Dispositif Pinel, pour qui, comment, pourquoi ?

Actualité publiée le 07/01/21 13:08

Illustration du rendement locatif et des avantages fiscaux du dispositif Pinel
Concept de rentabilité d’une propriété © Denphumi - Shutterstock

À destination des investisseurs locatifs, la loi Pinel est un dispositif fiscal d’État très avantageux, s’appliquant pour la mise en location d’un bien neuf et permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Mécanisme de défiscalisation immobilière mis en place par l’État, le dispositif Pinel permet à tout investisseur locatif de réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années. En parallèle de dégager des revenus locatifs pour l’engagement de location de son bien immobilier neuf, le propriétaire du logement bénéficie d’une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 euros. Il s’engage à louer la maison ou l’appartement neuf sur 6, 9 ou 12 ans maximum.

Initialement abrogé fin 2021, le dispositif Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 suite à un amendement adopté le 13 novembre 2020.

L’enjeu ? Soutenir le marché immobilier impacté par la crise sanitaire de la COVID-19, et contribuer au développement et à la modernisation du parc de logements en France. Quelques modifications ont cependant été apportées.

Le dispositif Pinel 2021 : ce qui change

Présentée et adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2021 (PLF 2021), la réforme du dispositif Pinel s’échelonne dans le temps, pour appliquer les premiers changements à partir de 2022. Ces dispositions, soumises à modifications d’ici la validation définitive du PLF 2021, devraient comprendre essentiellement la prolongation du dispositif Pinel jusqu’à fin 2024 et la baisse des taux de défiscalisation dès 2023.

À noter : à partir de 2024, les nouveaux taux de défiscalisation Pinel selon l'engagement de location:

6 ans : 9 % au lieu de 12 %

9 ans : 12 % au lieu de 18 %

12 ans: 14 % au lieu de 21 %

Des exceptions à la baisse des taux de défiscalisation existe pour les logements :

situés dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV)
dont les performances énergétiques et environnementales sont supérieures aux normes légales,
ayant été remis à neuf à la suite de travaux de réhabilitation.

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel permet d’effectuer deux acquisitions immobilières par an et par foyer fiscal, dans la limite globale de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel comme la réduction d’impôts, l’acquéreur réalisant un investissement locatif doit respecter plusieurs critères d’éligibilité : la nature du logement (neuf ou en État Futur d’achèvement - VEFA-), le respect des normes énergétiques et environnementales, le délai de construction et d’achèvement, un plafond de loyers, un plafond de ressources pour les locataires, et une zone géographique éligible au dispositif Pinel.

Les loyers plafonnés par la loi Pinel dépendent de la zone éligible dans laquelle le logement se situe.

La loi Pinel à Rennes plafonne ainsi les loyers à 10,44€/m², comme à Toulouse ou Bordeaux, car ces métropoles sont situées en zone B1 Pinel. Des villes comme Lyon, Montpellier ou Marseille, sont, elles, en zone A et ont un loyer plafonné à 17,43€/m².

Zones	A bis	A	B1	B2
Prix au m²	17,43 €	12,95 €	10,44 €	9,07 €

Pour profiter d’un investissement locatif rentable, l’acquéreur doit prendre en compte différents éléments déterminants pour élaborer son investissement de location, et l’appui d’un expert en immobilier neuf est une solution à envisager. Dans des grandes des villes où la demande en logements est forte, la connaissance du marché local devient primordiale.

À Bordeaux ou Rennes, villes en plein essor, l’expertise de courtiers immobiliers permet aux investisseurs de découvrir des biens en parfaite adéquation avec leur projet d’ investissement locatif. Une démarche personnalisée dans laquelle s’est notamment spécialisée l’agence IMMO9, réseau de courtage en immobilier neuf à Rennes.

Dispositif Pinel : comment en bénéficier ?

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, l’acquéreur souhaitant réaliser un investissement locatif dans un programme neuf à Rennes, comme dans les autres villes de France, doit s’engager à louer un logement :

neuf ou ancien réhabilité
non-meublé
à usage d’habitation principale
conforme aux normes énergétiques en vigueur

Le logement loué avec le dispositif Pinel doit respecter les normes de la Réglementation Thermiques 2012 (RT 2012) et prochainement celles de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020).

Il est par ailleurs possible pour l’investisseur de louer son bien en Pinel à un ascendant ou un descendant si celui-ci ne fait pas partie du foyer fiscal de référence.

Le plus souvent, ce sont des appartements neufs qui bénéficient de la loi Pinel et permettent à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôts. Néanmoins, la rénovation d’un logement ancien, vendu à un prix inférieur au marché et mis en location, permet également à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal Pinel.

À savoir : la réduction d’impôt du dispositif Pinel est soumise à un plafonnement de 10 000 euros par an et par foyer.

Afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel, l’investisseur doit déclarer son engagement de mise en location de son logement auprès de l’administration fiscale au moment de la déclaration annuelle de revenus.

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