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(ABC Bourse) - Les taux immobiliers changent de direction à la rentrée. En septembre 2026, emprunter coûte de nouveau un peu plus cher et la poussée de l'OAT française au-dessus de 4 % fait désormais planer la perspective de crédits plus coûteux d'ici la fin de l'année.
Après plusieurs mois plus calmes, les banques françaises commencent à relever leurs barèmes. Les données de Pretto placent le taux moyen à 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans en septembre 2026. Le mouvement reste contenu, mais il intervient alors que l'OAT à 10 ans, l'une des références suivies pour le financement à long terme, a atteint 4,22 % mardi 1er septembre.
Les premières grilles de rentrée montrent des augmentations moyennes d'environ 10 points de base, pouvant atteindre 15 points pour les emprunteurs aux revenus les plus modestes. Sur 20 ans, Pretto relève des propositions comprises entre 3,30 % et 3,75 % selon les revenus. Sur 25 ans, elles s'étendent de 3,35 % à 3,85 %. Les dossiers les plus solides peuvent encore trouver autour de 3,15 % sur 25 ans dans certaines régions, mais ces conditions deviennent moins fréquentes.
Taux immobilier en septembre 2026, l'OAT à 4,22 % pèse sur les banques
La pression vient en partie du marché obligataire. Le rendement de l'OAT 10 ans s'est installé au-dessus de 4 % depuis la mi-août avant d'atteindre 4,22 % le 1er septembre. Un niveau qui ramène la France 18 ans en arrière, en pleine crise des subprimes de 2008 selon la première source.
La transmission aux crédits accordés aux particuliers n'est pas instantanée. Pretto l'explique : "Les banques ne répercutent pas mécaniquement et immédiatement les variations de l'OAT dans leurs barèmes, mais un coût de refinancement plus élevé finit par réduire leur marge de manœuvre lorsqu'elles construisent leurs offres de crédit".
Un autre indicateur va dans le même sens. Le mid-swap à 7 ans se rapproche de 3,30 %, contre 2,5 % un an auparavant. Les établissements disposent d'autres ressources pour financer leurs prêts, mais l'environnement leur laisse progressivement moins de latitude pour maintenir leurs anciennes conditions.
Pierre Chapon, dirigeant et cofondateur de Pretto, décrit ce virage : "La rentrée marque un changement de ton sur le marché du crédit immobilier. Après avoir absorbé une partie de la hausse des taux de marché pour préserver leur production, les banques commencent à réduire leurs marges de négociation. Nous entrons donc dans une phase de remontée progressive des taux, mais pas dans un nouveau choc de crédit : les établissements restent en conquête et continuent de se battre pour les meilleurs dossiers."
CAFPI livre un constat proche : "Les banques restent en conquête de clientèle, avec une concurrence réelle sur les meilleurs dossiers".
Cette concurrence explique les écarts parfois importants entre les taux affichés et ceux réellement accordés. Les revenus jouent directement sur les conditions proposées. Chez Pretto, un emprunteur disposant de moins de 40 000 euros de revenus se voit proposer 3,75 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans. Pour les revenus supérieurs à 120 000 euros, les niveaux tombent respectivement à 3,30 % et 3,35 %.
Le seuil de 4 % n'est donc pas encore celui rencontré par tous les particuliers. Il se rapproche pourtant suffisamment pour que Pierre Chapon considère le scénario crédible : "Avec une OAT désormais clairement au-dessus de 4%, le risque d'atteindre ce niveau sur les taux immobiliers d'ici la fin de l'année devient crédible, mais ne constitue certainement pas une fatalité. Les offres à taux préférentiels qui subsistent montrent que les banques continuent de faire des choix commerciaux".
Dans la version développée de ses propos publiée par Pretto, il précise : "Avec une OAT désormais clairement au-dessus de 4 %, le risque d'atteindre ce niveau sur les taux immobiliers d'ici la fin de l'année devient crédible, mais ne constitue certainement pas une fatalité. Les offres à taux préférentiels qui subsistent montrent que les banques continuent de faire des choix commerciaux. En réalité, les 4 % pourraient devenir un taux de marché avant d'être un taux pour tous les emprunteurs."
Le contexte français ajoute une pression supplémentaire. Fitch a maintenu la note de la France tout en abaissant ses estimations concernant les finances publiques. L'agence prévoit un déficit représentant 5,2 % du PIB en 2026, 5,5 % en 2027 puis 5,2 % en 2028. La préparation du budget 2027, la présidentielle à venir, la charge des intérêts et l'augmentation du budget de la défense font partie des facteurs cités.
Crédit immobilier, la réunion de la BCE du 10 septembre devient très surveillée
Le prochain rendez-vous arrive vite. La Banque centrale européenne doit réunir son comité de politique monétaire le jeudi 10 septembre. Elle avait maintenu ses taux directeurs le 23 juillet après une hausse de 25 points de base en juin.
Les tensions sur les prix de l'énergie alimentent les interrogations autour de sa prochaine décision. Les négociations entre les États-Unis et l'Iran maintiennent le pétrole sous surveillance, tandis que le Brent dépasse 90 dollars dans la seconde source, contre environ 68 dollars un an auparavant.
Pour les candidats à l'achat, le changement le plus immédiat se trouve déjà dans les marges de négociation. Les banques continuent à financer des projets, mais les réductions accordées aux meilleurs clients deviennent moins généreuses.
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Pierre Chapon résume cette évolution : "Ce que nous observons en cette rentrée, ce n'est pas un marché du crédit qui se ferme, mais un marché qui devient progressivement plus sélectif. Les banques continuent de prêter, mais elles sont moins disposées à compenser la hausse de leur coût de financement par des décotes importantes. Pour les emprunteurs, la différence entre un bon dossier et un dossier simplement correct risque donc de se creuser dans les prochains mois."
Les prochains barèmes dépendront désormais de la persistance des tensions observées sur les marchés. Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, envisage des ajustements étalés dans le temps : "Notre scénario central est celui d'une hausse progressive des taux de crédit au cours du quatrième trimestre 2026 si les tensions inflationnistes et obligataires se confirment dans les prochaines semaines. Toutefois, les banques ne devraient pas provoquer d'envolée brutale mais plutôt ajuster leurs barèmes progressivement pour ne pas casser la dynamique du marché immobilier qui demeure fragile".
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