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(ABC Bourse) - INEA traverse un premier semestre 2026 marqué par la baisse mécanique de ses revenus, mais relève nettement sa prévision de cash-flow par action pour l’ensemble de l’exercice. La foncière spécialisée dans l’immobilier tertiaire en Régions affiche des résultats en retrait, dans un contexte économique et politique jugé « toujours très incertain et peu porteur », tout en accélérant ses arbitrages pour réduire son endettement.
Au 30 juin 2026, les revenus locatifs bruts s’établissent à 38,8 millions d’euros, en baisse de 6% sur un an. Le résultat net récurrent recule de 11% à 12,5 millions d’euros, tandis que le résultat net ressort à l’équilibre. Malgré ce repli, la société met en avant la résilience de son patrimoine, stable en valeur, et une dynamique de cessions qui lui permet d’anticiper un levier financier proche de 50% d’ici la fin de l’année.
Revenus locatifs en léger repli, patrimoine stable
Les revenus locatifs bruts atteignent 38,8 millions d’euros au premier semestre, contre 41,1 millions un an plus tôt. Cette baisse de 5,5% s’explique par l’impact du programme d’arbitrages en cours. À périmètre constant, le recul est limité à 0,7%, malgré 18% des loyers concernés par un départ possible de locataires en 2026.
Plus de 21.000 m² ont été signés sur la période, avec notamment des transactions réalisées avec l’Ecole Ionis Group (2.764 m² à Aix-en-Provence), Thalès (1.100 m² à Rennes) et l’Etat (1.190 m² à Saint-Etienne). Les mesures d’accompagnement représentent 13% et près de 45% des baux sont conclus pour une durée ferme de six ans.
Le taux de vacance s’élève à 13,2% au 30 juin 2026, contre 11,6% fin 2025. À périmètre constant, il passe de 6,9% à 8,5%. INEA précise qu’il n’y a plus aucune garantie locative en cours sur son patrimoine.
L’excédent brut d’exploitation ressort à 23,4 millions d’euros, en baisse de 3%. Les charges financières nettes progressent de 9% à 11,6 millions d’euros, pénalisées par la forte diminution des gains sur couverture, en recul de 1,6 million d’euros sur douze mois après l’extinction d’instruments historiques conclus à des strikes compris entre 0,5% et 0,75%. Le coût moyen d’endettement après couverture atteint 3,75%, contre 3,60% fin 2025.
Le résultat net récurrent s’établit à 12,458 millions d’euros, contre 14,006 millions un an plus tôt. Rapporté au nombre moyen pondéré d’actions (10.819 milliers), il ressort à 1,15 euro par action, contre 1,29 euro, soit une baisse de 11%.
La valeur du patrimoine atteint 1.195 millions d’euros droits compris, contre 1.210 millions fin 2025, avec un taux de capitalisation moyen stable à 6,50%. À périmètre constant, l’ajustement de valeur est limité à -0,9%. Les actifs nets réévalués EPRA par action reculent de 3% à 5% sur six mois, entre 46,4 euros (ANR NTA) et 52,4 euros (ANR NRV), après la distribution d’un dividende de 2,70 euros par action.
Arbitrages accélérés et objectif de LTV sous 50%
INEA a cédé pour 7 millions d’euros d’actifs historiques au premier semestre. Des arbitrages plus significatifs sont en cours afin de porter le volume total des cessions à plus de 40 millions d’euros d’ici la fin de l’année.
L’endettement net atteint 602 millions d’euros au 30 juin 2026. Le ratio d’endettement (LTV) s’établit à 53,8%, contre 52,3% fin 2025, sous le covenant fixé à 55%. Le ratio de couverture des frais financiers (ICR) ressort à 2,4 pour un minimum requis de 2,0, et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) à 2,2 pour un covenant supérieur à 1,2.
La société prévoit d’allonger la maturité moyenne de sa dette à 3,6 ans, contre 2,2 ans actuellement, et de porter la part sécurisée contre le risque de taux à 66%, contre 60%.
Philippe Rosio, Président-directeur général d’INEA, déclare : « La Société est toujours focalisée sur la réalisation de ses deux objectifs opérationnels, l’abaissement de son endettement et l’amélioration du taux d’occupation de son patrimoine. La politique d’arbitrages ciblés mise en œuvre depuis l’an dernier, qui permet de saisir les opportunités de marché et de céder aux valeurs d’expertise, porte ses fruits. Modulo l’évolution des valeurs d’expertise au second semestre, l’objectif de revenir à un LTV sous les 50% sera quasiment atteint en fin d’année avec la réalisation des arbitrages en cours. Le succès de la politique d’arbitrages permet d’ailleurs de relever la guidance de cash-flow/action pour l’exercice 2026 : annoncé dans une fourchette de 4,6 à 5 €/action en début d’année, il est désormais attendu entre 5,9 et 6,5 €/action, selon la bonne réalisation des cessions en cours. Les résultats opérationnels sont aujourd’hui marqués par la réduction du patrimoine en exploitation liée à la politique d’arbitrage ; demain, ils bénéficieront de l’amélioration du taux d’occupation du patrimoine avec la reprise du marché locatif. »
INEA indique qu’à iso-valeur d’actifs, le LTV devrait être très proche de l’objectif de 50% annoncé en début d’année à l’issue des cessions prévues.
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