Comment acheter de l'immobilier sans payer d'impôts ?

Alors que l’inflation n’a jamais été aussi forte depuis plus de 35 ans, les Français se demandent comment faire pour investir en immobilier sans payer d’impôts afin de préserver leur pouvoir d’achat. Pour ce faire, il faut investir dans la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Acheter de l’immobilier sans payer d’impôt est donc totalement possible et légal. Comment faire pour acheter de l’immobilier sans payer d’impôts ? C’est ce que nous allons vous expliquer.

Pourquoi faut-il recourir au démembrement temporaire de propriété pour investir en immobilier sans payer d’impôts ?

• Rappels sur le démembrement temporaire de propriété

Effectuer un démembrement temporaire de propriété revient à séparer l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir des revenus ou des dividendes, de la nue-propriété, à savoir la possession des actifs immobiliers. S’agissant des SCPI, il est possible de les acheter en démembrement temporaire de propriété sur une période allant de trois à vingt ans.    

• L’intérêt fiscal d’un démembrement temporaire de propriété

Comme c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes des SCPI de rendement, le nue-propriétaire ne paiera pas d’impôts. En revanche, ce dernier paiera le prix de ses parts de SCPI de rendement moins cher. Ainsi, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement permet de se constituer à moindre coût un patrimoine immobilier.

Comme l’indique Véronique Baron, l’une des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d’épargne digitale français : « Les clients qui nous téléphonent au 01.44.56.00.23 investissent dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement pour des raisons fiscales. Il ne faut pas hésiter à les imiter si sa tranche marginale d’imposition (TMI) sur le revenu est au moins égale à 30 %. »

Dans quelles SCPI de rendement faut-il investir pour acheter de l’immobilier sans payer d’impôts ?

Il est possible d’investir dans la nue-propriété de presque toutes les SCPI de rendement mais certaines SCPI tirent leur épingle du jeu, notamment la SCPI Activimmo, la SCPI Pierval Santé et la SCPI Kyaneos Pierre.

• Investir dans la nue-propriété de la SCPI Activimmo

La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, fait partie des meilleures SCPI. Activimmo a en effet servi un rendement de 6,02 % à ses associés en 2021. Activimmo est une SCPI logistique (entrepôts, locaux d’activités, messageries, logistique des transports…). La performance de la SCPI Activimmo est liée à l’envolée des achats en ligne depuis la crise de la Covid-19.

Sur sept ans, la nue-propriété de la SCPI Activimmo se paie 72 % de son prix en pleine propriété. Sur des durées plus longues, la nue-propriété de la SCPI Activimmo diminue logiquement, passant à 65 % sur dix ans à 58 % sur quinze ans.    

• Investir dans la nue-propriété de la SCPI Pierval Santé

La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, est une SCPI européenne investie dans sept pays et spécialisée dans le secteur de la santé. Pierval Santé fait partie des plus grosses capitalisations du marché des SCPI. Au titre de 2021, Pierval Santé a rapporté 5,33 % à ses associés porteurs de parts.

Il est possible d’acquérir la nue-propriété de parts de la SCPI Pierval Santé sur une durée allant de 3 à 15 ans. À titre d’exemple, sur sept ans, le prix de la part de Pierval Santé en nue-propriété représente 73 % de celui en pleine propriété mais il diminue à 67 % sur dix ans et à 61 % sur quinze ans.

• Investir dans la nue-propriété de la SCPI Kyaneos Pierre

La SCPI Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos Asset Management, est une SCPI résidentielle qui détient 308 immeubles, soit plus de 2 430 lots localisés dans 32 départements français. Avec un rendement de 5,94 % en 2021, Kyaneos Pierre fait partie des meilleures SCPI.

Les clés de répartition de la SCPI Kyaneos Pierre sont de 70,5 % sur sept ans, de 63 % sur dix ans et de 58 % sur quinze ans.

Un exemple de portefeuille SCPI en nue-propriété confectionné par La Centrale des SCPI  

• Un portefeuille constitué en vue d’un départ à la retraite

Laurent Fages, manager au sein de La Centrale des SCPI indique : « Nous avons incité notre client qui doit partir à la retraite dans dix ans et qui n’a pas pour l’instant besoin de revenus complémentaires, à acheter avec les 150 000 euros de la vente de son appartement locatif, la nue-propriété sur dix ans de parts de la SCPI Activimmo, de la SCPI Pierval Santé et de la SCPI Kyaneos Pierre. »

• Un portefeuille réalisé uniquement pour augmenter son patrimoine dans un premier temps

Notons qu’il n’est pas possible d’acquérir à crédit la nue-propriété de parts de SCPI de rendement puisque ce mode d’achat ne permet pas de percevoir des revenus. Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement est donc uniquement recommandé pour les investisseurs souhaitant augmenter leur patrimoine et non pour ceux souhaitant augmenter leur pouvoir d’achat.  

À l’issue de la durée précitée, cet investisseur deviendra plein-propriétaire de ses parts de SCPI de rendement et pourra profiter de sa retraite grâce à ce complément de revenu très appréciable.

Acheter de l’immobilier sans impôts est de plus en plus courant et de plus en plus simple. Pour ce faire, il suffit de placer son argent dans la nue-propriété de parts de SCPI de rendement. Outre l’absence de contraintes de gestion, ce mode d’acquisition est très rentable.

Cependant, afin de trouver les meilleures clés de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI de rendement que l’on souhaite acquérir, il importe de passer par des professionnels des SCPI, tels ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), le premier comparateur SCPI du marché.

Alors que les contrats d’assurance-vie en fonds euros n’ont rapporté qu’1,1 % en moyenne en 2021 et ce avant impôts et prélèvements sociaux, il est temps de diversifier son épargne en investissant en immobilier sans impôts et ce avec une performance très supérieure à celle précitée.

Avertissement

L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure

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