Immobilier locatif : analyse

pas faux une seule seconde ! bien vrai ! on se rejoint là-dessus ! un vilain taux de caisse d'épargne convient bien mieux ' un revenu qui tombe net avec ts ces livrets défiscalisés , sans stress ni défaut de paiement et tjrs à la longue on a l'impression de refaire l'immeuble en entier en plus des charges d'un éventuel syndic ,,,quand à ceux-là !!!un credit pour des travaux ???? on bouffe la boutique !

boursed ,dernièrement,2 volets roulants ne fonctionnaient pas , devis : 500 e l'un pour remplacement par un modèle électrique ou 450 pour réparer celui en place ! 8 à 12 téléphones ,meme réponses donc entente sur les prix ; étant un vieux singe et un vieux combattant je me suis penché sur le problème avec 3 copains(brain storming) pour comprendre comment démonter le tablier pour avoir accès au mécanisme : 1 demi heure de travail et une crémaillère à 18 e(bibendorf de chez Lapeyre) 2 mois pour arriver à ce résultat ,combien évaluez-vous ce stress ? et ceci n'est rien Dès que les prix remontent,je fourge tout et j'aurai le meme rendement avec des s c p i (un ami a pris un non paiement de 14 mois à 7500f à l'époque ! ! )çà donne plus de stress que le day trading

cela fait 30 ans que j'ai de l'immobilier , je trouve que c'est valable : si acheté à un prix intéressant aux enchères , si c'est un bien à rénover que l'on peut faire soi-meme SINON ,acheter des s c p i (apparts,bureau , entrepots,centre commerciaux) plus de problèmes de visites ,de lacations,d'états des lieux ,de non paiement,de réparations , de tribunaux etc .. et des rendements similaires ;inconvénient : pas d'effet de levier avec l'hypothèque , mais pas de problèmes de ventes ,d'agence immobilière ,liquidité presque immédiate et pas de stress avec un locataire qui fait une main courante aux flics parce que vous venez le "harceler" en réclamant son loyer ! ! !

Immobilier locatif : analyse

Le but est d'acheter un bien immobilier dans un but d'optenir les loyers de la location, une analyse financière doit être établi avant toute chose. Que nous soyons dans une période de hausse ou de baisse, l'immobilier peut-être un placement risqué mais aussi très rentable! Le tout est de savoir comment bien acheter.

Voici quelques étapes importantes dans l'achat du bien. Dans un premier temps, vous devez faire une étude de votre patrimoine liquide (cash) pour savoir à quel bien pouvez vous prétendre (si c'est dans le cas d'un achat au comptant). Ou calculer votre capacité d'endettement (la régle est de 33% d'endettement par rapport à ses revenus). Déterminer ensuite le type de personne à qui vous souhaitez louer (étudiant, jeune actif, jeune couple, actif...). Certains présentent plus de défauts de paiement, mais la rentabilité est généralement plus importante.



Les différentes étapes à valider :

- Comparer les taux de rémunérations des livrets
Avant de savoir s'il est intéressant d'acheter pour louer il faut avant toutes choses, se renseigner des rémunérations des livrets (Livret A, LDD...). Aprés avoir pris la connaissance des taux, comparer les avec le rendement brut de votre future location. Plus l'écart sera important entre la rémunération des livrets et celle des loyers perçus, et plus l'immobilier locatif tendra à être intéressant.

- Calculer le rendement brut de la location
Pour calculer le rendement brut d'une location, l'équation est simple. Multiplier le prix du loyer que vous pensez louer par 100 et diviser le par le montant de votre bien immobilier fois 100. Soit pour un bien à 100 000 (loyer 500) : 500*12/100 000*100 = 6%. Le rendement de votre bien sera de 6% brut l'an. Il faut prendre en considération (mais difficile à établir) les loyer futur (soit sur 5ans et plus), en clair : envisager une baisse des loyers en cas de baisse du marché.

