(ABC Bourse) - Vue Aérienne du port de Nice

À Marseille, on paie désormais presque le même prix au mètre carré qu’à Strasbourg ou Toulouse. Une situation impensable il y a cinq ans, devenue réalité au 1er juillet 2025. Paris et Nice font toujours la course en tête, mais le reste du classement immobilier français s’est singulièrement resserré, laissant entrevoir de nouveaux équilibres sur le marché.

Ce rééquilibrage se lit dans les derniers chiffres publiés par Meilleurs Agents. À l’exception de Paris, où le mètre carré reste proche de 9.500 euros, toutes les grandes métropoles hexagonales oscillent entre 3.300 € et 5.000 €. Certaines villes autrefois en retrait comme Marseille ou Montpellier connaissent une remontée rapide, tandis que d’autres comme Strasbourg ou Rennes marquent le pas. Que révèle cette nouvelle géographie des prix ? Décryptage.

Les villes les plus chères restent stables, mais isolées

Paris garde son statut à part. Malgré une baisse de 12 % depuis les sommets atteints il y a cinq ans, le mètre carré y coûte encore 9.502 €, soit près du double de Lyon. La capitale est suivie par Nice, qui s’installe confortablement à la deuxième place avec 5.016 € le m², bien que les prix y aient reculé de 1,7 % sur un an.

Juste derrière, Lyon et Bordeaux se disputent la troisième place avec des prix moyens respectifs de 4.647 € et 4.458 € le m². Ces deux métropoles, longtemps surévaluées selon certains experts, amorcent un lent redressement après une période de repli prolongée. À Lyon, les prix ont remonté de 0,5 % en un an, à Bordeaux de 1,4 %.

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Ce qu’on observe ici, c’est que les grandes villes les plus chères ne bougent que très peu. Leur positionnement reste élevé, mais les hausses sont contenues, voire en léger recul pour certaines.

Une homogénéisation rapide autour de 3.300 à 3.800 euros le m²

En dehors du trio de tête, la hiérarchie des prix s’est considérablement resserrée. Entre 3.300 € et 3.800 € le m², on retrouve désormais Rennes, Strasbourg, Marseille, Toulouse, Montpellier, Nantes et Lille. Ces villes forment un bloc central relativement homogène, une première dans l’histoire récente du marché immobilier français.

Voici quelques repères tirés du baromètre Meilleurs Agents au 1er juillet 2025 :

• Rennes : 3.810 €, en baisse de 0,8 % sur un an
• Strasbourg : 3.746 €, -1 %
• Marseille : 3.495 €, +0,3 % (et +16,6 % sur 5 ans)
• Toulouse : 3.478 €, -1,7 %
• Montpellier : 3.466 €, +2,2 %
• Nantes : 3.363 €, -1,3 %
• Lille : 3.339 €, -1,8 %

La performance de Marseille est particulièrement remarquable : autrefois cantonnée sous les 3.000 € le m², la cité phocéenne affiche désormais une progression de +16,6 % sur 5 ans, l’une des plus fortes hausses parmi les grandes villes. Montpellier suit une trajectoire similaire avec +12,9 % sur 5 ans, grâce à une attractivité renforcée et une offre renouvelée.

Les maisons, les campagnes et la suite de l’histoire

Les chiffres évoqués ne concernent que les appartements. Or, dans des villes comme Marseille, Nice ou Lyon, la proportion de maisons individuelles reste significative, et leur prix moyen au mètre carré est souvent supérieur. Cela peut changer sensiblement la donne pour les acquéreurs recherchant autre chose qu’un appartement urbain.

Autre dynamique à noter : celle des zones rurales. Portées par un regain d’intérêt depuis la crise sanitaire et les nouvelles habitudes de télétravail, elles affichent une hausse moyenne de 2,4 % sur le premier semestre 2025. Sur cinq ans, la progression dépasse même les 20 %, contre 11 % en moyenne nationale.

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