Le crowdfunding immobilier en plein naufrage

Délais de remboursement qui explosent, plateformes qui ferment, taux de défauts en forte hausse : le crowdfunding immobilier traverse une tempête sans précédent.

Les investisseurs qui espéraient faire fructifier leur épargne via le crowdfunding immobilier risquent de déchanter. Selon le dernier baromètre de Forvis Mazars, un quart des projets financés au 1er semestre 2025 accusent des retards de remboursement supérieurs à six mois, un chiffre en forte progression par rapport aux années précédentes. La situation ne fait que confirmer l’ampleur de la crise qui frappe ce secteur depuis le retournement du marché du logement neuf.

Sur la période de janvier à juin 2025, le montant total collecté via les plateformes de financement participatif s’est effondré de 15 % par rapport à l’an dernier, passant de 459 millions d’euros à 388,2 millions. Le nombre de projets financés chute également, de 536 à 468. Cette contraction illustre un désengagement net des investisseurs, alors que la rentabilité affichée – un rendement brut moyen de 10,9 % – ne semble plus compenser le niveau de risque croissant.

Un marché plombé par la crise du logement neuf

Toutes les plateformes ne sont pas touchées de la même manière. D’après le rapport Mazars, certains nouveaux entrants profitent de conditions d’acquisition avantageuses pour séduire des investisseurs, pendant que les acteurs historiques peinent à absorber le choc. Un schéma classique en période de crise, où les entreprises les plus exposées disparaissent progressivement au profit de structures plus opportunistes.

Dans le détail, 20 à 25 % des projets connaissent actuellement des retards de remboursement de plus de six mois. 8 à 10 % accusent des retards inférieurs à cette durée. Pire, 10 à 15 % des opérations sont désormais en procédures collectives, et 4 à 6 % sont d’ores et déjà considérées comme des pertes définitives. En comparaison, ce taux n’était encore que de 2 à 4 % en 2024, et de 0 à 2 % en 2023. Face à cette dérive, Mazars note que "les projets "sains" sont en passe d'être minoritaires".

Lire aussi : La dette française fait grimper les taux de crédit immobilier

Pour les épargnants, la situation devient critique. La médiation de l’AMF (Autorité des marchés financiers) a enregistré un triplement des demandes liées à des opérations de crowdfunding immobilier sur l’année 2024. Les dossiers sont de plus en plus complexes à résoudre, et les retards s’accumulent sur les projets initiés entre 2020 et 2022.

Les plateformes fragilisées, l’exemple de Koregraph

À la difficulté des porteurs de projets s’ajoute un autre phénomène inquiétant : l’instabilité des plateformes elles-mêmes. Certaines d’entre elles, rémunérées sur les montants collectés, voient leurs ressources se tarir alors même qu’elles doivent assumer les frais liés aux retards ou aux défauts. Dans un effet boule de neige, les plateformes deviennent à leur tour un maillon faible de la chaîne.

Symbole de ce retournement, la chute de Koregraph, l’un des pionniers du crowdfunding immobilier en France. En liquidation judiciaire depuis le 22 avril 2025, la société a perdu son agrément AMF le 30 juin. Son portefeuille comptait 198 projets, dont à peine la moitié étaient encore considérés comme viables. Une association des obligataires a vu le jour dès le mois de mai pour tenter de défendre les intérêts des investisseurs et leur permettre de reprendre la main sur certains projets.