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Votre patrimoine - Nouveau régime des plus values...(1/2)

Nouveau régime des plus values des particuliers en matière immobilière

Pour les ventes intervenues à compter du 1er Janvier 2004, les plus values immobilières cessent d'être imposées à l'impôt sur le revenu pour être soumises à un prélèvement forfaitaire de 16%, majoré des prélèvements additionnels exigible dés la cession.

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Nouveau régime des plus-values

I - Personnes concernées

Les personnes concernées par ce nouveau régime sont les personnes physiques qui réalisent des plus values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Y sont assimilés les sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes comme les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu et les sociétés civiles professionnelles.

II - Biens concernées

Cas général:

Le nouveau régime s'applique aux cessions à titre onéreux (ventes principalement) de biens immobiliers bâtis ou non bâtis.
Le fait générateur est la cession.
L'imposition est établie lors de chaque cession immobilière.

Cas particuliers:

Cessions exonérées

Résidence principale

Les plus values réalisées lors de la cession de la résidence principale sont totalement exonérées. L'exonération est étendue aux dépendances immédiates et nécessaires des biens constituant la résidence principale, à condition que la vente intervienne simultanément.

Exonération des cessions n'excédant pas 15 000 €

Si le prix de cession d'un bien immobilier est inférieur ou égal à 15 000 €, la plus value dégagée sera exonérée.

Attention :

En cas de démembrement de propriété, on rencontre deux cas de figure : - vente par un usufruitier et un nue propriétaire (ou plusieurs) : c'est la valeur en pleine propriété qui ne doit pas dépasser 15 000 € et non la part de chacun. - Vente par plusieurs co-indivisaires : le seuil de 15 000 € est apprécié au regard de chacun (chaque part ne doit pas dépasser le seuil)

Exonération liées à la qualité du cédant

Peuvent être exonérées les plus values réalisées par des personnes titulaires d'une allocation vieillesse ou d'une carte d'invalidité (invalides incapables d'exercer une profession quelconque et invalides incapables d'exercer une profession et devant avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour des actes ordinaires de la vie courante)

Attention :

Exonération possible uniquement si leur revenu fiscal de référence au titre de l'avant dernière année précédant celle de la cession, n'a pas excédé les seuils fixés pour l'exonération de la taxe d'habitation et si elles ne sont pas passibles de l'ISF.

Exonérations diverses

Les expropriations échappent à toute imposition à condition que l'indemnité d'expropriation soit intégralement remployée à l'acquisition, construction, ou agrandissement d'un ou plusieurs immeubles. Les échanges dans le cadre de remembrements fonciers

Biens immobiliers conservés pendant 15 ans

Les biens immobiliers détenus par leur propriétaire depuis 15 ans échappent totalement à l'imposition sur les plus values.
Le régime antérieur n'exonérait le vendeur qu'à compter de 22 ans de détention.

IV - Modalités d'imposition

Le prélèvement est désormais forfaitaire, et n'est plus soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. La déclaration est faite au moment de la cession donnant lieu à imposition et doit être présentée lors du dépôt de l'acte de vente au bureau des hypothèques. Le prélèvement de 16% est versé au même moment.

Aucune déclaration n'est à souscrire lorsque la plus value est exonérée. Mais l'acte de cession doit préciser la nature et le motif de l'exonération car dans le cas contraire, il y aurait un refus de dépôt au bureau des hypothèques.