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(ABC Bourse) - Les promoteurs immobiliers pensaient avoir atteint le plancher. Le marché vient pourtant de céder un étage supplémentaire. En France, les réservations de logements neufs ont plongé de 18,3 % au premier semestre 2026, avec seulement 38.932 unités vendues, un niveau inédit selon les chiffres publiés par la Fédération des promoteurs immobiliers.
La dégradation s'est accélérée au deuxième trimestre : 19.356 logements ont été vendus, soit 23,6 % de moins qu'un an auparavant. Dans le même temps, les mises en vente ont reculé de 17,4 %, à 18.740 logements commercialisés. Les promoteurs pointent les tensions géopolitiques au Moyen-Orient et le climat politique français à l'approche de l'élection présidentielle de 2027, qui alimentent l'attentisme des acheteurs.
Le contraste avec les années précédentes est saisissant. Au deuxième trimestre 2025, 25.333 logements avaient encore été réservés. Au deuxième trimestre 2021, le compteur atteignait 42.310 unités. Même l'année marquée par la pandémie apparaît désormais sous un autre jour. Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, résume la situation : "Nous n'avions jamais enregistré des ventes aussi faibles et même le chiffre de l'année de la pandémie de Covid (28.186 ventes au deuxième trimestre 2020) fait figure d'eldorado par rapport à celui de 2026".
Immobilier neuf, les ventes en bloc et les primo-accédants décrochent
Derrière les 38.932 réservations enregistrées au premier semestre, tous les segments ne suivent pas exactement la même trajectoire. Le décrochage le plus spectaculaire touche les ventes en bloc, en baisse de 37 %. Ces achats de lots d'appartements ou d'immeubles entiers, réalisés entre autres par des bailleurs sociaux, avaient temporairement soutenu le marché.
Cette fois, ce soutien s'affaiblit. "Les ventes en logements sociaux sont à peu près stables, mais nous constatons un tassement très fort de celles de logements locatifs intermédiaires", explique Didier Bellier-Ganière. Ces logements locatifs intermédiaires visent plutôt les classes moyennes.
Chez les particuliers, les ventes baissent de 9,7 %. Le recul atteint 16,8 % pour les réservations des primo-accédants, qui avaient pourtant connu une remontée temporaire.
Une catégorie repart malgré tout à la hausse : les investisseurs particuliers, avec une progression de 19,4 %. Le volume reste loin des niveaux observés quelques années plus tôt. Seulement 6.573 ventes ont été comptabilisées sur les six premiers mois de 2026, contre 28.097 au premier semestre 2021.
Le dispositif Jeanbrun n'a pas provoqué le redémarrage espéré. Pascal Boulanger, président de la FIP, tablait sur un tout autre rythme : "J'espérais que nous en ferions 4.000 par mois, j'ai été très optimiste : nous sommes plutôt entre 150 et 200".
Le problème ne se limite pas au nombre d'acheteurs. Malgré une offre faible, les logements neufs disponibles mettent en moyenne 21,4 mois à trouver preneur en France. Les délais grimpent à 50 mois à Grenoble, 43,3 mois à Clermont-Ferrand et 37,8 mois à Reims. À Besançon, la FPI estime que le marché s'est "éteint".
Prix, crédit immobilier et PTZ, de nouvelles menaces pour les promoteurs
Les prochains mois ne s'annoncent guère plus simples. Les matériaux de construction recommencent à coûter plus cher, ce qui risque de peser sur les prix de vente. Un logement neuf atteint déjà en moyenne 5.034 euros par mètre carré. Dans le même temps, les taux d'intérêt des crédits immobiliers repartent à la hausse, réduisant le pouvoir d'achat des ménages souhaitant devenir propriétaires.
Pour Charles-Emmanuel Khune, directeur général d'Icade Promotion, l'horizon de reprise semble même s'éloigner : "On ne s'attendait pas à une reprise avant 2028, mais on a l'impression que le contexte peut encore se dégrader".
Les professionnels surveillent désormais le budget de l'Etat pour 2027. Ils souhaitent une évolution du dispositif Jeanbrun, avec une hausse du taux et du plafond d'amortissement, dans l'espoir d'attirer davantage d'investisseurs particuliers. La place prise par le logement dans le débat politique apporte au moins un changement, selon Pascal Boulanger : "Le logement est revenu en haut de la pile des dossiers politiques et fait aujourd'hui partie des grands sujets abordés par les candidats à l'élection présidentielle. Alors qu'il y a cinq ans, c'était le grand absent des débats".
Une autre échéance inquiète déjà les promoteurs : la disparition programmée du prêt à taux zéro à la fin de 2027. Le PTZ a soutenu certaines ventes aux ménages achetant leur premier logement et participé à une petite reprise de la maison neuve. Edward Arkwright, directeur général d'Altarea, réclame rapidement de la visibilité sur son avenir : "Ce serait bien de savoir dès maintenant s'il va être prolongé". Une demande également portée par d'autres acteurs du secteur, dont Procivis.
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