Immobilier, la fin du Pinel fait chuter l'investissement locatif de 41 %

Rien n’y fait : ni les taux en baisse, ni les promesses de relance. Depuis la disparition du dispositif Pinel fin 2024, l’investissement locatif s’est littéralement effondré. Une véritable onde de choc traverse le secteur immobilier, déjà mis à rude épreuve par des années de recul de l’offre et un contexte géopolitique instable.

Les chiffres du premier trimestre 2025, présentés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), confirment une tendance plus que préoccupante. En trois mois, les ventes de logements neufs ont reculé de 10,3 %, avec seulement 19.621 réservations, soit moitié moins qu’en 2019. Les ventes aux investisseurs particuliers s’écroulent : -41,1 %, à peine 2.448 unités. L’offre s’effrite aussi, avec seulement 12.339 mises en vente, en recul de 16,5 % sur un an. Pour Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, « un quart des nouvelles mises en vente sont retirées ». En clair, une opération sur quatre échoue avant même d’avoir trouvé preneur.

Pourquoi l'investissement locatif s'effondre-t-il en 2025 ?

La disparition du Pinel n’a pas été digérée par le marché. « C’est l’épaisseur du trait », tranche Didier Bellier-Ganière. Il accuse directement Bercy d’avoir sous-estimé l’impact de cette suppression, en rappelant que « Pinel ou pas Pinel, les Français achèteraient pour louer », selon les mots des autorités. L’absence d’un dispositif de remplacement a rompu la dynamique. Sans incitation fiscale, le moteur de l’investissement locatif cale brutalement.

Du côté des promoteurs, l’inquiétude monte d’un cran. « Ce n’est pas le moment de baisser la garde », alerte Marc Gedoux, président du Pôle Habitat FFB Grand Paris. Même les ventes en bloc, habituellement plus résilientes, dégringolent de 18,2 %, plombées par un effet de comparaison avec les rachats massifs d’Action Logement en 2024.

Le marché immobilier neuf peut-il encore rebondir ?

Tout n’est pas noir. Les ventes aux propriétaires occupants progressent de 9,8 %, pour atteindre 10.472 logements. « Tous les feux sont au vert – plus d’acquéreurs, plus de crédits accordés – mais avec des signaux très faibles », nuance Jean-François Morineau de BNP Paribas Real Estate. Julien Jamot, de son côté, rappelle que le taux de désistement reste élevé, autour de 25 %.

Le message des promoteurs est clair : la demande existe, mais l’offre et la fiscalité doivent suivre. Edward Arkwright, directeur général d’Altarea, résume la situation : « Quand on a un bon produit au bon prix, il part tout de suite ». Mais encore faut-il pouvoir le proposer.

Une réunion avec le ministère du Logement est prévue la semaine prochaine, pour discuter d’un « statut du bailleur privé », une piste évoquée pour amortir l’achat de biens locatifs dans le temps. Pour l’heure, aucune solution concrète n’a été arrêtée.

Ce que réclament les professionnels pour relancer le marché

Face à la crise, la FPI ne baisse pas les bras. Elle continue de plaider pour un nouveau cadre fiscal. « Il y a le feu », lance Pascal Boulanger, son président. L’urgence est réelle, et le début du deuxième trimestre ne laisse entrevoir aucun rebond.

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Le secteur attend un signal fort des pouvoirs publics. En attendant, les promoteurs jonglent avec les désistements, les reports, et la peur d’un nouveau trou d’air. Pour beaucoup, la page du Pinel n’a pas été tournée, elle a été arrachée.