Miser sur l'immobilier en Floride : bonne idée ou non ?
Par Vincent Benard
En écoutant la radio ce matin, j'entendais une publicité pour une officine
jusqu'ici inconnue vanter les mérites d'appartement (condo, "appartement en
copropriété") en Floride, pour un prix soi disant Discount :
"Votre Condo 2 chambres, 2 salles de bain, dans un immeuble de Standing à Miami : seulement 159 000 Euros ! Il en valait encore 300 000 il y a trois ans !"
Près de 50% de décote, alléchant, non ? Cela ne pourrait pas tomber encore plus bas, tout de même ?
Et bien, à ce prix là, FUYEZ. L'association des agents immobiliers américains vient de publier son dernier relevé trimestriel d'évolution des prix. Le prix médian d'un Condo à Miami est tombé de 215 000$ en 2007 à... 82900$ (quatre vingt deux mille neuf cent - pas une faute de frappe) au troisième trimestre 2010. Moins 62% !
Naturellement, comme toute moyenne, ce chiffre recouvre des disparités, mais
enfin, 159 000 Euros ( 214 000$) pour un 2 pièces/2salles de bain, sans standing
particulier (sinon la publicité en aurait fait des tonnes), c'est a première vue
exagéré.
Une telle chute s'explique assez simplement : en période de crise, ce sont les biens les moins désirables qui chutent en premier. Et croyez le ou non, malgré les discours pro-logement collectif des planificateurs urbains professionnels qui sévissent aussi aux USA, les américains préfèrent, de très loin, la maison individuelle, dont les prix médians n'ont chuté "que" de 365000 à 214 000$ (-42%), avec même un léger rebond depuis le premier trimestre 2010 ou les prix médians s'affichaient à à 193 000$.
Bref, si vous voulez acheter à Miami, mieux vaut aller voir sur place plutôt que passer par un intermédiaire, il y a sans doute des bonnes occasions à saisir. Mais avant de craquer pour un Condo, même au prix d'une BM série 7, évitez tout de même quelques pièges :
(1) Le taux de vacance dans l'immeuble : Tous ces ensembles ont généralement des charges de copropriété élevées : salle de sport, piscine, gardiens, etc... Si le nombre de logements vides est trop élevé, les charges sont réparties sur moins de propriétaires.
(2) Les taxes foncières sont en général assez élevées aux USA, de 1 à 2% de la valeur du bien annuellement. Pas sûr que les communes fassent de gros efforts pour réévaluer les assiettes taxables à la baisse… Il faut absolument vous faire communiquer ces taxes via un document officiel des impôts.
(3) Qualité de construction : de nombreux immeubles construits pendant les années bulle n'ont pas été épargnés par les malfaçons, en Floride comme ailleurs.
(4) Et surtout, vérifiez bien que la vente est assurée par un assureur-titre ("title insurer"), car la Floride est l'épicentre du scandale du ForeclosureGate. Cela veut dire que si le condo de vos rêves est revendu par une banque suite à une saisie, il n'est pas totalement certain qu'elle ait eu le droit de le faire, et déjà nombre d'anciens propriétaires expulsés commencent à vouloir contester des faillites antérieures. Il est peu probable qu'un grand nombre récupère leur maison, mais une assurance spécifique conclue avec un Title Insurer, qui vous couvrira contre la plupart des litiges postérieurs à la vente concernant la validité de votre titre de propriété, est absolument indispensable.
Les grands assureurs titre, pour l'instant, ont stoppé les ventes de contrats sur les ventes consécutives à saisie effectuées par certains grands réseaux bancaires. Raison de plus pour se méfier.
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Selon le Biscayne Times, citant Tom Zalewski, ex agent immobilier aujourd'hui conseiller en achat de condos (et oui), fondateur du site "condo vultures" (vautours), tout un programme, Il n'est pas rare de voir des promoteurs dont les programmes ont coûté plus de 3200$/m2 à la construction devoir vendre à 200$/Sq.Ft (2150$/m2), voire moins.
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Sur Condo Vultures justement, on apprend qu'un investisseur a racheté 32 appartements à 69 000$ pièce et 104m2 à West Palm Beach (Nord de la conurbation de Miami, 50km de la capitale de la Floride, au dessus de Delray Beach, Ft Lauderdale et Boca Raton), pour un total de $2,2 millions. Un prix moyen de 670$/m2 ! Mais ne vous précipitez pas : D'après Zalewski, de tels deals sont de plus en plus rares. Des investisseurs se sont fait une spécialité de racheter en masse ("bulk puchase") à des prix massacrés des ensembles dont le taux de vacance pouvait dépasser 50% avant leur arrivée.
