Immobilier ancien : les ventes redémarrent, les prix remontent aussi

(ABC Bourse) - Alors que les ventes repartent et que les agences retrouvent du souffle, la tension revient sur les prix de l’immobilier ancien. Les acteurs du secteur restent prudents, craignant une rechute si la hausse s'emballe.

Le réveil est timide mais réel. Après deux années de crise, le marché de l'immobilier ancien reprend des couleurs en France. Selon l’indice Notaires-Insee publié jeudi, les ventes ont continué de progresser au troisième trimestre 2025, une dynamique enclenchée depuis octobre 2024. Mais cette embellie reste sous haute surveillance : une légère hausse des prix ravive la crainte d’un retour de l’instabilité.

Sur douze mois glissants, le volume de transactions a atteint 921 000 ventes à fin septembre, contre 907 000 à fin juin. L’Ile-de-France se démarque avec un bond de 11 % des ventes, selon les Notaires du Grand Paris. Un signal encourageant après une longue période de repli.

Les acheteurs reviennent, portés par des taux digérés

Dans les agences immobilières, l’ambiance a radicalement changé. "Les agents ont retrouvé le moral", affirme Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi. "Des mandats de vente rentrent à nouveau" et "les acquéreurs sont au rendez-vous et les vendeurs qui s'étaient emballés" ont accepté de baisser un peu leurs prix, observe-t-il.

Cette accalmie tarifaire a permis le retour des acheteurs. D’après le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, la demande a progressé de 9 % en octobre 2025 par rapport à l’an passé. "En 2025, les acheteurs se sont adaptés à la nouvelle donne des taux, et la demande repart, mais de façon plus sélective", souligne le baromètre, avec un intérêt marqué pour les maisons et les zones rurales.

Les primo-accédants, longtemps écartés par la hausse des taux, font un retour discret mais notable. "Les primo-accédants sont revenus car les prix ont baissé", estime Guillaume Martinaud. Ils représentent désormais 53 % des nouveaux crédits, selon la Banque de France. Entre janvier et septembre 2025, les nouveaux prêts immobiliers ont bondi de 38 % par rapport à l’année précédente.

Une hausse des prix à surveiller de près

Malgré cette reprise, le spectre d’un emballement est bien là. Au troisième trimestre, les prix de l’ancien ont grimpé de 0,7 % sur un an. Les appartements tirent la hausse avec +1,3 %, contre seulement +0,2 % pour les maisons. En Ile-de-France, les appartements parisiens enregistrent une progression de 1,1 %, première hausse annuelle après dix trimestres consécutifs de baisse.

"On n'est pas tiré d'affaire, mais il faut se loger", rappelle Guillaume Martinaud, qui appelle à la vigilance : "Va surveiller que les prix ne s'emballent pas, sinon on va casser la machine".

Les professionnels s’accordent : l’amélioration est réelle, mais fragile. "Une amélioration de la situation, qui demeure à des niveaux inhabituellement bas", tempère Elodie Frémont, des Notaires du Grand Paris. Pour elle, "la baisse des prix observée reste insuffisante, mais elle permet de redéployer un petit peu de volume d'activité".

D'autres acteurs de terrain témoignent de ce frémissement. À Paris, Bertrand Aubrun, de l'agence La Garçonnière Immobilier, constate une "reprise des volumes" et des "prix relativement stables". Pour lui, "il y a une vraie dynamique depuis trois semaines à un mois" et "la fin d'année 2025 ou les premiers mois de 2026 pourraient être probablement très prometteurs".

Une reprise sans les investisseurs

En revanche, un acteur majeur reste en retrait : les investisseurs locatifs. "Les investisseurs locatifs ont cependant quasiment disparu", constate Thomas Chaumeron, gérant de l’agence ISR immobilier à Paris. Entre l'encadrement des loyers et les obligations de rénovation énergétique, leur rentabilité s’est effondrée.

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La reprise du marché de l’ancien repose donc sur une base plus restreinte, portée par des particuliers motivés par le besoin, non la rentabilité. Reste à voir si cette dynamique pourra s’installer durablement, sans être freinée par une nouvelle envolée des prix.

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