(ABC Bourse) - INEA publie des résultats 2025 solides dans un marché de l’immobilier tertiaire toujours sous pression. Le spécialiste des bureaux en Régions et leader du Green Building enregistre une croissance de son résultat net récurrent de 5,4 %, à 28 millions d’euros, tout en affichant une résilience patrimoniale avec un ANR NRV en léger repli de 1,4 %.

Le groupe, dont le patrimoine atteint 1,21 milliard d’euros à fin décembre 2025, a dépassé sa guidance annuelle avec un cash-flow par action de 4,7 euros. Il proposera un dividende de 2,70 euros par action, intégralement en numéraire, offrant un rendement de 7,9 %, et aborde 2026 avec des perspectives favorables.

Des loyers en hausse et une rentabilité en progression

Les revenus locatifs bruts progressent de 4,5 % sur un an, à 81,5 millions d’euros, contre 78 millions en 2024. À périmètre constant, ils expliquent 80 % de la hausse, principalement grâce à l’indexation des loyers (+3,5 %). Les actifs livrés en 2024 et 2025, représentant 54.500 m², ont généré 4,2 millions d’euros de revenus supplémentaires.

Dans un marché régional marqué par une demande placée de bureaux en baisse de 21 % par rapport à la moyenne décennale, INEA a signé 68 baux pour 32.000 m². La surface moyenne ressort à 470 m², en ligne avec une demande concentrée sur les petites surfaces. Les loyers ont été signés à la valeur locative de marché, soit 181 €/m² en moyenne pour les bureaux et 121 €/m² pour les parcs d’activités. Plus de 40 % des baux portent sur des durées fermes supérieures à six ans.

L’excédent brut d’exploitation (EBITDA) progresse de 4 %, à 50,6 millions d’euros, grâce à la croissance des loyers et à des frais de fonctionnement maîtrisés. Le Cost Ratio EPRA (hors coût de la vacance) s’établit à 9,2 %, contre 9,4 % un an plus tôt.

Le résultat net récurrent EPRA atteint 28 millions d’euros, soit 2,58 euros par action, en hausse de 5,4 %. Les charges financières nettes se stabilisent, dans un contexte de baisse de l’Euribor 3M à 2,03 % fin 2025 contre 3,91 % un an plus tôt. Le cash-flow par action bondit de 53 %, à 4,7 euros.

Un patrimoine résilient et un endettement en baisse

La valeur du patrimoine affiche une correction limitée de 0,7 % à périmètre constant sur l’exercice. Depuis fin 2022, la baisse cumulée atteint 2,4 %. Le taux de capitalisation moyen s’établit à 6,50 %. Les bureaux restent sous pression tandis que les parcs d’activités amorcent une réappréciation, avec un taux moyen passé de 6,02 % à 5,87 %.

INEA a réalisé 18 millions d’euros d’arbitrages, à des prix supérieurs ou égaux aux valeurs d’expertise, générant une plus-value comptable proche de 8 millions d’euros. Le patrimoine se compose de 79 % de bureaux et 21 % de parcs d’activités.

Les actifs nets réévalués EPRA s’établissent à 54,7 euros par action en NRV et 48,8 euros en NTA. L’ANR NRV recule de 1,4 % sur douze mois mais progresse d’environ 1 % sur le second semestre.

L’endettement net atteint 596 millions d’euros, en baisse de 27 millions sur un an. Le ratio Dette nette/EBITDA s’améliore à 12,0 contre 12,9 en 2024. Le LTV EPRA ressort à 50,9 %. La dette est couverte à 78 % et son coût moyen diminue à 3,6 %, contre 3,8 % un an plus tôt. Il n’existe plus d’échéance significative avant mi-2027.

Le taux de vacance EPRA s’élève à 11,6 %, contre 10,3 % fin 2024, en raison de la fin de garanties locatives sur des immeubles récemment livrés. Sur le patrimoine courant, la vacance ressort à 6,9 %.

Dividende maintenu et guidance positive pour 2026

Fort de sa performance opérationnelle, INEA proposera un dividende de 2,70 euros par action, stable sur un an, correspondant à un taux de distribution de 57 % du cash-flow. Le rendement atteint 7,9 % sur la base du cours de 34,20 euros au 31 décembre 2025.

Le titre a progressé de 3,6 % sur l’année. Dividende réinvesti, la performance ressort à 11,5 %, contre 6,7 % pour l’indice EPRA Europe. La décote sur l’ANR NTA se réduit à 30 %, contre 34 % un an plus tôt.

Entré dans une phase de maturité avec l’achèvement de son pipeline, le groupe vise une amélioration de sa rentabilité en 2026, en s’appuyant sur la réduction de son endettement via des arbitrages ciblés et sur la hausse du taux d’occupation de son patrimoine. La société affiche une guidance positive pour 2026.

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