Bonne chasse !
Vincent Benard
"Votre Condo 2 chambres, 2 salles de bain, dans un immeuble de Standing à Miami : seulement 159 000 Euros ! Il en valait encore 300 000 il y a trois ans !"
Près de 50% de décote, alléchant, non ? Cela ne pourrait pas tomber encore plus bas, tout de même ?
Et bien, à ce prix là, FUYEZ. L'association des agents immobiliers américains vient de publier son dernier relevé trimestriel d'évolution des prix. Le prix médian d'un Condo à Miami est tombé de 215 000$ en 2007 à... 82900$ (quatre vingt deux mille neuf cent - pas une faute de frappe) au troisième trimestre 2010. Moins 62% !
Une telle chute s'explique assez simplement : en période de crise, ce sont les biens les moins désirables qui chutent en premier. Et croyez le ou non, malgré les discours pro-logement collectif des planificateurs urbains professionnels qui sévissent aussi aux USA, les américains préfèrent, de très loin, la maison individuelle, dont les prix médians n'ont chuté "que" de 365000 à 214 000$ (-42%), avec même un léger rebond depuis le premier trimestre 2010 ou les prix médians s'affichaient à à 193 000$.
Bref, si vous voulez acheter à Miami, mieux vaut aller voir sur place plutôt que passer par un intermédiaire, il y a sans doute des bonnes occasions à saisir. Mais avant de craquer pour un Condo, même au prix d'une BM série 7, évitez tout de même quelques pièges :
(1) Le taux de vacance dans l'immeuble : Tous ces ensembles ont généralement des charges de copropriété élevées : salle de sport, piscine, gardiens, etc... Si le nombre de logements vides est trop élevé, les charges sont réparties sur moins de propriétaires.
(2) Les taxes foncières sont en général assez élevées aux USA, de 1 à 2% de la valeur du bien annuellement. Pas sûr que les communes fassent de gros efforts pour réévaluer les assiettes taxables à la baisse… Il faut absolument vous faire communiquer ces taxes via un document officiel des impôts.
(3) Qualité de construction : de nombreux immeubles construits pendant les années bulle n'ont pas été épargnés par les malfaçons, en Floride comme ailleurs.
(4) Et surtout, vérifiez bien que la vente est assurée par un assureur-titre ("title insurer"), car la Floride est l'épicentre du scandale du ForeclosureGate. Cela veut dire que si le condo de vos rêves est revendu par une banque suite à une saisie, il n'est pas totalement certain qu'elle ait eu le droit de le faire, et déjà nombre d'anciens propriétaires expulsés commencent à vouloir contester des faillites antérieures. Il est peu probable qu'un grand nombre récupère leur maison, mais une assurance spécifique conclue avec un Title Insurer, qui vous couvrira contre la plupart des litiges postérieurs à la vente concernant la validité de votre titre de propriété, est absolument indispensable.
Les grands assureurs titre, pour l'instant, ont stoppé les ventes de contrats sur les ventes consécutives à saisie effectuées par certains grands réseaux bancaires. Raison de plus pour se méfier.
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Selon le Biscayne Times, citant Tom Zalewski, ex agent immobilier aujourd'hui conseiller en achat de condos (et oui), fondateur du site "condo vultures" (vautours), tout un programme, Il n'est pas rare de voir des promoteurs dont les programmes ont coûté plus de 3200$/m2 à la construction devoir vendre à 200$/Sq.Ft (2150$/m2), voire moins.
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Sur Condo Vultures justement, on apprend qu'un investisseur a racheté 32 appartements à 69 000$ pièce et 104m2 à West Palm Beach (Nord de la conurbation de Miami, 50km de la capitale de la Floride, au dessus de Delray Beach, Ft Lauderdale et Boca Raton), pour un total de $2,2 millions. Un prix moyen de 670$/m2 ! Mais ne vous précipitez pas : D'après Zalewski, de tels deals sont de plus en plus rares. Des investisseurs se sont fait une spécialité de racheter en masse ("bulk puchase") à des prix massacrés des ensembles dont le taux de vacance pouvait dépasser 50% avant leur arrivée.
Bonne chasse !
Vincent Benard
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