- Les frais annexes à l'achat du bien immobilier

Frais d'achat d'un bien immobilier

- droit d'enregistrement 5.02%
- honorraire du notaire 0.20%
- frais hypothèque 3.00% à 4.00%
- frais d'agence immobilière 3.00% à 5.00%
TOTAL des frais 10 à 12%



Frais négociables
- frais hypothèque si aucun emprunt
- baisser les frais d'agence immobilière

- Se tenir informé de la tendances : (les performances passées ne présage pas des performances à venir)
Connaitre la tendance du marché immobilier (hausse ou baisse). Sachant que dans un marché immobilier les baisses ou en forte hausse sont plus forte dans les campagnes, dont les biens sont éloignés de comodités (boulangerie, centre commerciale, école, zone industrielle, gare, routes), les biens qui présentent des défauts où encore s'ils doivent bénéficer de travaux (lourd ou non : toiture, façade, entretien de copropriété). La tendance veut que les biens de grandes tailles baissent plus fortement que les biens de petites tailles. Egalement les biens dit vieux (plus de 5 ans) baisseront plus rapidement et plus fortement que les biens neuf (moins de 5 ans). Un indicateur avancé pour connaitre la tendance du marché est la comparaison des revenus avec le prix des biens, cela parait normal que si les biens augmentent plus vite que les revenus, des problèmes de surchauffe des prix peuvent être rencontrés (cf. Jacques Friggit, célèbre pour ces courbes tendancielles).

- Analyse du marché au niveau local
Pour évaluer le marché de la location, il est important de saisir quelques repères. Pour le locatif étudiant, analyser ce même marché pendant la période estivale et ensuite en octobre (aprés la rentré des classes) vous pourrez comparer par vous meme s'il reste ou non des biens en rapport avec l'été passé, et ainsi constater s'il reste une offre relativement importante de bien en location. Ne demander pas aux agents immobiliers qui n'ont aucun avis objectifs.

- Connaitre les prix du marché
Vous devez également connaitre les prix du marché (prix au mètre carré).. Attention à bien faire la distinction entre maison et appartement, les prix au mettre carré sont évidement plus important dans une maison avec jardin que un appartement en HLM (habitation à loyer modéré). Ne vous perdez pas dans les T1, T2, T3, prenser en terme de métre carrez, car il est facile de modifier la surface habitable pour le vendeur.

- Négocier son bien immobilier
Si vous ne pouvez pas négocier le bien immobilier, vous êtes en période de bulle immobilière! Attendez quelques mois/année le krach est inévitable.

- Quelques indicateurs pour ne pas se perdre
Le rendement locatif doit etre égal ou supérieur à 8/10% brut l'an, au-dessous le rendement devient trop faible en rapport au risque encouru. Ce rendement n'est pas élevé puisqu'il faut prendre en compte les réparations diverses, entretiens, mise aux normes, dégradations, taxe foncière et temps de battement entre les locateurs.

- Astuces contre les impayés
Si le futur locataire bénéfice des APL ou AL (aide au logement) exigé que celle ci soient versées directement sur vos comptes. De plus Il existe des assurances qui couvrent les loyers impayés, mais le taux des primes annuelles est parfois dissuasif (entre 2,5 et 4.5% du montant des loyers), mais les primes d'assurances versées sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel.

- Garant pour l'emprunt
Si vous n'avez pas de garant physique, choisissez un organisme comme le CREDIT LOGEMENT. Filiale de nombreuses banques, il vous accepteront sans difficultés. Le coût de cette garantie est compris d'un fixe (entre 150 et 300 euros) et d'une commission allant entre de 0.5% à 2.0% du montant du prêt (75% de la commisions vous est reversés à la fin du prêt).

- Vérifier l'état du bien immobilier et son environnement
Taxes locales : taxe d'habitation et taxe foncière
Charges de copropriétés
Vérifier les droits d'enregistrement
Etat du bien (futurs travaux, matériaux de construction)
Voissinage (type de quartier, bruyant, calme)
Environnement (futures constructions, comodités)



Retaill & Co.
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