de propriété ont lieu entre sept et quinze ans.

Comme l’explique Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les clients qui nous téléphonent au 01.44.56.00.23 achètent la nue-propriété de leurs SCPI en démembrement temporaire de propriété parce qu’ils n’ont pas besoin de revenus supplémentaires jusqu’à l’âge de la retraite. Cela leur permet de ne pas payer d’impôt durant toute la durée du démembrement et d’augmenter leur patrimoine le moment venu. »

En effet, l’un des principaux avantages du démembrement temporaire de propriété est de pouvoir se constituer du patrimoine sans fiscalité. Il s’agit d’abord de la fiscalité des revenus puisque les nus-propriétaires ne perçoivent pas de revenus, et n’ont pas d’impôt à verser. Il s’agit ensuite de la fiscalité du capital puisque les nus-propriétaires ne sont pas assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la totalité de leurs parts de SCPI possédées en nue-propriété.  

Notons également, que, d’un point de vue fiscal, lors de la revente des parts de SCPI acquises en démembrement temporaire de propriété, le prix théorique d’achat des SCPI démembrées sera leur prix initial et non leur prix démembré. Dit de manière différente, la décote dont l’investisseur a bénéficié n’est pas imposable. La plus-value sera donc avantageusement gommée.

L’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété est donc le meilleur moyen d’optimiser sa fiscalité et d’augmenter son patrimoine le moment venu. L’idée est de faire coïncider la fin du démembrement temporaire de propriété avec la fin d’activité professionnelle pour juguler sa perte de revenus du travail.

Parce qu’il est fondamental de ne pas dépendre d’une seule source de revenus lors de sa retraite, l’achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété permet de pallier cet inconvénient à bon escient. Encore faut-il savoir comment faire pour optimiser son achat de parts de SCPI de rendement.

Comment faire pour optimiser son achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété ?

Acheter des parts de SCPI de rendement en pleine propriété n’est déjà pas simple. Le faire seul s’agissant d’un achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété peut très rapidement tourner au casse-tête. En effet, au-delà du choix des SCPI pour se constituer un portefeuille SCPI efficient, se posent de nombreuses questions :

Sur quelles durées va porter mon démembrement temporaire de propriété ? Quelle sera la meilleure clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété ? À durée de démembrement temporaire de propriété identique, la clé de répartition est-elle la même pour chaque SCPI de rendement ?

Ainsi que l’indique Lionel Benhamou, l’un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI : « Se constituer seul un portefeuille de SCPI en démembrement temporaire de propriété n’a pas de sens parce que le prix des parts est identique quel que soit le canal de distribution et parce que nous pouvons effectuer des centaines de simulations SCPI permettant de trouver l’allocation idéale souhaitée par nos clients. »

Il faut également garder à l’esprit qu’il ne faut pas acheter qu’une seule SCPI en démembrement temporaire de propriété mais plutôt en mixer au moins trois, qui plus est sur des durée différentes, pour profiter des clés de répartition idoines. Comme pour un achat de SCPI en pleine propriété, plus la somme investie sera importante plus il sera facile de trouver les meilleures SCPI de rendement.

L’achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété n’est pas réservé à une élite. Mieux, avec quelques milliers d’euros, il est possible de se confectionner son premier portefeuille SCPI et de renouveler l’opération par la suite.

Toutefois, afin de faire le bon choix et de ne pas le regretter, il ne faut pas hésiter à recourir aux services de spécialistes de la question, tels ceux de La Centrale des SCPI, joignables six jours sur sept au 01.44.56.00.23. Ces hommes et ces femmes ne font qu’un seul métier depuis près de dix ans et savent de quoi ils parlent.

Au-delà de l’achat de parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété, il ne faut pas hésiter à le coupler avec des SCPI en pleine propriété pour augmenter son pouvoir d’achat puisque les meilleures SCPI de rendement rapportent autour de 6 % nets par an, une manne très appréciable à l’heure actuelle, comparée aux contrats d’assurance-vie en fonds euros.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

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