(ABC Bourse) - La mort n’est plus un tabou, c’est devenu un calcul. En France, le viager et la nue-propriété gagnent du terrain à mesure que la question du “bien vieillir chez soi” devient un casse-tête national. En cinq ans, ces formules ont bondi de 20 %, selon le baromètre 2025 de Renée Costes, dévoilé mardi 11 juin. Et ce n’est pas fini : face au vieillissement de la population et à l’inflation galopante, ces dispositifs longtemps marginaux s’imposent peu à peu comme des solutions incontournables.

Le marché reste discret, avec seulement 0,5 % des ventes immobilières en France réalisées en viager. Mais les mentalités changent, doucement. “Il faut casser l’image du pari sur la mort”, plaide Stanley Nahon, directeur associé chez Renée Costes. Avec un rendement moyen de 6,8 %, ces ventes attirent désormais les investisseurs, surtout depuis le Covid et les liquidités accumulées. Et les seniors, eux, y trouvent une planche de salut : rester chez eux tout en assurant leurs vieux jours.

Le viager et la nue-propriété, des mécanismes encore mal compris

Derrière ces termes techniques se cache une idée simple : monétiser sa maison, sans devoir la quitter. Dans le cas du viager, un retraité vend son bien mais en conserve l’usage jusqu’à son décès. En échange, il perçoit un “bouquet” au moment de la vente et une rente mensuelle à vie. La nue-propriété, elle, permet de vendre la propriété du bien tout en conservant l’usufruit – une formule souvent utilisée dans une optique de transmission.

Le profil type du vendeur ? Une femme seule de 74,4 ans en moyenne, avec des enfants dans 63 % des cas. Parmi ces vendeurs, 39 % sont des femmes seules, 35 % des couples et 26 % des hommes seuls. Ce n’est pas une vente de cœur, mais une décision pragmatique. 31 % des retraités cherchent à financer leur quotidien, 21 % souhaitent s’offrir plus de loisirs ou aider leurs proches. Certains veulent protéger leur conjoint (12 %), d’autres rénovent leur logement (8 %) ou remboursent un crédit (7 %).

C’est aussi un outil fiscal et patrimonial. Le démembrement peut faciliter une donation, tout en réduisant les droits de succession. Mais attention, avertissent les spécialistes, ces ventes restent complexes : mieux vaut être accompagné d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste pour éviter les pièges.

Un marché discret, mais en pleine expansion

Malgré sa faible visibilité, le marché du viager connaît une progression constante. Selon le baromètre 2025, 66 % des opérations concernent des viagers occupés, 20 % des ventes de nue-propriété et 7 % des viagers libres. La valeur moyenne des biens vendus ? 285.784 euros. Un montant qui illustre bien que ces opérations ne se limitent plus aux résidences secondaires de la Côte d’Azur ou aux appartements parisiens.

“Les 19 millions de seniors français sont en quête de solutions”, rappelle Igal Natan, également directeur associé chez Renée Costes. Car la transition démographique s’accélère, tandis que la moitié des Français de 50 ans doute de pouvoir bien vieillir chez soi. Le viager leur offre une réponse : une rente complémentaire, sans quitter leur maison.

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Et si les catégories socio-professionnelles supérieures restent les principaux investisseurs, les offres se diversifient. Grâce aux réseaux de notaires, de banques et de vendeurs spécialisés, le modèle se déploie désormais dans des zones jusque-là peu concernées.

Une réponse à la crise des retraites et au défi du vieillissement

C’est bien là que le viager et la nue-propriété trouvent leur terrain fertile : dans le creusement des inégalités liées à l’âge. Alors que les pensions stagnent et que le coût de la vie grimpe, les seniors propriétaires détiennent un levier : leur logement.

Mais attention à ne pas céder aux sirènes sans réflexion. Le capital est figé dans la pierre et les besoins en liquidité peuvent évoluer. Chaque situation est unique. D’où l’importance d’une approche sur-mesure, notamment en ce qui concerne les objectifs de transmission ou la protection d’un conjoint.

Le marché, lui, n’attend plus. Longtemps vu comme marginal ou “macabre”, le viager devient une alternative concrète, portée par une démographie implacable et une économie sous tension. Et pour les investisseurs en quête de rendement stable, il est temps de reconsidérer cette vieille recette qui revient au goût du jour.

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