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Votre patrimoine - Nouveau régime des plus values...(2/2)

III - Calcul de la plus value

La plus value est schématiquement égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (à laquelle vont s'ajouter des majorations et abattements divers)

Prix de cession

Le prix de cession à retenir est le prix figurant dans l'acte. Cas particuliers :

-	en cas de vente avec rente viagère : le prix de cession est égal à la valeur en capital figurant dans l'acte avant conversion du paiement en rente.
-	Le prix est majoré de toutes les charges en capital stipulées au profit du cédant.
-	En cas de vente soumise à TVA : le prix de cession est diminué du montant de la TVA restant supportée par le vendeur.

Prix d'acquisition

A titre onéreux	Le prix est celui effectivement acquitté et stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix est égal à la valeur en capital.
A titre gratuit	On retient la valeur vénale du bien au jour du transfert de propriété.

Attention :

si pour le calcul des droits de successions, on a appliqué un abattement de 20% pour la résidence principale du conjoint survivant par exemple, on reprendra ce chiffre, qui a servi de base à l'impôt sur les successions et non la valeur vénale qui était supérieure.

Majorations pour charges et frais d'acquisition :

*	frais d'acquisition à titre onéreux (soit montant réel sur justificatifs soit forfait de 7.5% du prix d'acquisition)
*	frais de voirie, et réseaux imposées par les collectivités locales dans le cadre du POS ou PLU en ce qui concerne les terrains à bâtir.
*	Toutes charges et indemnités stipulées au profit du cédant dans l'acte d'acquisition.

Cas particulier des travaux :

Attention le système de calcul est modifié en profondeur :

Les travaux pouvant être pris en compte sont désormais uniquement les suivants :

-	Travaux réalisés par une entreprise (et non réalisés par un particulier au vu des factures de matériaux)
-	N'ayant pas le caractère de dépenses locatives
-	N'ayant pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt.

Pour les biens cédés plus de cinq ans après l'acquisition : la majoration peut être fixée forfaitairement à 15% du prix d'acquisition sans justificatifs.

Abattements

Pour durée de détention	Un abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième est appliqué. Ce mécanisme permet donc d'exonérer une cession, de toute plus values, au delà de quinze ans de détention.
Abattement fixe	un abattement de 1 000 € est opéré sur la plus value imposable pour chaque cession réalisée par le vendeur.

IV - Modalités d'imposition

Le prélèvement est désormais forfaitaire, et n'est plus soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. La déclaration est faite au moment de la cession donnant lieu à imposition et doit être présentée lors du dépôt de l'acte de vente au bureau des hypothèques. Le prélèvement de 16% est versé au même moment.

Aucune déclaration n'est à souscrire lorsque la plus value est exonérée. Mais l'acte de cession doit préciser la nature et le motif de l'exonération car dans le cas contraire, il y aurait un refus de dépôt au bureau des hypothèques.

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