(ABC Bourse) - Immobilier : les règles changent pour des centaines de milliers de logements. Dès 2026, une réforme du DPE va permettre à 850 000 logements chauffés à l’électricité d’échapper à l’étiquette infamante de "passoire thermique". Une annonce faite par le Premier ministre mercredi 9 juillet, qui vient bouleverser la donne pour de nombreux propriétaires alors que la réglementation sur la location des logements mal isolés se durcit.

Le cœur de la réforme repose sur une modification du mode de calcul du DPE : le coefficient de conversion de l’électricité, qui pénalisait jusqu’ici les logements tout-électrique, va être revu à la baisse. Objectif affiché par Matignon : corriger une injustice technique entre énergies et renforcer l’offre locative, à l’heure où les restrictions pour louer un logement classé F ou G s’apprêtent à s’intensifier.

Ce que change la réforme du DPE pour les logements chauffés à l’électricité

Le dispositif du diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour vendre ou louer un logement, va évoluer à partir de 2026. Concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité passera de 2,3 à 1,9, ce qui entraînera automatiquement une amélioration de la note DPE pour les biens chauffés à l’électrique.

Ce changement de calcul est loin d’être anodin. Selon Thierry Marchand, consultant en diagnostic des bâtiments et ancien président du syndicat CDI-FNAIM, « si votre DPE affiche une consommation d’énergie primaire de 300 kWh par m² et par an, alors elle baissera à 247 kWh par m² et par an ».

Résultat : jusqu’à 18 % de baisse sur la consommation affichée, permettant à certains logements de sortir mécaniquement de la catégorie F ou G. Au total, ce sont près de 850 000 logements qui ne seront plus considérés comme des passoires thermiques.

Quels logements sont concernés par cette revalorisation ?

Seuls les logements utilisant principalement l’électricité pour le chauffage sont concernés. Cela exclut les habitations chauffées au gaz, au fioul ou par pompe à chaleur hybride. La réforme s’appliquera à tous les biens en France, dès lors qu’ils sont équipés d’un système 100 % électrique.

Voici les principaux profils concernés :

• Appartements ou maisons construits après 1975, souvent isolés mais pénalisés par leur chauffage électrique
• Logements situés dans les zones rurales ou montagnardes, éloignés du réseau de gaz naturel
• Petites surfaces en immeuble collectif, typiquement équipées de convecteurs

Cette réforme devrait être officiellement entérinée à la rentrée de septembre, pour une entrée en vigueur à partir de 2026. Elle ne nécessite aucune action du propriétaire : le nouveau barème sera appliqué automatiquement lors d’un nouveau DPE ou d’une réédition.

Une aubaine pour les propriétaires, un statu quo pour les locataires

Si la réforme permet d’éviter des travaux d’isolation coûteux, elle ne modifie en rien la consommation réelle ni la facture d’électricité. Autrement dit, un logement ancien chauffé par des convecteurs restera énergivore pour l’occupant, même s’il passe de la classe F à la classe D.

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Le changement est donc surtout d’ordre réglementaire. À compter du 1er janvier 2025, il sera interdit de mettre en location un logement classé G. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F à partir de 2028. Pour les bailleurs concernés par la réforme, cela signifie qu’ils pourront continuer à louer leur bien sans engager de rénovation thermique.

Du côté des associations de défense des locataires, cette évolution suscite des inquiétudes. Plusieurs voix dénoncent une "décision cosmétique" qui laisse les occupants dans des logements toujours inconfortables et chers à chauffer. Pour l’État, il s’agit avant tout de mieux cibler les rénovations là où elles sont vraiment nécessaires.

En modifiant un simple coefficient, l’État rebat ainsi les cartes du marché locatif et redistribue les contraintes… sans toucher au confort réel des habitants.

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